Tiềm năng và cơ hội
1. Định hướng mô hình thành phố tương lai
Theo đề án sắp xếp đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã giai đoạn 2019 – 2021, thành phố Thủ Đức được đề xuất trở thành đô thị độc lập, nằm cạnh thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM (HM:HCM)). Thành phố mới sẽ bao gồm 3 quận thuộc TP. HCM: quận 2, quận 9, và quận Thủ Đức với tổng dân số hơn 1 triệu người sống trong diện tích 212 km2 . Trong tương lai thành phố sẽ được chia làm 6 khu vực trọng điểm:
- Khu đô thị tương lai: tập trung ở phường Trường Thọ thuộc quận Thủ Đức, nằm dọc xa lộ Hà Nội và tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, gần cụm cảng IDC Trường Thọ và nhà máy xi măng Hà Tiên, công ty thép Thủ Đức.
- Khu Đại học Quốc gia TPHCM: tập trung sẽ bao gồm Đại học (ĐH) Quốc gia TP. HCM, ĐH Sư phạm Kỹ thuật, ĐH Fulbright Việt Nam, ĐH Nông Lâm và chi nhánh một số đại học khác. Bên cạnh còn có khu công nghệ cao (SHTP) với định hướng trở thành trung tâm sản xuất tự động hóa của Việt Nam.
- Khu trung tâm sản xuất tự động: nằm giáp ranh khu đại học quốc gia và khu công nghệ cao, khi hình thành, khu đô thị sẽ cung ứng dịch vụ đi lại và vận chuyển hàng hóa cho người dân trong thành phố Thủ Đức.
- Khu trung tâm tài chính: tập trung ở khu vực Thủ Thiêm quận 2, với tuyến đường nối trực tiếp sang khu vực trung tâm quận 1. Đây sẽ là trung tâm tài chính cho thành phố và cho khu vực như Hong Kong hay Thượng Hải.
- Khu công nghệ sinh thái Tam Đa: nằm ở thị xã Long Trường, quận Thủ Đức, ở đây hiện có đầm sen Tam Đa và được thiết kế để chống ngập, phục vụ nước sinh hoạt, cung cấp thực phẩm sạch và là lá phổi chung cho khu vực.
- Khu thể thao và sức khỏe Rạch Chiếc: nằm trong khu vực phường An Phú, quận 2, tiếp giáp với 2 trục đường chính là Mai Chí Thọ và cao tốc Long Thành – Dầu Giây, khu vực này sẽ là trung tâm thể thao cho khu vực và cho cả nước, có khả năng tổ chức SEA GAMES.
2. Hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư phát triển
Tọa lạc ở cửa ngõ phía Đông của TP. HCM, khu vực quy hoạch thành phố Thủ Đức đã và đang tiếp tục được tập trung đầu tư hàng loạt công trình phát triển cơ sở hạ tầng. Trong tổng số nguồn vốn 350.000 tỷ dành cho hạ tầng giao thông tại TP. HCM từ 2010 đến nay, có đến 70% nguồn vốn thuộc các dự án khu vực này. Theo Sở giao thông vận tải TP. HCM, giai đoạn 2021 - 2030, dự kiến tổng nhu cầu vốn để phát triển hạ tầng tại TP. HCM khoảng 852.500 tỷ đồng, trong đó nhiều hạng mục ở khu Đông sẽ tiếp tục được triển khai như:
- Cao tốc Long Thành – Dầu Giây: Bộ Giao thông vận tải kiến nghị mở rộng cao tốc TP. HCM - Long Thành lên 8 làn xe vào năm 2025 với vốn đầu tư hơn 9.800 tỷ đồng.
- Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên): Tuyến tàu điện ngầm này dự kiến hoàn thành năm 2021 (trễ 2 năm so với kế hoạch ban đầu 2019 do công trình đội vốn). Mặc dù chưa đi vào vận hành, dự án này đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản (BĐS) xung quanh.
- Bến xe Miền Đông mới: Vừa được khánh thành vào tháng 10/2020, bến xe miền Đông là bến xe có quy mô lớn nhất cả nước với diện tích 16ha, mở rộng gấp 4 lần bến xe cũ với tổng vốn đầu tư lên đến 4.000 tỷ đồng.
- Các dự án khác: mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh lên 4m; xây dựng đoạn tuyến kết nối từ cầu Phú Hữu đến Xa lộ Hà Nội; xây dựng đường nối từ cảng Cát Lái ra đường Vành đai 2; nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định lên 77m.
Khu vực Thủ Đức hiện nay được đánh giá rất thuận tiện để đi đến những tỉnh miền Đông Nam Bộ, đặc biệt các tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai hay những tỉnh có nhiều tiềm năng du lịch lớn như Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết. Ngoài ra, khoảng cách di chuyển từ khu vực này đến sân bay quốc tế Long Thành cũng sẽ gần hơn so với dân cư tại TP. HCM. 
3. Tiềm năng lớn so với các thành phố khác
Với định hướng mô hình thành phố hiện nay, theo UBND TP.HCM, thành phố Thủ Đức được kỳ vọng sẽ đóng góp 7% GDP cả nước và 30% GDP TP. HCM. Việc đầu tư phát triển sắp tới dự kiến sẽ cải thiện đáng kể thu nhập người dân tại khu vực này, theo xu hướng tăng trưởng của các thành phố lớn so với mặt bằng chung của quốc gia.
Bên cạnh đó, nếu so với tỷ lệ giá nhà/thu nhập của một số đặc khu, mặt bằng của khu vực Thủ Đức, quận 2 và quận 9 vẫn còn thấp tuy đã tăng 2 – 5 lần trong vòng 5 năm trở lại đây. Vì vậy, chúng tôi cho rằng tiềm năng phát triển theo định hướng thành phố Thủ Đức sẽ đem lại cơ hội cho những doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất sẵn có ở khu vực này như Vinhomes (HM:VHM), Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland (HM:NVL), Keppel Land, Thuduc House, Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, CTCP Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC), Khang Điền (HM:KDH)…
Các chủ đầu tư lớn đã niêm yết
1. CTCP VINHOMES (VHM)
Đến thời điểm hiện tại, Vinhomes công bố một dự án duy nhất tại khu vực này với đại dự án Vinhomes Grand Park có quy mô 271 hecta tại quận 9. Dự án nằm dọc trục đường Nguyễn Xiển (sau này sẽ mở rộng ra đường vành đai 3). Sau khi hình thành đây sẽ là dự án lớn nhất trong khu vực thành phố Thủ Đức với quy mô hơn 40.000 căn hộ chung cư, 400 căn biệt thự và 1.600 căn nhà phố. Được bắt đầu xây dựng từ đầu năm 2018, hiện tại Vinhomes đã bàn giao phân khu The Rainbow (gồm 17 tòa chung cư) với giá bán từ 25 – 40 triệu/m2 . Trong Q4/2020, Vinhomes đang tiếp tục mở bán phân khu The Origami. Phân khu The Ocean sẽ được mở bán vào năm 2021.
2. CTCP TẬP ĐOÀN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NO VA (NVL)
Trong số các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường, NVL là một trong những công ty sở hữu nhiều dự án nhất tại khu vực thành phố Thủ Đức, tập trung tại khu trung tâm tài chính trong tương lai ở Thủ Thiêm, quận 2. Các dự án xoay quanh hai trục đường chính là Mai Chí Thọ và Đồng Văn Cống, thuận tiện cho giao thông đi về phía quận 1. Hầu hết các dự án này đều đã và đang bàn giao như: The Sun Avenue, The Palace Residence, Lexington Residence, Tropic Garden…. Hiện nay, NVL có 2 dự án chưa triển khai là Saigon Broadway và The Water Bay, cùng nằm trên trục đường Mai Chí Thọ. Saigon Broadway dự kiến sẽ khởi công trong năm 2021. Riêng The Water Bay vẫn chưa xong phần pháp lý, tuy nhiên, công ty kỳ vọng vấn đề này sẽ sớm được giải quyết trong thời gian tới. 
3. CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG (NLG (HM:NLG))
Nam Long từ lâu đã triển khai thành công nhiều dự án tại quận 9 với các dòng sản phẩm từ bình dân đến cao cấp như:
- Ehome: 1, 2 , S
- Flora: Sakura, Kikyo, Novia
- Valora: Fufi, Kikyo
Tuy nhiên, quỹ đất trong khu vực Quận 9, Thủ Đức của Nam Long không còn nhiều, chỉ còn số lượng ít đất nền ở các dự án triển khai trước đó như Phú Hữu, Areco. Hiện tại, quỹ đất của công ty tập trung tại khu vực phía Nam thành phố, Long An, Đồng Nai, Hải Phòng, Cần Thơ … Tuy nhiên Nam Long vừa qua đang trong quá trình đàm phán mua lại 2 quỹ đất với tổng diện tích khoảng 100 hecta tại khu Đông thành phố, dự kiến sẽ thực hiện vào năm 2020 và 2021. Với kế hoạch triển khai sắp tới như trên, chúng tôi cho rằng Nam Long chưa được hưởng lợi trực tiếp từ việc thành lập thành phố phía Đông.
4. CTCP ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN (KDH)
Chúng tôi đánh giá Khang Điền là một trong những nhà phát triển bất động sản được hưởng lợi nhiều nhất từ việc thành lập thành phố Thủ Đức. Toàn bộ dự án của công ty gần như tập trung ở khu vực Quận 2, Quận 9, đã được tích lũy từ lâu với mức giá tốt. Cho giai đoạn 2020 - 2022, Khang Điền dự kiến triển khai các dự án biệt thự, nhà liên kế, trong khu vực như: 
5. CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC (TDH)
Mặc dù là doanh nghiệp khởi đầu từ các dự án khu vực Thủ Đức, đã từng sở hữu quỹ đất đắc địa tại Thành phố Thủ Đức từ những năm 2005, nhưng cho đến thời điểm hiện tại, TDH không còn phát triển các sản phẩm mới tại khu vực này. Dự án Centum Wealth là dự án duy nhất còn lại của TDH tại khu vực này, tọa lạc tại Xa lộ Hà Nội - Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú, Quận 9 với tổng diện tích khu đất đạt 11.582 m2. Bắt đầu mở bán từ năm 2019, đến nay số lượng căn hộ Centum Wealth còn lại không nhiều. TDH có kế hoạch ghi nhận doanh thu toàn bộ dự án trong năm 2020.
Hiện tại TDH tập trung triển khai các dự án tại các tỉnh Bình Dương, Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu. Tại TP. HCM, công ty đang sở hữu 2 dự án thông qua công ty Fideco (MCK: FDC).
6. CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (DXG (HM:DXG))
Theo DXG, doanh nghiệp hiện đang sở hữu nhiều dự án BĐS tại khu vực thành phố Thủ Đức. Tuy nhiên, các dự án hầu hết đều đang trong giai đoạn mới đầu tư, giá trị tồn kho ghi sổ chiếm tỷ trọng thấp, dưới 5% tổng giá trị tồn kho tính đến thời điểm 30/9/2020. Riêng dự án Gem Riverside hiện đang tồn kho hơn 1.580 tỷ đồng là một trong những dự án quan trọng của DXG. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng với khó khăn trong khâu pháp lý của dự án do chủ trương rà soát chung của Chính Phủ, DXG sẽ chưa đặt trọng tâm kế hoạch kinh doanh vào dự án này trong ngắn hạn.
Theo kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2020 và 2021, công ty sẽ tập trung nguồn lực để phát triển dự án khu đô thị 92 ha tại Long Thành. Dự án có tổng đầu tư 5.725 tỷ đồng, bao gồm 3.921 nền biệt thự và nhà liền kề. Dự án đã mở bán đợt 1 vào tháng 7/2020 và ghi nhận 700 sản phẩm được bán thành công (~ 90% tổng sản phẩm chào bán). Trong đợt mở bán vừa qua, DXG áp dụng chương trình chiết khấu với mức tối đa 15% trên giá bán niêm yết mỗi sản phẩm từ 2,2 – 2,5 tỷ đồng (chưa tính chiết khấu).
