Quan chức Fed nói rằng việc cắt giảm lãi suất nửa điểm là không hợp lý
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Essential Properties Realty Trust (NYSE:EPRT) đã công bố bản trình bày cho nhà đầu tư quý 2/2025 vào ngày 24 tháng 7, nổi bật với hiệu suất danh mục đầu tư mạnh mẽ và hoạt động đầu tư liên tục. Quỹ đầu tư bất động sản cho thuê thuần (net lease REIT) này đã duy trì tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn trong khi triển khai nguồn vốn đáng kể vào các bất động sản mới, mặc dù đã báo cáo lợi nhuận quý 1/2025 thấp hơn một chút so với dự báo.
Cổ phiếu của công ty đóng cửa ở mức 30,87 USD vào ngày 23 tháng 7, giảm 0,94% trong ngày và giao dịch thấp hơn mức cao nhất trong 52 tuần là 34,88 USD. Theo dữ liệu thu nhập gần đây, EPRT đã không đạt dự báo EPS quý 1/2025 khoảng 0,01 USD nhưng vượt kỳ vọng về doanh thu, cho thấy hiệu suất hoạt động hỗn hợp nhưng nhìn chung tích cực.
Điểm nổi bật về hiệu suất quý
Essential Properties báo cáo danh mục đầu tư cực kỳ khỏe mạnh cho quý 2/2025, đạt tỷ lệ lấp đầy 99,6% với mức tăng trưởng tiền thuê cùng cửa hàng là 1,4%. Công ty nhấn mạnh rủi ro hết hạn hợp đồng thuê thấp, với chỉ 4,9% hợp đồng thuê hết hạn đến năm 2029, cung cấp khả năng hiển thị doanh thu đáng kể.
Như được thể hiện trong bản cập nhật hoạt động quý sau đây, công ty đã hoàn thành khoảng 334 triệu USD đầu tư mới với lợi suất tiền mặt ban đầu hấp dẫn là 7,9%, đồng thời thanh lý khoảng 46 triệu USD bất động sản với lợi suất tiền mặt là 7,3%:
Danh mục đầu tư của công ty thể hiện hiệu suất ổn định trên các loại bất động sản, với các bất động sản định hướng dịch vụ cho thấy mức tăng trưởng tiền thuê cùng cửa hàng là 1,4% và các bất động sản trải nghiệm tăng trưởng ở mức 1,8% khi so sánh quý 2/2024 với quý 2/2025. Mô hình tăng trưởng ổn định này đã được duy trì trong các quý gần đây, với mức tăng trưởng tiền thuê cùng cửa hàng trung bình trong tám quý gần nhất từ 1,2% đến 1,5%.
Cấu trúc danh mục đầu tư và chiến lược
Essential Properties tiếp tục tạo sự khác biệt thông qua việc tập trung vào các bất động sản định hướng dịch vụ và trải nghiệm, chiếm 93% danh mục đầu tư. Công ty duy trì cơ sở khách thuê đa dạng cao, với 10 khách thuê hàng đầu chỉ chiếm 17,6% tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR), thấp hơn đáng kể so với các đối thủ trong ngành.
Biểu đồ sau minh họa sự đa dạng hóa khách thuê và ngành của công ty:
Về mặt địa lý, danh mục đầu tư cho thấy sự tập trung chiến lược vào các thị trường tăng trưởng cao, với khoảng 51% tổng ABR tiền mặt đến từ các tiểu bang vùng Sunbelt. Texas là tiểu bang có tỷ trọng lớn nhất với 12,1% ABR, phản ánh sự tập trung của công ty vào việc mở rộng ở các khu vực có xu hướng nhân khẩu học thuận lợi.
Một điểm mạnh chính của danh mục đầu tư của Essential Properties là tính minh bạch tài chính của khách thuê và hiệu suất cấp đơn vị mạnh mẽ. Bản trình bày nhấn mạnh rằng 99,1% khách thuê cung cấp báo cáo tài chính cấp đơn vị, và 70% ABR tiền mặt đến từ các bất động sản có tỷ lệ bao phủ tiền thuê từ 2,0x trở lên, cho thấy sức khỏe tài chính mạnh mẽ của khách thuê.
Hoạt động đầu tư và tăng trưởng
Chiến lược tăng trưởng bên ngoài của công ty cho thấy động lực ổn định trong suốt các quý gần đây. Khối lượng đầu tư tăng từ 213 triệu USD trong quý 3/2023 lên 334 triệu USD trong quý 2/2025, với tỷ lệ vốn hóa tiền mặt vẫn hấp dẫn trong khoảng 7,6%-8,1%.
Biểu đồ sau đây chi tiết hoạt động đầu tư của công ty trong vài quý qua:
Đáng chú ý, 93% đầu tư quý 2/2025 là các giao dịch bán và thuê lại, và 88% liên quan đến các mối quan hệ khách thuê hiện có. Tỷ lệ cao của hoạt động kinh doanh lặp lại này thể hiện khả năng của công ty trong việc tận dụng các mối quan hệ đã thiết lập để tăng trưởng trong khi vẫn duy trì các tiêu chuẩn thẩm định kỷ luật.
Vị thế tài chính và thanh khoản
Essential Properties nhấn mạnh hồ sơ tài chính bảo thủ của mình, với bảng cân đối kế toán đạt mức đầu tư với tỷ lệ đòn bẩy thấp là 3,5x nợ ròng proforma so với EBITDAre điều chỉnh hàng năm. Cấu trúc nợ của công ty được phân bổ tốt với thời gian đáo hạn bình quân gia quyền là 3,8 năm và lãi suất trung bình là 4,2%.
Bản trình bày nhấn mạnh vị thế thanh khoản mạnh mẽ của công ty khoảng 1,3 tỷ USD, bao gồm tiền mặt, hạn mức tín dụng chưa sử dụng và vốn chủ sở hữu forward chưa thanh toán:
Thanh khoản đáng kể này cung cấp khả năng đáng kể cho hoạt động đầu tư liên tục mà không cần huy động thêm vốn ngay lập tức. Công ty cũng lưu ý tỷ lệ chi trả cổ tức bảo thủ 65%, tạo ra khoảng 130 triệu USD dòng tiền tự do giữ lại hàng năm để tái đầu tư.
Vị thế cạnh tranh
Essential Properties định vị mình như một cơ hội đầu tư khác biệt trong lĩnh vực REIT cho thuê thuần. Bản trình bày so sánh EPRT với các đối thủ trên một số chỉ số quan trọng, nhấn mạnh tỷ trọng cao hơn trong các ngành định hướng dịch vụ và trải nghiệm, rủi ro tập trung khách thuê thấp hơn, mức độ bao phủ cấp đơn vị mạnh hơn và đòn bẩy thấp hơn.
Biểu đồ sau minh họa những lợi thế cạnh tranh này:
Công ty cũng nhấn mạnh các chỉ số định giá tương đối của mình, cho thấy mặc dù dự báo tăng trưởng AFFO trên mỗi cổ phiếu năm 2025E cao hơn khoảng 8% so với hầu hết các đối thủ, EPRT giao dịch ở mức chiết khấu so với giá trị tài sản ròng (NAV) của mình.
Triển vọng tương lai
Mặc dù bản trình bày quý 2 không đưa ra hướng dẫn tương lai rõ ràng, vị thế thanh khoản mạnh mẽ và hoạt động đầu tư ổn định của công ty cho thấy tiềm năng tăng trưởng liên tục. Trong cuộc gọi công bố kết quả kinh doanh quý 1/2025, ban lãnh đạo đã tái khẳng định hướng dẫn AFFO trên mỗi cổ phiếu từ 1,85-1,89 USD cho cả năm 2025 và bày tỏ sự tự tin trong việc đạt được nửa trên của mục tiêu đầu tư từ 900 triệu USD đến 1,1 tỷ USD cho năm nay.
Việc bản trình bày nhấn mạnh vào mô hình kinh doanh khác biệt, mối quan hệ khách thuê mạnh mẽ và vị thế tài chính bảo thủ của công ty cho thấy sự tự tin của ban lãnh đạo trong việc duy trì quỹ đạo tăng trưởng bất chấp những bất ổn kinh tế tiềm ẩn. Với 88% đầu tư quý 2 đến từ hoạt động kinh doanh lặp lại và đường ống đầu tư lành mạnh, Essential Properties dường như đang ở vị thế tốt để tiếp tục chiến lược tăng trưởng kỷ luật trong phần còn lại của năm 2025.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: