NHÀ KHANG ĐIỀN (KDH): DỰ ÁN TÂN TẠO – DỰ ÁN TẠO NÊN GIÁ TRỊ
Chuyên viên phân tích: Tâm Nguyễn
MUA
Thị giá 14/01/2022: 53.500 đồng
Mục Tiêu: 61.300 đồng
Tiêu điểm
Hoạt động kinh doanh của KDH, cũng như toàn ngành, đều bị đại dịch tác động. Với chiến lược thận trọng, công ty luôn cố gắng lựa chọn thời điểm thích hợp để ra mắt các dự án mới, nhưng KDH đã không chào bán bất kỳ dự án mới nào trong năm 2021 do các biến thể COVID mới đã kéo dài thời gian đại dịch diễn ra. Ngoài ra, việc bàn giao căn hộ đến khách hàng cũng bị cản trở bởi các hạn chế đi lại.
Thương vụ mua lại 2 dự án mới tại khu vực phía Đông TP.HCM, với tổng diện tích 10-15ha giúp thúc đẩy quỹ đất của KDH lên đạt khoảng 614ha, tương ứng với 8 dự án. Tất cả những dự án này đều tọa lạc tại khu vực TP.HCM. Hơn thế nữa, Nhà Khang Điền (HM:KDH) là một thương hiệu uy tín trên thị trường bất động sản Việt Nam (có chất lượng xây dựng và quyền sở hữu rõ ràng, người mua nhà sẵn lòng trả nhiều tiền hơn để sở hữu nhà của KDH). Những yếu tố này chính là lợi thế cạnh tranh của KDH và có thể sẽ giúp công ty duy trì hoạt động kinh doanh ổn định mặc dù ngành bất động sản (BĐS) phải đối mặt với nhiều khó khăn.
Có kết quả tích cực trong quá trình xin phê duyệt các thủ tục pháp lý và đền bù đất. KDH chia sẻ rằng có 4 dự án (bao gồm giai đoạn mở rộng của dự án khu công nghiệp LMX, Armena, Clarita, An Dương Vương và Bình Hưng 11A) sẽ hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý và sẽ được chào bán trong năm 2022. Bên cạnh đó, tiến độ đền bù đất đang tiến triển rất tốt, đặc biệt là tại dự án Tân Tạo. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ cho ra mắt dự án này trong năm 2023.
Quan điểm của chúng tôi: Duy trì khuyến nghị MUA với giá trị hợp lý ước tính đối với KDH là 61.300 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức sinh lời trong 12T là +14,6%. Giá trị tài sản ròng (NAV) của KDH tăng thêm 23,7 nghìn tỷ đồng so với mô hình định giá trước đó, trong đó giá trị ước tính của dự án Tân Tạo tăng 15,9 nghìn tỷ đồng sau khi điều chỉnh một vài giả định trong mô hình định giá của chúng tôi: (1) Chúng tôi tăng giá bán bình quân (GBBQ) của các dự án Clarita, Corona và Armena lên thêm 8-20% so với trước đó; (2) Chúng tôi ước tính ~72ha đất nông nghiệp/ trồng cây sẽ có giá 6,5 triệu đồng/mét vuông (m2) theo giá trị thị trường, cao hơn mức trước đó 1,9x; và (3) Quan điểm của chúng tôi chủ yếu dựa vào tiềm năng của dự án Tân Tạo thay vì dựa vào chí phí như trong mô hình trước đó. Giá trị ước tính mới của chúng tôi đối với dự án Tân Tạo là 21,6 nghìn tỷ đồng, nếu KDH bán dự án cho công ty BĐS trung gian với mức giá này thì tổng chi phí phát triển cho lô đất rơi vào khoảng 40 triệu đồng/ m2, trong khi GBBQ tại phường Tân Tạo rơi vào khoảng 75 triệu/m2 đối với nhà trong hẻm, vì vậy công ty BĐS trung gian có thể đạt được biên lợi nhuận gộp ít nhất là 46%, theo quan điểm của chúng tôi đây là mức hợp lý.
Xem chi tiết tại: Company update-KDH-Tan Tao project – Fulcrum of value (Trans ver)