Khi Fed bắt đầu mạnh tay nâng lãi suất vào đầu năm 2022, các chuyên gia hầu như đều tuyên bố về sự ‘sụp đổ’ của thị trường nhà đất. Đối chiếu với những gì đã từng xảy ra trong năm 2008-2010, thì khủng hoảng có vẻ hoàn toàn đã được dự báo trong hoạt động xây dựng nhà, bán nhà và giá nhà.
Các phân tích đã suy nghĩ về việc chi phí khi lãi suất cao hơn của một khoản thế chấp đã làm giảm số lượng nhà có thể được mua bằng một khoản thanh toán nhất định như thế nào và gợi ý rằng người mua nhà bất ngờ sẽ phải trả giá thầu của họ ở mức cao hơn và người bán sẽ có nghĩa vụ phải thỏa thuận để có thể đạt được các hồ sơ dự thầu đó.
Hợp đồng tương lai Giá nhà Case-Shiller, được giao dịch (ít) trên CME, đã chuyển từ định giá khi giá nhà tăng thêm sang định giá trong sự sụp đổ tồi tệ hơn cả sự sụp đổ sau khủng hoảng tài chính. Ví dụ: hợp đồng tương lai tháng 2 năm 2024 đã giảm 22% trong khoảng thời gian từ tháng 5 đến tháng 11 năm 2022. Hãy nhớ rằng những hợp đồng tương lai này theo dõi giá danh nghĩa, vì vậy, ở mức tồi tệ nhất, thị trường hợp đồng tương lai đã định giá ở mức như giá thực giảm 25%.
Điều đó sẽ không bao giờ xảy ra, đặc biệt là trong một thị trường nhà ở đã thắt chặt hơn nhiều so với năm 2007. Vào mùa hè năm 2007, có khoảng 3,4 triệu ngôi nhà hiện có trên thị trường; vào mùa hè năm 2022, con số này là khoảng 1,2 triệu. Và hóa ra, các chủ nhà đã không đạt được bất kỳ giá thầu nào được đưa ra, điều này sẽ là phi lý trong một môi trường lạm phát.
Dù sao thì giá nhà danh nghĩa cũng có xu hướng giảm, bởi vì người mua không muốn bán thấp hơn các mức giá gần đây khác, vốn đóng vai trò là 'mỏ neo' cho kỳ vọng của họ. Tất cả những điều đó để nói rằng năm 2007 thực sự là một ngoại lệ đáng kinh ngạc về nhiều mặt: giá cả, hoạt động, hoạt động của nhà xây dựng, hoạt động của người mua tài chính, cơ cấu thế chấp và hàng tồn kho nhà. Tình hình hiện nay đã khác nhiều.
Đương nhiên, tất cả chúng ta đều biết rằng bây giờ chúng ta đã nhận thấy rằng giá nhà trên thực tế không hề giảm. Nhưng chúng đã giảm trên thực tế, bởi vì mức giá chung tăng lên trong khi giá nhà không đổi. Với mức độ lạm phát, điều này đã thực sự thay đổi mức định giá nhà khá đáng kể trong một khoảng thời gian ngắn và tôi nghĩ rằng nó đáng để chỉ ra.
Xem xét biểu đồ sau (Nguồn: BLS, ADP, Hiệp hội môi giới quốc gia, tính toán của tác giả). Nó biểu thị Giá trung bình bán nhà hiện có chia cho Mức lương hàng năm trung bình. Tôi đã sử dụng các số liệu về Mức lương trung bình của Fed Atlanta và chuyển đổi chúng thành tiền lương hàng năm để chuỗi số liệu này khớp với mức lương trung bình hàng năm do ADP báo cáo ở điểm gần đây nhất.)
Bằng cách làm điều này, chúng ta có thể thấy đại khái sẽ mất bao nhiêu năm tiền lương để mua hoàn toàn căn nhà trung bình. Lưu ý rằng một trong các chuỗi được điều chỉnh theo mùa và một chuỗi thì không, điều này gây ra hiệu ứng vỏ sò mà bạn thấy. Tôi có thể sửa lỗi này, nhưng con số này đủ gần để đưa ra điểm chính.
Và điểm mấu chốt là khi giá nhà trì trệ và tiền lương tăng nhanh trong bối cảnh lạm phát, chi phí mua nhà so với tiền lương mà mọi người đang nhận đã giảm khá mạnh.
Mặc dù biện pháp này không nói lên toàn bộ câu chuyện, nhưng bạn có thể thấy có mối lo ngại hợp lý rằng giá nhà có thể đã tăng cao hơn một chút (mặc dù với lượng hàng tồn kho cực kỳ thấp, điều đó không nhất thiết là không bền vững trong trung hạn). Tuy nhiên, kể từ mùa hè năm ngoái, những ngôi nhà đã trở nên rẻ hơn nhiều, do thị trường trở nên trầm lắng.
Đừng bị khóa trong giá danh nghĩa. Đó gọi là ảo tưởng về tiền bạc, và trong một môi trường lạm phát, nó dẫn đến những nhận định sai lầm.