Cuộc chạy đua tích trữ dầu diesel trên toàn cầu
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
CTO Realty Growth Inc. (NYSE:CTO) đã công bố bản trình bày cho nhà đầu tư quý 2/2025 vào ngày 30 tháng 7, nhấn mạnh động lực cho thuê mạnh mẽ và sự chuyển đổi danh mục đầu tư liên tục. Quỹ đầu tư bất động sản này, tập trung vào các bất động sản bán lẻ chủ yếu ở khu vực Đông Nam và Tây Nam Hoa Kỳ, đã báo cáo Core FFO mỗi cổ phiếu đạt 0,45 USD trong quý 2/2025, hỗ trợ tỷ suất cổ tức hấp dẫn 8,8%.
Cổ phiếu của công ty đã tăng 1,21% trong phiên giao dịch trước đó, đóng cửa ở mức 17,55 USD, và tiếp tục đà tăng với mức tăng 0,68% trong giao dịch trước giờ mở cửa. Định giá hiện tại của CTO vẫn thấp hơn mức cao nhất trong 52 tuần là 21,15 USD, cho thấy tiềm năng tăng giá khi công ty thực hiện chiến lược tăng trưởng của mình.
Điểm nổi bật về hiệu suất quý
CTO Realty Growth đã đạt kết quả vững chắc trong quý thứ hai, duy trì đà tăng trưởng với mức tăng trưởng NOI cùng kỳ hàng quý là 0,9%. Công ty đã đạt được tỷ lệ cho thuê ấn tượng 22% trên các hợp đồng thuê tương đương, chứng minh khả năng thu hút giá thuê cao hơn tại các thị trường mục tiêu.
Như được thể hiện trong tổng quan toàn diện về các chỉ số hiệu suất quý 2/2025 sau đây:
Giá trị doanh nghiệp của công ty đã tăng trưởng với tốc độ CAGR 23% kể từ năm 2020, đạt 1,3 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2025. Tương tự, doanh thu từ bất động sản cho thuê đã tăng với tốc độ CAGR 24% trong cùng kỳ, với doanh thu hàng năm quý 2/2025 đạt 134 triệu USD. Những tỷ lệ tăng trưởng này phản ánh sự thành công của CTO trong việc thực hiện chiến lược mua lại và cho thuê.
Các chỉ số danh mục đầu tư chính vẫn mạnh mẽ, với tỷ lệ lấp đầy đạt 93,9% và danh mục đã ký hợp đồng nhưng chưa khai trương (SNO) chiếm 4,6% tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR), tương đương 4,6 triệu USD. Danh mục này cung cấp khả năng nhìn thấy trước về tăng trưởng doanh thu trong tương lai khi các hợp đồng thuê này bắt đầu hoạt động.
Chiến lược và chuyển đổi danh mục đầu tư
CTO đã chiến lược chuyển đổi danh mục đầu tư của mình để tập trung vào các bất động sản bán lẻ chất lượng cao tại các thị trường đang phát triển. Chiến lược đầu tư của công ty nhấn mạnh vào bất động sản ở khu vực Đông Nam và Tây Nam Hoa Kỳ, với 83% ABR đến từ Georgia, Texas, Florida và North Carolina.
Phương pháp tiếp cận chiến lược của công ty được nêu rõ trong các ưu tiên đầu tư:
Sự chuyển đổi danh mục đầu tư kể từ năm 2019 đã rất đáng kể, với tổng diện tích tăng từ 1,8 triệu lên 5,3 triệu và tiền thuê cơ bản hàng năm tăng từ 27,6 triệu USD lên 101,7 triệu USD. Công ty cũng đã chuyển hướng tập trung vào các bất động sản bán lẻ đa người thuê, hiện chiếm 95% ABR so với chỉ 28% vào năm 2019.
Danh mục đầu tư của CTO hiện bao gồm 20% trung tâm bán lẻ có siêu thị làm trụ cột (48% bao gồm cả tài sản có siêu thị gần kề), 34% trung tâm phong cách sống, và 40% trung tâm thương mại lớn. Cách tiếp cận đa dạng hóa này mang lại sự ổn định đồng thời duy trì tiềm năng tăng trưởng thông qua các cơ hội cho thuê và tái định vị.
Các bất động sản của công ty được đặt tại những thị trường có đặc điểm nhân khẩu học mạnh mẽ, như được minh họa trong phân tích địa lý này:
Với thu nhập hộ gia đình trung bình trong bán kính 5 dặm là 141.000 USD và 95% ABR đến từ 30 Thị trường Hàng đầu của ULI, danh mục đầu tư của CTO được định vị tốt để hưởng lợi từ tăng trưởng dân số và chi tiêu tiêu dùng mạnh mẽ tại các khu vực này.
Động lực cho thuê và động lực tăng trưởng tương lai
Một trong những khía cạnh thuyết phục nhất trong bản trình bày của CTO là việc thực hiện cho thuê mạnh mẽ. Công ty đã hoàn thành 339.317 feet vuông cho thuê từ đầu năm đến nay, chiếm 6% danh mục đầu tư. Các hợp đồng thuê mới đạt được mức chênh lệch tiền mặt ấn tượng 81%, trong khi gia hạn và mở rộng thấy mức tăng 7%, dẫn đến mức chênh lệch kết hợp là 27%.
Động lực cho thuê của công ty được chi tiết trong phân tích sau:
CTO cũng đang tận dụng các cơ hội được tạo ra bởi các vụ đóng cửa cửa hàng gần đây, với ước tính tỷ lệ cho thuê chênh lệch từ 40-60% trên các không gian trước đây được chiếm bởi các nhà bán lẻ như JoAnn và Party City. Công ty đã cho thuê lại một số không gian này cho các khách thuê bao gồm Burlington, Boot Barn và Bob’s Discount Furniture với giá thuê cao hơn đáng kể.
Danh mục đã ký hợp đồng nhưng chưa khai trương đại diện cho một động lực tăng trưởng khác, với 4,6 triệu USD tiền thuê cơ bản hàng năm trong tương lai sẽ được ghi nhận chủ yếu vào năm 2026. Danh mục này mang lại mức cao hơn 14% so với tiền thuê hiện tại trên cơ sở mỗi foot vuông, tiếp tục nâng cao tiềm năng tăng trưởng doanh thu của công ty.
CTO đã chứng minh khả năng tạo ra giá trị thông qua việc cho thuê tại các bất động sản được mua lại trong những năm gần đây. Ví dụ, tại The Collection at Forsyth ở Atlanta, được mua lại vào tháng 12 năm 2022, công ty đã tăng tỷ lệ lấp đầy lên 300 điểm cơ bản đạt 89% đồng thời đạt được mức chênh lệch kết hợp 11% trên các hợp đồng thuê mới.
Vị thế tài chính và triển vọng
CTO duy trì bảng cân đối kế toán vững chắc với 85 triệu USD thanh khoản tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2025. Tỷ lệ nợ ròng trên tổng giá trị doanh nghiệp của công ty là 47%, với tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 6,9x. Điều này thể hiện sự tăng nhẹ từ mức 6,6x được báo cáo trong quý 1/2025, có thể phản ánh hoạt động mua lại gần đây.
Cơ cấu nợ và lịch đáo hạn của công ty được trình bày ở đây:
Cho cả năm 2025, CTO đã đưa ra hướng dẫn cho Core FFO mỗi cổ phiếu pha loãng từ 1,80 USD đến 1,86 USD và AFFO mỗi cổ phiếu pha loãng từ 1,93 USD đến 1,98 USD. Công ty dự kiến tăng trưởng NOI cùng kỳ khoảng 1,0% và dự kiến sẽ đầu tư 100-200 triệu USD với lợi suất tiền mặt ban đầu mục tiêu từ 8,00-8,50%.
Từ góc độ định giá, CTO có vẻ hấp dẫn so với các đối thủ cùng ngành, giao dịch ở mức hệ số Core FFO 2025E là 9,4x so với mức trung bình của ngành là 12,3x. Tương tự, tỷ suất cổ tức hàng năm của công ty là 8,8% vượt xa mức trung bình của ngành là 4,8%, mang đến cho nhà đầu tư cơ hội thu nhập hấp dẫn.
Các chỉ số định giá hấp dẫn của công ty so với các đối thủ được minh họa trong so sánh này:
Ngoài danh mục bất động sản cốt lõi, CTO tạo ra thu nhập thông qua danh mục đầu tư có cấu trúc, tổng cộng 108 triệu USD với lợi suất 10,65%, và việc quản lý và đầu tư vào Alpine Income Property Trust (NYSE:PINE), mang lại khoảng 7,0 triệu USD thu nhập hàng năm.
Khi CTO Realty Growth tiếp tục thực hiện chiến lược tập trung vào các bất động sản bán lẻ chất lượng cao tại các thị trường đang phát triển, công ty có vẻ được định vị tốt để duy trì đà tăng trưởng và tỷ suất cổ tức hấp dẫn, mang đến cho nhà đầu tư sự kết hợp thuyết phục giữa thu nhập và tiềm năng tăng giá vốn.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: