Bản ghi cuộc gọi thu nhập: Seven Hills Realty Trust Q4 2024 bỏ lỡ dự báo EPS một chút

Seven Hills Realty Trust đã báo cáo thu nhập quý IV năm 2024, cho thấy một chút sai sót so với dự báo thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS). Công ty đã công bố EPS là 0,33 đô la, chỉ thấp hơn mức 0,34 đô la dự kiến, trong khi doanh thu thấp hơn kỳ vọng ở mức 7,68 triệu đô la so với dự báo là 8,28 triệu đô la. Bất chấp những thất bại này, cổ phiếu của công ty cho thấy sự sụt giảm khiêm tốn 0,15% trong giao dịch ngoài giờ, phản ánh tâm lý nhà đầu tư tương đối ổn định.

Bài học chính

• Seven Hills đã báo cáo thu nhập có thể phân phối trong quý 4 năm 2024 là 4,9 triệu đô la, tương đương 0,33 đô la trên mỗi cổ phiếu.
• Công ty đã tuyên bố cổ tức là 0,35 đô la cho mỗi cổ phiếu, mang lại lợi nhuận hàng năm là 10,6%.
• Cam kết cho vay tăng 8% lên 641 triệu đô la, cho thấy hoạt động cho vay mạnh mẽ.
• Công ty giảm tiếp xúc với văn phòng và mở rộng danh mục cho vay trong nhà ở sinh viên và khách sạn.

Hiệu suất công ty

Seven Hills Realty Trust đã thể hiện hiệu suất vững chắc trong quý 4 năm 2024, với thu nhập có thể phân phối đạt 4,9 triệu đô la. Thu nhập có thể phân phối cả năm đạt tổng cộng 21,3 triệu đô la, tương đương 1,45 đô la trên mỗi cổ phiếu. Công ty tiếp tục mở rộng các cam kết cho vay, tăng 8% lên 641 triệu USD. Sự tăng trưởng này là do cho vay chiến lược trong lĩnh vực nhà ở sinh viên và khách sạn, phản ánh sự thay đổi từ tiếp xúc văn phòng.

Điểm nổi bật về tài chính

• Doanh thu: 7,68 triệu USD, thấp hơn dự báo 8,28 triệu USD.
• Thu nhập trên mỗi cổ phiếu: 0,33 đô la, thấp hơn một chút so với dự báo là 0,34 đô la.
• Cổ tức: 0,35 đô la mỗi cổ phiếu, với lợi suất hàng năm là 10,6%.
• Tổng cam kết cho vay: 641 triệu USD, tăng 8% so với quý trước.

Thu nhập so với dự báo

EPS thực tế của Seven Hills Realty Trust là 0,33 đô la trong gang tấc đã bỏ lỡ mức dự báo 0,34 đô la, đánh dấu độ lệch nhỏ khoảng 2,9%. Doanh thu cũng giảm khoảng 7,2%, ở mức 7,68 triệu đô la so với 8,28 triệu đô la dự kiến. Hiệu suất này phù hợp với môi trường thị trường thận trọng nhưng cho thấy khả năng phục hồi do công ty tập trung chiến lược vào cho vay đa dạng.

Phản ứng thị trường

Sau khi công bố thu nhập, cổ phiếu của Seven Hills đã giảm nhẹ 0,15%, đóng cửa ở mức 13,23 đô la. Chuyển động này đặt cổ phiếu trong phạm vi 52 tuần từ 11,83 đô la đến 14,66 đô la, cho thấy triển vọng nhà đầu tư ổn định mặc dù thu nhập không tốt. Sự sụt giảm nhẹ phản ánh phản ứng của thị trường được ôn hòa, có thể bị ảnh hưởng bởi các sáng kiến chiến lược đang diễn ra của công ty và tỷ suất cổ tức mạnh mẽ.

Triển vọng & Hướng dẫn

Trong tương lai, Seven Hills dự kiến thu nhập có thể phân phối trong quý 1 năm 2025 từ 0,30 đến 0,32 đô la trên mỗi cổ phiếu. Công ty đặt mục tiêu 100 triệu đô la trong năm và dự kiến 6-7 lần trả nợ với tổng cộng khoảng 200 triệu đô la trong nửa cuối năm 2025. Quy trình hiện tại bao gồm các bảng điều khoản quan trọng và tái cấp vốn, nhấn mạnh một chiến lược tăng trưởng chủ động.

Bình luận điều hành

Jared Lewis, Phó Chủ tịch, nhấn mạnh việc triển khai vốn chiến lược của công ty, nói rằng, "Chúng tôi tiếp tục suy nghĩ về cách chúng tôi triển khai vốn của mình." Chủ tịch kiêm CIO Tom Lorenzini nhấn mạnh bản chất hỗ trợ của các đối tác cho vay, củng cố niềm tin vào mô hình kinh doanh của công ty.

Rủi ro và thách thức

• Sự biến động của thị trường có thể ảnh hưởng đến tiến độ khởi tạo và trả nợ cho vay.
• Biến động lãi suất có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận cho vay lãi suất thả nổi.
• Cạnh tranh gia tăng trên thị trường cho vay có thể gây áp lực lên tỷ suất lợi nhuận.
• Suy thoái kinh tế có thể ảnh hưởng đến việc người vay vỡ nợ hoặc các khoản vay không dồn tích.

Hỏi & Đáp

Trong cuộc gọi thu nhập, các nhà phân tích đã hỏi về tính bền vững của cổ tức và chiến lược đòn bẩy của công ty. Ban lãnh đạo đã giải quyết những lo ngại này, nhấn mạnh tỷ lệ đòn bẩy hiện tại là 1,6 lần với mục tiêu khoảng 2 lần và bày tỏ sự tin tưởng trong việc duy trì các khoản chi trả cổ tức. Ngoài ra, các cuộc thảo luận đã đề cập đến khả năng tiếp cận thị trường CLO của công ty và các chiến lược cho các khoản vay đáo hạn sắp tới.

Bản ghi đầy đủ - Seven Hills Realty Trust (SEVN) Quý 4 năm 2024:

Matt, Người điều hành / Điều hành, Seven Hills: Chào buổi sáng. Tham gia cùng tôi trong cuộc gọi hôm nay là Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư Fernando Diaz, Giám đốc Tài chính kiêm Thủ quỹ và Jared Lewis, Phó Chủ tịch. Cuộc gọi hôm nay bao gồm một bài thuyết trình của ban lãnh đạo, sau đó là một phiên hỏi đáp với các nhà phân tích. Xin lưu ý rằng việc ghi âm, truyền lại và phiên âm cuộc gọi hội nghị hôm nay bị cấm nếu không có sự đồng ý trước bằng văn bản của công ty. Cũng lưu ý rằng cuộc gọi hội nghị hôm nay chứa các tuyên bố hướng tới tương lai theo nghĩa của Đạo luật Cải cách Kiện tụng Chứng khoán Tư nhân năm 1995 và các luật chứng khoán khác.

Những tuyên bố hướng tới tương lai này dựa trên niềm tin và kỳ vọng của Seven Hills tính đến hôm nay, 19/02/2025 và kết quả thực tế có thể khác biệt đáng kể so với những gì chúng tôi dự đoán. Công ty không có nghĩa vụ sửa đổi hoặc công bố công khai kết quả của bất kỳ sửa đổi nào đối với các tuyên bố hướng tới tương lai được đưa ra trong cuộc gọi hội nghị hôm nay. Thông tin bổ sung liên quan đến các yếu tố có thể gây ra những khác biệt đó có trong hồ sơ của chúng tôi với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch hoặc SEC, có thể được truy cập từ trang web của SEC. Các nhà đầu tư được cảnh báo không nên phụ thuộc quá mức vào bất kỳ tuyên bố hướng tới tương lai nào. Ngoài ra, chúng tôi sẽ thảo luận về các số liệu tài chính không phải GAAP trong cuộc gọi này, bao gồm thu nhập có thể phân phối và thu nhập trên mỗi cổ phiếu có thể phân phối.

Bạn có thể tìm thấy sự đối chiếu giữa GAAP với các biện pháp tài chính không phải GAAP trong bản trình bày phát hành thu nhập của chúng tôi, có thể được tìm thấy trên trang web của chúng tôi tại 7reit.com. Nói xong, bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Tom.

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: Cảm ơn, Matt, và chào buổi sáng, tất cả mọi người. Trong cuộc gọi hôm nay, tôi sẽ bắt đầu với bản cập nhật về các hoạt động và hiệu suất quý IV của chúng tôi, tiếp theo là tổng quan về danh mục cho vay của chúng tôi trước khi chuyển cho Jared để thảo luận về quan điểm vĩ mô và các cơ hội mà chúng tôi đang thấy trong môi trường cạnh tranh này vì nó liên quan đến đường ống của chúng tôi. Sau đó, Fernando sẽ xem xét kết quả tài chính của chúng tôi trước khi mở cuộc gọi cho các câu hỏi từ các nhà phân tích bên bán. Trước khi đi vào kết quả hàng quý của chúng tôi, tôi muốn nhấn mạnh rằng trong cả năm, Seven Hills đã vượt trội hơn chỉ số chuẩn của chúng tôi, chỉ số tài chính thương mại thế chấp NAREIT hơn 20%. Đây là năm thứ hai liên tiếp chúng tôi vượt trội hơn chỉ số này cho phép chúng tôi mang lại lợi nhuận cho cổ đông có ý nghĩa, đây là minh chứng cho chất lượng của người vay cũng như bảo lãnh phát hành và quản lý tài sản danh mục đầu tư của chúng tôi.

Chuyển sang kết quả quý IV của chúng tôi. Tối qua, chúng tôi đã báo cáo thu nhập có thể phân phối trên mỗi cổ phiếu là 0,33 đô la, đáp ứng mức cao nhất trong phạm vi hướng dẫn của chúng tôi. Chúng tôi tiếp tục củng cố và đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng cách tăng tổng cam kết cho vay trong quý lên 641.000.000 đô la từ 594.000.000 đô la vào cuối quý 3. Cam kết cho vay trung bình của chúng tôi cũng tăng từ 30.000.000 đô la lên 31.000.000 đô la Danh mục cho vay của chúng tôi tiếp tục hoạt động tốt và hiện có xếp hạng rủi ro trung bình gia quyền là 3,1. Chúng tôi không có năm khoản vay được xếp hạng, không có khoản vay vỡ nợ và không có khoản vay không dồn tích.

Chúng tôi đã kết thúc quý với 70.000.000 đô la tiền mặt và khả năng vay dồi dào sau khi nhận được tám khoản trả nợ với tổng cộng 165.000.000 đô la trong năm, định vị chúng tôi để phát triển hơn nữa danh mục đầu tư của mình bằng cách tận dụng chiến lược các cơ hội trong quy trình của chúng tôi để tạo ra lợi nhuận điều chỉnh rủi ro hấp dẫn. Trước khi tái chế bất kỳ khoản vốn nào được tạo ra thông qua việc trả nợ trong tương lai, chúng tôi dự kiến sẽ tăng danh mục đầu tư của mình lên khoảng 100.000.000 đô la vào năm 2025. Chuyển sang một vài điểm nổi bật bổ sung từ quý bốn. Chúng tôi đã hoạt động tích cực trong quý, chốt hai khoản vay với tổng trị giá 87.000.000 đô la Khoản vay đầu tiên là khoản tái cấp vốn 42.000.000 đô la được tài trợ hoàn toàn cho một tài sản nhà ở sinh viên phục vụ Đại học Mississippi. Và khoản vay thứ hai là cam kết trị giá 45.000.000.000 đô la để tài trợ cho việc mua lại khách sạn 178 phòng nằm ở Boston.

Cũng trong quý, chúng tôi đã nhận được một khoản hoàn trả khoản vay, khoản vay Starkville Mississippi của chúng tôi, tổng cộng là 37.000.000 đô la Sau đó, vào đầu tháng Giêng, chúng tôi đã kết thúc khoản vay bắc cầu trị giá 31.000.000 đô la để tài trợ cho việc mua lại một tài sản nhà ở sinh viên khác, tài sản này nằm tại Đại học Bang Texas ở San Marcos. Trong tương lai, chúng tôi không dự đoán bất kỳ khoản trả nợ nào trong quý đầu tiên, nhưng hy vọng sáu đến bảy khoản vay với tổng cộng khoảng 200.000.000 đô la sẽ được hoàn trả trong nửa cuối của hai mươi lăm, điều này sẽ giúp chúng tôi có vị trí tốt khi thị trường tiếp tục cải thiện. Chuyển sang sổ cho vay của chúng tôi tính đến ngày 31 tháng 12, danh mục đầu tư của Seven Hills vẫn là 100 khoản đầu tư vào các khoản vay lãi suất thả nổi, bao gồm hai mươi mốt khoản thế chấp đầu tiên với quy mô khoản vay trung bình là 31.000.000 đô la và tổng cam kết là 641.000.000 đô la, tăng khoảng 8% hoặc 47.000.000 đô la so với quý trước. Các khoản tài trợ trong tương lai giảm nhẹ xuống còn 5% tổng cam kết và các khoản đầu tư của chúng tôi có phiếu giảm giá bình quân gia quyền là 8,2% và lợi suất toàn bộ là 8,6%. Nhìn chung, danh mục đầu tư có thời gian đáo hạn tối đa trung bình gia quyền là hai điểm sáu năm khi bao gồm các tùy chọn gia hạn và hồ sơ tín dụng tổng thể ổn định với xếp hạng rủi ro trung bình là 3,1 và khoản vay trung bình gia quyền trên giá trị ở mức gần 67%.

Chúng tôi tiếp tục đa dạng hóa sổ cho vay của mình một cách chu đáo. Tính đến hôm nay, mức độ tiếp xúc với văn phòng của chúng tôi đã giảm xuống còn 26% tổng dư nợ của chúng tôi, giảm từ 30% vào cuối quý 3. Nhưng quan trọng hơn, tất cả các khoản vay văn phòng của chúng tôi đều được đảm bảo bằng các tài sản cho thuê tốt, vẫn hiện tại khi trả nợ và tiếp tục được hỗ trợ tích cực bởi những người đi vay của chúng tôi. Ngoài ra, 52% danh mục đầu tư hiện nay bao gồm các khoản vay đa gia đình và công nghiệp, tiếp theo là các khoản vay bán lẻ neo đậu dịch vụ khách sạn và tạp hóa chọn lọc. Về mặt địa lý, chúng tôi tiếp tục đa dạng hóa trên toàn quốc.

Từ góc độ vốn, các đối tác cho vay của chúng tôi vẫn cực kỳ ủng hộ hoạt động kinh doanh của chúng tôi. Chúng tôi đã sửa đổi thỏa thuận mua lại chính của UBS bằng cách kéo dài ngày đáo hạn đến tháng Hai hai mươi sáu, đồng thời tăng quy mô cơ sở tối đa thêm 45.000.000 đô la lên 250.000.000 đô la Thứ hai, chúng tôi đã gia hạn ngày đáo hạn của cơ sở mua lại chính Wells Fargo trị giá 125.000.000 đô la từ tháng 2 năm 2025 đến tháng 3 năm 226. Trước khi chuyển cuộc gọi cho Jared, tôi muốn đề cập rằng vào tháng 12, Seven Hills đã bầu Anne Danner vào Hội đồng quản trị của chúng tôi với tư cách là người được ủy thác độc lập. Anne mang đến hơn bốn mươi năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản và nền tảng vững chắc của cô trong việc phát triển, đầu tư và vận hành khu dân cư và đa gia đình sẽ là một tài sản quan trọng cho Seven Hills trong tương lai. Nói xong, bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Jared.

Matt, Người điều hành / Điều hành, Seven Hills: Cảm ơn, Tom. Tôi sẽ cung cấp một bản cập nhật nhanh về phối cảnh macro. Như đã đề cập trong cuộc gọi cuối cùng của chúng tôi, vào cuối quý III, chúng tôi bắt đầu thấy sự lạc quan thực sự trên thị trường khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu giảm lãi suất. Do đó, trong quý IV, chúng tôi đã thấy sự gia tăng đáng kể trong hoạt động yêu cầu khoản vay và trung bình hơn 1.200.000.000 đô la đăng ký khoản vay hàng tháng trong quý. Tuy nhiên, đáng chú ý hơn, chúng tôi đã thấy sự gia tăng về chất lượng tín dụng và đặc biệt là các giao dịch phù hợp với các tiêu chí bảo lãnh nghiêm ngặt của chúng tôi, bằng chứng là sự gia tăng đáng kể trong các bảng điều khoản được phát hành so với cùng kỳ năm ngoái.

Bắt đầu từ cuối năm ngoái và cho đến nay vào đầu năm hai mươi lăm, chúng ta đã thấy rất nhiều thanh khoản trở lại thị trường. Thị trường CMBS và CRE CLO đang hoạt động tích cực và sự cạnh tranh giữa các bên cho vay đối với các khoản vay mới tiếp tục thúc đẩy chênh lệch giảm, đặc biệt là trong lĩnh vực đa gia đình. Sự hợp lưu của các đợt giảm lãi suất gần đây, tính thanh khoản tăng và giá trị bất động sản chạm đáy giúp chủ sở hữu bất động sản và người vay có thêm niềm tin để đưa ra quyết định mua, bán hoặc tái cấp vốn. Với các khoản vay đáo hạn đáng kể sắp tới, sự kết hợp này sẽ giúp thúc đẩy hoạt động giao dịch tăng lên khi chúng ta tiến tới năm 2025. Hơn nữa, một lượng đáng kể trong số các khoản vay đáo hạn sắp tới này là các khoản vay bắc cầu lãi suất thả nổi bắt nguồn từ năm 2021 và 2022 và không đủ điều kiện để được tài trợ vĩnh viễn ngày hôm nay.

Nhiều bất động sản trong số này có thể yêu cầu đầu tư thêm vào nợ lãi suất thả nổi mới để tạo điều kiện hoàn thành kế hoạch kinh doanh của họ và cho phép thêm thời gian để NOI bất động sản ổn định. Như tôi đã đề cập trước đó, các cơ hội tài chính của chúng tôi vẫn mạnh mẽ. Và trong khi người vay đang đánh giá cả các lựa chọn lãi suất cố định và thả nổi, chúng tôi thấy rằng nhiều người cởi mở hơn với việc ký các khoản vay lãi suất thả nổi vì sự linh hoạt trong ngắn hạn mà họ cung cấp. Giống như nhiều người cho vay, chúng tôi tiếp tục thấy sự gia tăng cơ hội tài trợ cho bất động sản đa gia đình. Tuy nhiên, chúng tôi tiếp tục suy nghĩ về cách chúng tôi triển khai vốn của mình và đã đạt được thành công khi nhắm mục tiêu vào các lĩnh vực của thị trường đa gia đình, nơi ít cạnh tranh hơn như nhà ở sinh viên.

Chúng tôi cũng tiếp tục nhận thấy những cơ hội thú vị trong lĩnh vực công nghiệp, khách sạn và bán lẻ, nơi chúng tôi có thể tận dụng chuyên môn của nền tảng RMR rộng lớn hơn để giúp chúng tôi đánh giá tốt hơn các giao dịch tạo ra lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cao hơn cho các khoản đầu tư của chúng tôi. Nói chung, đây là một môi trường tốt cho những người cho vay lãi suất thả nổi như chúng tôi. Sự ổn định tương đối của lãi suất ngắn hạn so với sự biến động gần đây và lãi suất kho bạc mười năm làm cho các khoản vay lãi suất thả nổi trở nên hữu ích trong nhiều trường hợp. Điều này cho phép chúng tôi rất chọn lọc trong quá trình phân tích tín dụng, trong khi vẫn có thể mở rộng danh mục cho vay của mình một cách chiến lược. Để đạt được mục tiêu đó, chúng tôi hiện có hai bảng điều khoản chưa thanh toán về các bất động sản công nghiệp và khách sạn với tổng trị giá 65,000,000 đô la Ngoài ra, chúng tôi có một khoản vay 19,000,000 đô la đang siêng năng với một người vay lặp lại để tái cấp vốn cho các bất động sản nhà ở sinh viên phục vụ Đại học Vale.

Khoản vay này là thời hạn ban đầu ba năm với hai tùy chọn gia hạn một năm tùy thuộc vào tài sản đáp ứng các yêu cầu nhất định. Trừ khi có bất kỳ vấn đề và sự siêng năng nào, khoản vay này sẽ kết thúc trong vòng ba mươi ngày tới. Now, tôi muốn chuyển cuộc gọi cho Fernando.

Fernando Diaz, Giám đốc Tài chính kiêm Thủ quỹ, Seven Hills: Cảm ơn Garrett và chào buổi sáng. Hôm qua, chúng tôi đã báo cáo quý IV hai mươi bốn thu nhập có thể phân phối là 4.900.000 đô la hoặc 0,33 đô la mỗi cổ phiếu. Trong cả năm, chúng tôi đã báo cáo thu nhập có thể phân phối là 21.300.000 đô la hoặc 1,45 đô la trên mỗi cổ phiếu so với cổ tức của chúng tôi là 1,4 đô la cho mỗi cổ phiếu. Vào tháng Giêng, chúng tôi đã tuyên bố cổ tức hàng quý thông thường cho các cổ đông là 0,35 đô la mỗi cổ phiếu sẽ được trả vào ngày mai, ngày 20 tháng 2. Trên cơ sở hàng năm, tỷ suất cổ tức trên cổ phiếu của chúng tôi là khoảng 10,6% dựa trên giá đóng cửa ngày hôm qua.

Dự trữ theo mùa của chúng tôi vẫn khiêm tốn ở mức 140 điểm cơ bản trong tổng cam kết cho vay của chúng tôi tính đến ngày 31 tháng 12 so với 160 điểm cơ bản tính đến ngày 30 tháng 9. Dự phòng theo mùa của chúng tôi đã giảm 450.000 đô la trong quý thứ ba, chủ yếu là do sự cải thiện trong dự báo vĩ mô được sử dụng trong mô hình CECL của chúng tôi và hiệu suất được cải thiện đối với một số khoản vay của chúng tôi trong quý IV. Xin nhắc lại, để giúp bảo vệ chúng tôi khỏi tổn thất đầu tư, chúng tôi cấu trúc tất cả các khoản vay của mình với các cơ chế giảm thiểu rủi ro như quét dòng tiền, dự trữ lãi suất và yêu cầu tái cân bằng. Và chúng tôi không có bất kỳ khoản vay phụ thuộc vào tài sản thế chấp nào hoặc các khoản vay có dự trữ cụ thể. Tính đến cuối năm, Seven Hills vẫn duy trì các chỉ số đòn bẩy thận trọng và tiếp tục có nhiều thanh khoản.

Chúng tôi kết thúc quý với 70.000.000 đô la tiền mặt trong tay, khả năng vay dồi dào và lãi suất vay lưu huỳnh trung bình gia quyền cộng với hai hai mươi ba điểm cơ bản. Tổng nợ trên vốn chủ sở hữu tăng 1,6 lần so với 1,4 lần vào cuối quý trước, chủ yếu là do hai khoản vay khởi tạo trong quý mà Tom đã thảo luận trước đó. Chúng tôi tin rằng đòn bẩy thận trọng và khả năng vay hiện có của chúng tôi mang lại cơ hội mạnh mẽ để tạo ra các khoản vay tích lũy sẽ mang lại lợi ích cho công ty. Chuyển sang quan điểm và hướng dẫn của chúng tôi. Chúng tôi kỳ vọng thu nhập có thể phân phối trong quý đầu tiên sẽ nằm trong khoảng từ 0,3 đến 0,32 đô la mỗi cổ phiếu do kết quả của khoản thanh toán quý IV và thời điểm đóng các nguồn gốc mới hiện đang trong quá trình của chúng tôi.

Như Tom và Jared đã thảo luận, chúng tôi có một đường ống mạnh mẽ với một số khoản vay đang trong giai đoạn đàm phán nâng cao. Tuy nhiên, các khoản vay này sẽ không kết thúc cho đến cuối quý này hoặc trong quý II. Đó là kết thúc những nhận xét đã chuẩn bị của chúng tôi. Và với đó, nhà điều hành, hãy mở dòng cho các câu hỏi.

Diễn giả 3: Cảm ơn bạn. Bây giờ chúng ta sẽ bắt đầu phiên hỏi đáp. Và câu hỏi đầu tiên sẽ đến từ Matthew Ertner với Jones Trading. Xin hãy tiếp tục.

Matthew Ertner, Nhà phân tích, Jones Trading: Xin chào các bạn. Cảm ơn vì câu hỏi. Và Fernando, cảm ơn vì đã làm rõ về thu nhập lãi suất và thời gian ở đó, bởi vì đó thực sự là câu hỏi đầu tiên mà tôi có. Nhưng tôi đoán chuyển sang danh mục đầu tư, nhắm mục tiêu 100.000.000 đô la khởi tạo ròng và tôi tin rằng bạn đã nói 200.000.000 đô la tiền thưởng. Các bạn cảm thấy thoải mái như thế nào ở cấp độ hiện tại với cổ tức và quy mô danh mục đầu tư?

Và chỉ cần nghĩ về thu nhập từ lãi suất trong tương lai, một khi những khoản vay đó đóng cửa vào cuối nửa quý 1, đầu quý 2, bạn có mong đợi điều đó sẽ hỗ trợ hoàn toàn cho cổ tức 0,35 đó?

Fernando Diaz, Giám đốc Tài chính và Thủ quỹ, Seven Hills: Vâng, tôi có thể bắt đầu với điều đó và có lẽ Tom có thể thêm một số màu sắc về sản xuất khoản vay. Như bạn đã biết, Matt, Hội đồng quản trị đánh giá cổ tức hàng quý dựa trên điều kiện thị trường, nguồn gốc và khoản thanh toán cho vay cũng như lộ trình chuyển tiếp của lãi suất. Vì vậy, đó là điều mà Hội đồng quản trị xem xét hàng quý. Và tôi nghĩ rằng chúng tôi tiếp tục đánh giá điều đó cùng với Hội đồng quản trị về mặt cổ tức.

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: Và sau đó Matt, tôi nghĩ chắc chắn điều quan trọng đối với câu hỏi đó sẽ là tốc độ sản xuất của chúng tôi. Trong năm, chúng tôi đã hoàn tất một giao dịch vào đầu năm nay với giá 31.000.000 đô la Chúng tôi có một giao dịch khác trong số 19.000.000 đô la mà chúng tôi đã đề cập đến đang kết thúc. Vì vậy, chúng ta sẽ có hai điều đó kết thúc trong quý này. Và sau đó chúng tôi có thêm 50.000.000 đô la 60 triệu đô la mà chúng tôi có thể đưa ra trong hai giao dịch nữa, có thể là vào quý thứ hai vào một thời điểm nào đó và sau đó chúng tôi bắt đầu nhận được các khoản hoàn trả và tái chế số tiền đó. Vì vậy, đối với việc hỗ trợ cổ tức, nó thực sự sẽ chỉ phụ thuộc vào việc chúng tôi có thể rút ra số tiền ban đầu nhanh như thế nào để tiếp tục hỗ trợ kế hoạch.

Matthew Ertner, Nhà phân tích, Jones Trading: Hiểu rồi. Điều đó rất hữu ích. Và sau đó, khi nhìn vào phần thưởng, các bạn có thể nhìn thấy bao nhiêu cái nhìn sâu sắc về điều đó? Bởi vì có vẻ như với ngày đáo hạn ban đầu, có khoảng 58% danh mục đầu tư cho hoặc nhận dự kiến đáo hạn trong năm nay. Và bạn đã đề cập đến nửa sau, nhưng các bạn có cái nhìn tốt như thế nào?

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: Hãy nhìn xem, chúng tôi chắc chắn nói chuyện với các nhà tài trợ của mình tối thiểu hàng tháng khi họ cung cấp gói hiệu suất của họ trên các bất động sản. Nhưng chúng tôi nhận thức sâu sắc về những sự trưởng thành sắp tới này và chúng tôi đang làm việc với các nhà tài trợ. Vì vậy, những gì tôi có thể nói với bạn là khi chúng ta xem qua lịch trình ở đây, có một số ít có 11 khoản vay sẽ đáo hạn vào năm 2025. Một số trong số những người mà chúng ta biết sẽ mở rộng. Một số có phần mở rộng bên phải.

Có một số trưởng thành sớm sắp đến rất nhanh. Chúng tôi có một trung tâm bán lẻ ở Maryland. Họ đang tích cực theo đuổi hai con đường để bán hoặc tái cấp vốn cho chúng tôi. Có thể có một gia hạn ngắn hạn mà chúng tôi thực hiện ở đó. Và sau đó chúng tôi có một tài sản khác bên ngoài Chicago và Downers Grove đang trưởng thành ở đây vào tháng Hai.

Chúng tôi cũng đã đồng ý gia hạn ngắn hạn ở đó trong khi họ tiếp tục làm việc với ngân hàng của họ về tái cấp vốn. Và sau đó là phần còn lại của các khoản vay, nếu bạn nhìn vào lịch trình, chúng thực sự không được lên lịch cho đến quý 3 và quý 4.

Matthew Ertner, Nhà phân tích, Jones Trading: Hiểu rồi. Có. Điều đó rất hữu ích. Cảm ơn bạn vì điều đó.

Diễn giả 3: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi sẽ đến từ Chris Mueller với Citizens JMP. Xin hãy tiếp tục.

Chris Mueller, Nhà phân tích, Citizens JMP: Xin chào mọi người. Cảm ơn bạn đã trả lời các câu hỏi và chúc mừng bạn đã kết thúc năm 2024. Vậy tôi đoán các bạn nghĩ thế nào về đòn bẩy vào năm 2025? Và chỉ để đặt điều đó trong bối cảnh nhỏ, Centimeters REIT thường được sử dụng để hoạt động trong kịch bản đòn bẩy kiểu ba không một, nhưng các bạn ngày nay thấp hơn nhiều so với điều đó, điều này mang lại cho bạn rất nhiều sự linh hoạt trong tương lai. Vì vậy, chỉ tò mò về bất kỳ suy nghĩ nào của các bạn về đòn bẩy trong tương lai?

Matthew Ertner, Nhà phân tích, Jones Trading: Vâng. Rất vui khi nhận điều đó. Chúng tôi với tư cách là bạn

Fernando Diaz, Giám đốc Tài chính kiêm Thủ quỹ, Seven Hills: biết đấy, chúng tôi đã kết thúc quý ở mức 1,6 lần với số vốn mà Tom đã ám chỉ trước đó, có thể đưa thêm 100.000.000 đô la nữa để làm việc. Điều đó có thể giúp chúng tôi thoải mái có thể tăng gấp hai lần đòn bẩy, có lẽ thấp hơn một chút so với vị trí chúng tôi muốn. Nhưng tại thời điểm này, đòn bẩy tối đa sẽ là khoảng 2,5 lần, nhưng hiện tại có thể khoảng hai hoặc một chút về phía bắc của hai như chúng tôi đặt

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: tiền để làm việc. Và một phần của phương trình đó, hãy nhớ rằng tôi nghĩ rằng bốn trong số sáu khoản vay văn phòng mà chúng tôi có đã được sử dụng khá thấp. Vì vậy, điều đó là yếu tố để giữ con số đó ở mức thấp.

Chris Mueller, Nhà phân tích, Citizens JMP: Hiểu rồi. Điều đó rất hữu ích. Và sau đó có thể một cái gì đó sẽ tác động đến đòn bẩy đó đáng kể hơn một chút. Chúng tôi đang nghe và các bạn đã đề cập đến điều này trong nhận xét đã chuẩn bị sẵn của bạn rằng thị trường chứng khoán hóa đang thắt chặt, trở nên hấp dẫn hơn một chút. Vậy CLO có phải là thứ có thể phù hợp với chiếc xe Seven Hills và các bạn nghĩ thế nào về thị trường CLO khi chúng ta đang ngồi ngày hôm nay?

Matt, Người điều hành / Người điều hành, Seven Hills: Xin chào, Chris. Đây là Jared. Tôi có thể giải quyết điều đó. Vâng, đối với thị trường CMBS và CRE CLO của chúng tôi, họ chắc chắn đã trở lại. Chúng rất tích cực và chúng là chất xúc tác rất lớn để đẩy mức chênh lệch xuống.

Kết quả là chúng tôi cũng đã đạt được lợi ích của điều đó với các cơ sở repo của mình. Vì vậy, khi các bản in CLO xảy ra, cũng chuyển thành chi phí đi vay của chúng tôi. Vì vậy, đó là một lợi ích cho chúng tôi. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận hoặc khai thác thị trường CRE CLO đó của chúng tôi là một chút thách thức ngày nay với quy mô của danh mục đầu tư. Như bạn đã biết, phần lớn các cấu trúc đó được thế chấp với các tài sản đa gia đình.

Và nói chung, chúng có giá từ 750.000.000 đô la đến 1.000.000.000 đô la cho mỗi giao dịch đó. Vì vậy, để chúng tôi thực sự tiếp cận thị trường đó, chúng tôi sẽ phải bắt nguồn tất cả các khoản vay của mình trong thế giới có thể là nhiều gia đình và bắt đầu lại từ đầu. Danh mục đầu tư của chúng tôi mà chúng tôi cho rằng đang hoạt động tốt và vì vậy chúng tôi tiếp tục tìm cách tạo ra lợi nhuận ở nơi khác.

Chris Mueller, Nhà phân tích, Citizens JMP: Hiểu rồi. Vì vậy, CLO sẽ là một chương tiếp theo khi chúng ta vượt qua chu kỳ hiện tại này. Vì vậy, hãy đánh giá cao những bình luận hôm nay và mong được xem câu chuyện diễn ra vào năm 2025.

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: Cảm ơn bạn.

Diễn giả 3: Không có câu hỏi nào khác, điều này kết thúc phiên hỏi đáp của chúng tôi. Tôi muốn chuyển hội nghị trở lại cho Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, cho bất kỳ phát biểu bế mạc nào.

Tom Lorenzini, Chủ tịch kiêm Giám đốc Đầu tư, Seven Hills: Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã tham gia cuộc gọi của chúng tôi ngày hôm nay. Cuộc gọi hiện đã kết thúc.

Diễn giả 3: Hội nghị đã kết thúc. Cảm ơn bạn đã tham dự bài thuyết trình ngày hôm nay. Bây giờ bạn có thể ngắt kết nối.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.