Quan điểm
Chính phủ có kế hoạch triển khai hai gói tín dụng mới để vực dậy thị trường bất động sản.
1) Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 110 nghìn tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý đưa vào nghị quyết sắp tới. Trong đó, 55 nghìn tỷ đồng được phân bổ cho các nhà phát triển vay và 55 nghìn tỷ đồng cho người mua nhà vay. Gói tín dụng này sẽ được giải ngân tương tự gói 30 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội năm 2013 đã giúp vực dậy cả thị trường.
2) NHNN đã công bố gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng thông qua 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, đã đồng ý cung cấp các khoản vay cho cả nhà phát triển và người mua nhà với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2,0 điểm phần trăm so với lãi suất hiện hành. NHNN nhấn mạnh cam kết sẵn sàng tái cấp vốn cho các ngân hàng tham gia nếu trong quá trình triển khai các ngân hàng này bị thiếu hụt về thanh khoản.
NHNN cũng đang chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để tạo dư địa cho việc giảm lãi suất trong thời gian tới.
Các nhà phát triển có quỹ đất lớn dành cho nhà ở xã hội (ví dụ: HQC) sẽ được hưởng lợi từ chính sách này. Tuy nhiên, theo chúng tôi, thủ tục hành chính về phát triển dự án vẫn là một vấn đề đáng quan ngại và các nhà phát triển có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc sắp xếp nguồn vốn cho các dự án mới.
Chúng tôi cho rằng các nhà phát triển BĐS khu công nghiệp sở hữu quỹ đất dành cho nhà ở công nhân (ví dụ: KBC (HM:KBC) (MUA) và IDC (HN:IDC) (Không đánh giá)) cũng sẽ được hưởng lợi trong dài hạn. KBC có quỹ đất ~50ha dành cho nhà ở công nhân (chỉ chiếm 2% trên tổng quỹ đất khoảng 2,8 nghìn ha), trong khi IDC sở hữu ~90ha quỹ đất dành cho nhà ở công nhân (chiếm 11% trên tổng quỹ đất 845ha). Nhà ở công nhân/xã hội chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng NAV của các nhà phát triển BDS KCN. Tuy nhiên, tâm lý thị trường đã trở nên tích cực nhờ các chính sách mới này, đặc biệt là giữa các nhà đầu tư cá nhân, do đó có thể mang lại tiềm năng thúc đẩy tăng giá cổ phiếu. Hơn nữa, việc xây dựng khu nhà ở công nhân vào khu công nghiệp có khả năng làm tăng sức hấp dẫn đối với bên thuê và do đó hỗ trợ các hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Ngoài ra, theo khảo sát mới nhất của JETRO: Việt Nam là một trong những điểm đến hàng đầu của các doanh nghiệp Nhật Bản. 60% doanh nghiệp tham gia khảo sát năm 2022 của JETRO cho biết các doanh nghiệp này có kế hoạch mở rộng hoạt động tại Việt Nam trong một hoặc hai năm tới, đây là tỷ lệ cao nhất trong khối ASEAN và cao thứ ba trên toàn cầu (sau Ấn Độ và Bangladesh). Các doanh nghiệp Nhật Bản bày tỏ những quan ngại việc về những bất ổn liên quan đến các cuộc chống tham nhũng tại Việt Nam, nhưng điều này không phải là trở ngại cho việc tiếp tục đầu tư. Hầu hết các doanh nghiệp tham gia khảo sát cho rằng đây là những vấn đề mang tính chất ngắn hạn. Tuy nhiên, tỷ lệ nội địa hóa nguồn cung ứng của Việt Nam đối với các doanh nghiệp tham gia khảo sát chỉ đạt 37,3%, thấp hơn Indonesia hay Thái Lan, cho thấy hàm lượng giá trị gia tăng thấp của nền kinh tế Việt Nam. Năng suất lao động là một vấn đề quan ngại khác, 73% doanh nghiệp phải đào tạo lại nhân viên, tỷ lệ này cao hơn mức trung bình 66% trong toàn ASEAN.
Chúng tôi vẫn đánh giá lạc quan về ngành bất động sản khu công nghiệp và duy trì khuyến nghị MUA đối với KBC. Thêm vào đó, chúng tôi cho rằng các chính sách ủng hộ nhà ở xã hội của chính phủ đã thể hiện một bước tích cực trong việc tái cân bằng lại thị trường bất động sản nhà ở.
Xem chi tiết tại: 20230223 Express note Driving Forward Government’s Push for Social and Worker Housing VN 1