Bản ghi cuộc gọi thu nhập: PSP Swiss Property Q4 2024 cho thấy tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ

PSP Swiss Property AG đã báo cáo hiệu quả tài chính mạnh mẽ trong cuộc gọi thu nhập quý 4 năm 2024, nhấn mạnh thu nhập cho thuê tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty cũng công bố đề xuất tăng cổ tức và tăng định giá đáng kể. Mặc dù giá cổ phiếu giảm nhẹ, PSP Swiss Property vẫn tập trung vào lợi nhuận và tăng trưởng chiến lược ở các vị trí đắc địa.

Bài học chính

• Thu nhập cho thuê tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 350 triệu CHF.
• Công ty đạt mức tăng định giá 171 triệu CHF.
• PSP Swiss Property đã bán bảy tài sản không cốt lõi với mức phí bảo hiểm 14%.
• Tỷ lệ trống dự kiến sẽ tăng nhẹ lên 3,5% vào năm 2025.
• Công ty duy trì sự tập trung mạnh mẽ vào lợi nhuận hơn quy mô.

Hiệu suất công ty

PSP Swiss Property đã thể hiện hiệu quả tài chính mạnh mẽ trong quý 4 năm 2024, được thúc đẩy bởi thu nhập cho thuê tăng và doanh số bán tài sản chiến lược. Sự tập trung của công ty vào các vị trí đắc địa ở Zurich và Geneva đã góp phần vào kết quả mạnh mẽ của công ty. Ngoài ra, công ty đã duy trì thành công tỷ suất lợi nhuận EBITDA cạnh tranh là 85%, phản ánh quản lý chi phí kỷ luật và chiến lược hoạt động hiệu quả.

Điểm nổi bật về tài chính

• Thu nhập cho thuê: 350 triệu CHF (+5,4% YoY)
• Tăng định giá: 171 triệu CHF
• Tỷ suất lợi nhuận EBITDA: 85%
• Đề xuất tăng cổ tức: 0,05 CHF

Triển vọng & Hướng dẫn

Trong tương lai, PSP Swiss Property dự kiến tăng trưởng giá thuê tương tự là 1,5% vào năm 2025. Công ty dự kiến EBITDA khoảng 300 triệu CHF cho năm 2025, đây sẽ là mức tốt thứ hai trong lịch sử của công ty. Công ty có kế hoạch tiếp tục tập trung vào việc tạo ra giá trị và tối ưu hóa danh mục đầu tư, không có kế hoạch mua lại quy mô lớn ngay lập tức.

Bình luận điều hành

Giám đốc điều hành Giacomo Walzarrini nhấn mạnh cam kết của công ty về lợi nhuận, nói rằng, "Chúng tôi không tập trung vào quy mô. Chúng tôi tập trung vào lợi nhuận." Ông cũng nhấn mạnh chiến lược dài hạn của công ty, nói rằng, "Chúng tôi ở đây để tạo ra giá trị cho cổ đông trong trung và dài hạn".

Rủi ro và thách thức

• Tỷ lệ trống dự kiến sẽ tăng lên 3,5% vào năm 2025, điều này có thể ảnh hưởng đến thu nhập cho thuê.
• Những thách thức trên thị trường văn phòng, đặc biệt là ở các địa điểm B và C, có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng trong tương lai.
• Khả năng tăng chi phí tài chính, ước tính khoảng 35-36 triệu CHF cho năm 2025, có thể gây áp lực lên tỷ suất lợi nhuận.
• Điều kiện kinh tế, bao gồm tỷ lệ lạm phát và nhu cầu thị trường, có thể ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính.

Hỏi & Đáp

Trong cuộc gọi thu nhập, các nhà phân tích đã hỏi về chiến lược mua lại và cơ hội thị trường của công ty. Ban lãnh đạo nhắc lại cách tiếp cận có chọn lọc đối với các thương vụ mua lại và tập trung vào các vị trí đắc địa, đảm bảo rằng bất kỳ khoản đầu tư mới nào cũng phù hợp với mục tiêu lợi nhuận của công ty. Ngoài ra, công ty bày tỏ sự tin tưởng trong việc quản lý thời hạn cho thuê, thường dao động từ 15-17% hàng năm.

Bản ghi đầy đủ - PSP Swiss Property AG (PSPN) Q4 2024:

Hilli, Nhà điều hành cuộc gọi hợp xướng: Thưa quý vị, chào mừng bạn đến với Cuộc gọi hội nghị kết quả cả năm hai mươi bốn của PSP Swiss Property. Tôi là Hilli, người điều hành Cuộc gọi hợp xướng. Tôi muốn nhắc bạn rằng tất cả những người tham gia sẽ ở chế độ chỉ nghe và hội nghị đang được ghi lại. Bài thuyết trình sẽ được tiếp nối bởi một phiên hỏi đáp. Tại thời điểm này, tôi rất vui được bàn giao cho Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành của PSP Swiss Property.

Xin hãy tiếp tục, thưa ngài.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Chào buổi sáng mọi người và chào mừng bạn đến với bản công bố kết quả năm 2024 của chúng tôi. Chúng tôi rất vui được chia sẻ với bạn những điểm nổi bật của doanh nghiệp rất thành công này tại đây. Và sau đó chúng ta sẽ tóm tắt nhanh qua các slide chính trước khi chúng ta đi vào Hỏi đáp. Hãy bắt đầu đầu tiên với Slide ba. Chỉ để nhắc nhở bạn và nhắc lại, chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào các vị trí của Cebido của các thành phố kinh tế lớn này là Zurich và Geneva, và chúng tôi sẽ tập trung vào các dự án giá trị gia tăng trong danh mục đầu tư và phát triển một cách cơ hội nếu bạn có thể tạo ra giá trị cổ đông đáng kể.

Đây là chiến lược mà chúng tôi theo đuổi trong nhiều năm và chúng tôi sẽ tiếp tục theo đuổi. Slide bốn, thị trường cho thuê không thay đổi trong quý IV vừa qua. Chúng tôi đang phải đối mặt với thị trường cho thuê khá mạnh ở vị trí trung tâm của Zurich và Geneva. Và thị trường giao dịch thậm chí còn mạnh lên trong quý 4 tại Zurich. Chúng tôi đã thấy ít nhất hai giao dịch trên các tài sản chính có lợi suất bằng hoặc dưới 2%.

Nếu bạn tiếp tục với các số liệu chính trên Slide 10, chúng tôi thấy rằng chúng tôi đã mang lại thu nhập cho thuê khoảng 350.000.000 đô la Đây là mức tăng trưởng 5,4% một bên được thúc đẩy bởi việc mua lại Westpark vào năm 23 và Riveas vào năm 24 bởi việc phân loại lại các dự án phát triển, điều này đã trở thành hiện thực và với các trường hợp cụ thể, chúng tôi báo cáo trong quý 1 là một doanh thu cụ thể cho thuê. Về mặt tiêu cực, chúng tôi rõ ràng đã định đoạt thành công bảy tài sản với mức phí bảo hiểm 14% và chúng tôi đã phân loại lại một số tài sản thành các dự án phát triển, chúng tôi sẽ định vị lại và sau đó cho thuê lại và đưa trở lại danh mục đầu tư. Likes cho like là 3,6% cho ’hai mươi bốn. Như một dự đoán, chúng tôi mong đợi khoảng 1,5% cho năm 25. Chủ yếu là do tỷ lệ lạm phát giảm đáng kể xuống còn 0,7% ở Thụy Sĩ.

Về mức tăng định giá cộng 171.000.000 sẽ đến ở mức trượt sau đó. Bạn đã thấy trong năm 24 rằng về cơ bản chúng tôi đã không bán tài sản ra khỏi các dự án phát triển. Mức tăng 1.000.000 đến từ việc dọn dẹp dự án ở Lugano và Rheinferes. Và cùng với đó, chúng tôi đã bán tất cả các tài sản của nhà máy bia trước đây, đã được giữ để bán. Mặt khác, bạn đã thấy rằng khi bạn thấy doanh số bán bất động sản từ danh mục đầu tư, chúng tôi đã nhận được lợi nhuận 14.100.000 đô la bằng cách bán bảy tài sản không cốt lõi với mức phí bảo hiểm trung bình cao hơn 40% so với giá trị bên ngoài.

Về mặt chi phí, Slide 11, một bức tranh không thay đổi. Bạn thấy việc quản lý chi phí rất kỷ luật trong công ty chuyển thành tỷ suất lợi nhuận EBITDA là 85. Tôi sẽ không đi qua các mục hàng đơn lẻ, nhưng đây cũng là một vị trí mà bạn nên mong đợi trong tương lai khá ổn định. Trên Slide 12, chúng tôi thấy sự gia tăng dự kiến trong chi phí tài chính, sẽ tiếp tục trên con đường đó ở mức 25.000.000 đô la Chúng tôi không mong đợi một sự gia tăng lớn. Chúng tôi dự kiến 2.025.000.000 đô la khoảng 35.000.000 đô la 30 6 triệu đô la chi phí tài chính.

Xin lưu ý rằng chi phí nợ vượt qua là khoảng 1%. Trên Slide 13, bạn thấy đề xuất của Hội đồng quản trị ĐHCĐ về việc tăng cổ tức thêm 0,05 đô la Và nếu bạn nhìn vào lịch sử, bạn sẽ thấy rằng về cơ bản chúng tôi đã tăng cổ tức hàng năm và khả năng hiển thị mà chúng tôi có ngày hôm nay là chúng tôi có thể tiếp tục con đường đó trong tương lai gần. Slide 16 cho thấy tỷ lệ trống, ở mức 3,2%. Các vị trí trống cao nhất trên Slide 17, bạn thấy là Grubenschraß ở Zurich, nơi chúng tôi hiện đang cung cấp dịch vụ phù hợp cho người thuê lớn nhất, là một khách thuê công nghiệp nhẹ. Chúng tôi rất, rất tích cực rằng chúng tôi có thể tiếp tục xây dựng nó vào cuối năm nay.

Tôi nghĩ một khi người thuê tầng trệt này ở trong tòa nhà, điều này sẽ dự đoán rằng điều này sẽ thu hút những người thuê khác. Vì vậy, chúng tôi tích cực trong đó. Rõ ràng, chúng tôi đã mất nhiều thời gian hơn một chút vì nhiều lý do mà chúng tôi đã đề cập, nhưng nó không thực sự quan trọng cho sự thành công chung của công ty. Tôi nghĩ rằng với tòa nhà, điều này sẽ rất tích cực đối với danh mục đầu tư. Những người còn lại, nếu bạn nhìn vào, Piet, EMEA, Hoeffstrasse và Limatje, rõ ràng, tất cả đều góp phần vào tỷ lệ trống, nhưng tỷ lệ trống tổng thể khá thấp với 3,2%.

Và bạn đã thấy rằng chúng tôi đang hướng dẫn mức tăng nhẹ là 3,5%, nhưng đây gần như là một sai số làm tròn nếu bạn so sánh nó với bức tranh tổng thể. Slide 18, hồ sơ hết hạn. Chúng tôi đã rất thành công trước 25 kỳ hạn. Chúng tôi đang làm việc trên 26 độ tuổi. Có lẽ trong phần hỏi đáp, chúng tôi sẽ quay trở lại điều đó, nhưng chúng tôi chắc chắn rằng chúng tôi cũng có thể xử lý những sự trưởng thành đó.

Chúng tôi có nhiều dự án khác nhau đang được tiến hành. Như một trong những điểm nổi bật và bất ngờ là

: lợi nhuận cải tạo là 171.000.000 đô la trên Slide 19. Một yếu tố là 7.500.000 đô la

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: có liên quan đến việc mua lại và định giá lần đầu tiên của Strudias, mà chúng tôi đã mua lại trong nửa năm. Trên danh mục đầu tư hiện có, phần lớn khoảng 150 triệu SEK được đóng góp bởi danh mục đầu tư, khoảng 10 triệu SEK đến từ danh mục đầu tư. Một mặt, những người lái xe phía sau là để thành công. Đây là động lực chính. Và thứ hai, điều chỉnh giá thuê thị trường.

Nếu bạn thấy trên Slide 20 rằng có ba điểm cơ bản nén năng suất, điều này được thúc đẩy bởi việc xử lý. Nhìn chung, không có sự nén lợi suất trong danh mục đầu tư. Vì vậy, sự thành công của việc định giá đến từ sự thành công của việc cho thuê và xu hướng thị trường gia tăng của danh mục đầu tư. Slide 22 và sau đó là 23, chủ yếu về phía nợ. Chúng tôi vẫn phải đối mặt với một danh mục đầu tư cho vay rất đa dạng và ổn định.

Rõ ràng, việc sáp nhập hai ngân hàng lớn đã góp phần khiến chúng ta có ít quan hệ ngân hàng hơn. Chúng tôi vẫn còn khoảng 900.000.000 đô la hạn mức tín dụng cam kết chưa sử dụng. Chúng tôi vừa thực hiện một đợt phát hành riêng lẻ trị giá 125.000.000 đô la với mức chênh lệch 30 điểm cơ bản, vì vậy chúng tôi có thể thu hút quỹ này trên thị trường. Và điều này chuyển thành một cấu trúc vốn với giá trị cho vay rất thấp là 34,1% và ma trận tín dụng rất mạnh, mà bạn thấy trên Slide 24. Chỉ cần tóm tắt nhanh về các dự án lớn là một công nghệ ở Basel.

Tôi nghĩ điều gì đã thay đổi ở đây, chúng tôi đã trì hoãn một chút việc hoàn thành vì chúng tôi sẽ đi vào trang bị đầy đủ của tòa nhà, nhưng điều này, tôi có thể nói, không có liên quan lớn. Chúng tôi sẽ chi thêm khoảng 4.000.000 đô la, nhưng chúng tôi sẽ đi vào trang bị vì chúng tôi thấy rằng có nhu cầu về không gian phù hợp hơn một chút so với không gian phù hợp. Trên Bolderken Bairn, đó là một dự án nhỏ hơn, nhưng tại nhà ga chính của Bairn, mặt bằng bán lẻ đã được cho thuê và chúng tôi hiện đang ở giai đoạn cuối cùng của việc cho thuê không gian văn phòng với giá 450 CHF mỗi mét vuông, điều này xác nhận các giả định cho thuê của chúng tôi. 28, Hotel De Post, một tòa nhà đẹp. Nó sẽ thực sự là một tòa nhà mang tính bước ngoặt ở Lausanne.

Chúng tôi đã làm việc trong nhiều tháng để đàm phán với một nhà bán lẻ, nhưng đã rút lui trong một thông báo rất ngắn. Chúng tôi đang làm việc với một nhà bán lẻ thứ hai từ mặt đất để làm việc cho thuê không gian văn phòng. Tôi nghĩ ở đây rõ ràng đó không phải là mức giá rõ ràng mà chúng tôi yêu cầu cho Lozan, nhưng nó là một tài sản chính. Và với tỷ lệ trống mà chúng tôi hiện đang chạy, chúng tôi tin rằng chúng tôi có đủ khả năng để cố gắng thực sự gãi xước một chút trên bề mặt của Xóa. Nhưng dự án và tài sản là một vẻ đẹp, và chúng tôi tin rằng trong ngắn hạn và trung hạn, chúng tôi sẽ có những thành công đầu tiên.

Những cái mới mà chúng tôi đã thêm vào có trên trang trình bày tiếp theo, chỉ là một điểm nổi bật về dự án phân vùng lại ở Wallisellan. Việc phân vùng lại đã được công khai. Hội đồng thành phố sẽ diễn ra vào tháng Tư. Và điều này bao gồm việc phân vùng lại một khu công nghiệp thành một khu hỗn hợp, điều này sẽ cho phép chúng tôi chuyển đổi các bề mặt này thành 75% khu dân cư trong đó có 30% nhà ở giá rẻ. Tôi nghĩ vào lúc này, chúng ta sẽ không thể nói nhiều hơn.

Chúng tôi muốn đợi hội đồng thành phố này diễn ra và các cuộc bỏ phiếu được thông qua. Nhưng rõ ràng, chúng tôi đang làm việc trên nhiều dự án và giải pháp thay thế khác nhau và sau đó chắc chắn có thể nói nhiều hơn với kết quả quý 1 và quý 2 của chúng tôi. Và cuối cùng là tổng quan về Cartier des Bancs, danh mục đầu tư tại chỗ với Hotel des Bancs và Synagogue màu đỏ và các dự án khác nhau màu vàng và xanh lam. Vì vậy, đây rõ ràng là một sự phát triển nhỏ của thành phố mà chúng tôi đang trải qua với các dự án bắt đầu với việc mua lại danh mục đầu tư của Rothschild vào năm 2017 và sau đó rõ ràng là việc mua lại thành công và mua lại Opel debonk trong COVID và mua lại VGS vào năm ngoái trong Cartier debonk này. Nhưng cũng ở đây, nhiều hơn nữa sẽ đến trong kết quả nửa năm và trong tương lai.

Liên quan đến triển vọng trên Slide 33, chúng tôi hướng dẫn EBITDA khoảng 300.000.000 đô la Chúng tôi rõ ràng có những đóng góp hàng đầu từ các dự án Phần Lan là Bellevue, Hoekstraße hoặc Fussenstrasse. Mặt khác, chúng tôi có danh mục đầu tư của Rothschild, mà chúng tôi đã bỏ trống. Chúng tôi có một tỷ lệ Lillehammer, đang trở nên bỏ trống. Vì vậy, rõ ràng, dòng trên cùng sẽ khá đi ngang với mức tăng trưởng tương tự khoảng 1,5%. Tuy nhiên, đây sẽ là EBITDA tốt thứ hai trong lịch sử PSP.

Và thứ hai, chúng tôi hướng dẫn tỷ lệ trống là 3.5% cho năm 2025. Cùng với đó, tôi muốn bàn giao cho Hỏi và Đáp và tôi đã sẵn sàng để thực hiện

:trả lời

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Câu hỏi đầu tiên đến từ dòng của Stephen Bumans từ EIB Amro. Xin hãy tiếp tục.

Stephen Bumans, Nhà phân tích, EIB Amro: Chào buổi sáng và cảm ơn bạn đã trả lời câu hỏi của tôi. Một câu hỏi về thị trường đầu tư và cách bạn nhìn nhận điều đó. Vì vậy, trong một thời gian, chúng tôi cũng thấy một đồng nghiệp huy động tiền để đầu tư. Vì vậy, tôi cũng sẽ giải quyết một số câu hỏi cho bạn. Đầu tiên, bạn có thể cung cấp một số màu sắc về khả năng bạn trở nên tích cực hơn trong các thương vụ mua lại và ở mức độ nào vào năm 2025?

Thứ hai, bạn có tham gia bất kỳ cuộc nói chuyện độc quyền nào hôm nay không? Thứ ba, một số màu sắc trên các giao dịch trên thị trường hiện nay? Và thứ tư và cuối cùng, hãy giải thích cách bạn nhìn nhận tài trợ cho các thương vụ mua lại có khả năng có vốn chủ sở hữu và bạn xem xét những số liệu nào ở đây?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Đầu tiên, chúng ta bắt đầu với bốn. Chúng tôi xem xét các trường hợp đầu tư. Và trước khi chúng ta nghĩ đến việc tăng vốn chủ sở hữu, chúng ta cần có một cơ hội đầu tư rất, rất hấp dẫn, có khả năng thu hút đầy đủ các cổ đông ở quy mô lớn, điều mà chúng ta hiện chưa thấy. Nếu bạn nói cách chúng tôi tiếp cận thị trường đầu tư, nếu bạn nhìn lại những năm qua, tôi nghĩ chúng tôi nhiều nhất, tôi có thể nói, các nhà đầu tư tích cực mua lại tài sản. Chúng tôi đã mua lại Rothschild.

Chúng tôi đã mua lại Hotel de Banc. Chúng tôi đã mua lại Westpark. Cách tiếp cận của chúng tôi là tìm kiếm cơ hội, mà chúng tôi có thể tạo ra giá trị bổ sung cho các cổ đông và sau đó có thể tự tài trợ cho họ và tạo ra giá trị theo thời gian. Chúng tôi luôn nói rằng chúng tôi không tập trung vào kích thước. Chúng tôi tập trung vào lợi nhuận.

Nhưng tôi nghĩ rằng chúng tôi đã chứng minh rằng chúng tôi có thể tạo ra sự tăng trưởng giá trị vượt qua nó. Thị trường đầu tư, cách chúng tôi nhìn nhận, có một số danh mục đầu tư hoặc tài sản đơn lẻ trên thị trường, tuy nhiên, hiện tại chúng tôi không đánh giá là hấp dẫn đối với ma trận của chúng tôi liên quan đến khả năng phục hồi lâu dài của thu nhập và chất lượng của các địa điểm vi mô. Nhưng rõ ràng và với điều đó, tôi có thể thành thật nói rằng chúng tôi không đàm phán độc quyền về một số tài sản nhất định, nhưng chúng tôi đang xem xét sự đa dạng của tài sản và thị trường như chúng tôi luôn làm. Điều đó không có gì mới.

Stephen Bumans, Nhà phân tích, EIB Amro: Được rồi. Điều đó rất rõ ràng. Và nếu tôi có thể, một người cuối cùng. Vì vậy, đó là vào thời hạn hợp đồng thuê vào năm 26. Bạn có thể nhận xét những gì mong đợi ở đây không?

Và cũng sau những cuộc thảo luận này, ông có nghĩ rằng chúng ta sẽ không thấy mức đỉnh như 80% trong tương lai, vì vậy điều đó sẽ phẳng hơn một chút như chúng ta đã thấy trong những thập kỷ qua?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Nếu bạn nhìn vào, hợp đồng thuê trung bình của chúng tôi có thời hạn năm năm. Vì vậy, theo định nghĩa, mỗi năm bạn sẽ có khoảng 15% đến 20% thời gian thuê này. Vì vậy, nó không là gì, tôi có thể nói, điều mà đối với chúng tôi bây giờ thật đáng kinh ngạc. Chúng tôi có một vài hợp đồng thuê hết hạn vào năm tới, mà chúng tôi đang làm việc, nhưng tôi sẽ nói không có gì lớn, điều này khiến chúng tôi đau đầu. Đây là một con đường khá bình thường.

Trong một số trường hợp, chúng tôi có một số vị trí đắc địa đặc biệt hoặc nếu bạn nói về các khái niệm của bộ phận dịch vụ hoặc trường học ở Bas, hợp đồng mười lăm hoặc hai mươi năm, vì vậy điều này kéo dài thời hạn thuê này. Nhưng thông thường, bạn nên mong đợi từ chúng tôi 15% đến 16, 17% thời hạn mỗi năm. Nhưng tôi nghĩ chúng ta đã quen với điều đó. Và nếu bạn quay trở lại, chúng tôi thường luôn bắt đầu năm với một thứ tiếp sức khá tốt, Freitas.

Stephen Bumans, Nhà phân tích, EIB Amro: Vâng, rõ ràng. Tuyệt. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã trả lời các câu hỏi.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Cảm ơn bạn.

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Bây giờ chúng tôi có một câu hỏi từ đường dây của Tommaso Oberto từ UBS. Xin hãy tiếp tục.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Vâng, chào buổi sáng.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Tôi có một cặp đôi. Tôi sẽ hỏi từng người một. Đầu tiên, có lẽ chỉ cần nhanh chóng trên Richty Park Vale Selen, điều đó được tính đến như thế nào cho hướng dẫn cả năm ’hai mươi lăm?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Bình thường. Tôi nghĩ những người thuê nhà tiếp cận hoặc họ trả tiền thuê nhà. Nó được phân loại là một sự phát triển đáng xem. Tôi nghĩ những gì chúng tôi làm bây giờ là vì hơn một năm, chúng tôi không cho phép bất kỳ không gian mới nào. Vì vậy, chúng tôi đang kìm hãm để không ngăn chặn các dự án tiềm năng.

Nhưng như năm ngoái, chúng tôi không thiếu hoặc mất thu nhập cho thuê. Vì vậy, nó được tổ chức bình thường. Nó rõ ràng không phải là một phần của tỷ lệ trống.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Được rồi. Và trong trường hợp bạn có khả năng bán dự án đó, loại lợi nhuận tiềm năng đó không được đưa vào hướng dẫn hiện tại?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Không, tài sản này được đánh dấu trên thị trường dưới dạng danh mục đầu tư. Nó sẽ tiếp tục được đánh dấu như một danh mục đầu tư được nắm giữ. Như tôi đã nói, và tôi hy vọng bạn hiểu, chúng tôi đang chờ chính quyền quyết định vì đây cũng là một dự án lớn đối với họ, sẽ cung cấp thêm bề mặt dân cư. Tôi nghĩ đó là ưu tiên của chúng tôi để thực sự cung cấp thêm các bề mặt mới, được sử dụng thay vì có 50% tòa nhà văn phòng trống. Nhưng từ đó trở đi, chúng ta sẽ xem chúng ta phát triển dự án này như thế nào.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Tôi hiểu rồi. Cảm ơn. Và sau đó là một câu hỏi về triển vọng thị trường. Bạn cũng đã từng bình luận về quan điểm của bạn về các địa điểm B và C cũng như bán lẻ phi thực phẩm? Lần này, bạn chỉ nhận xét về các khu vực trọng tâm của bạn ở các vị trí đắc địa.

Vậy đó có phải là dấu hiệu cho thấy bạn thấy các địa điểm B và C về mặt không gian văn phòng chạm đáy? Hoặc quan điểm của bạn ở đây là gì?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Có lẽ chúng tôi đã bán địa điểm B và C và chúng tôi đang làm việc để định vị lại polysilon. Vì vậy, nó không còn quá nhiều trên toàn màn hình của chúng tôi nữa. Nhưng tôi nghĩ rõ ràng là ở hai thành phố lớn, bất cứ khi nào bạn di chuyển về phía sân bay, bạn sẽ phải đối mặt với mức độ trống cao. Và tôi nghĩ điều đó sẽ kéo dài trong một thời gian. Nhưng rõ ràng, chúng tôi hiện đã hợp lý hóa danh mục đầu tư của mình với việc thanh lý tài sản vào năm ngoái ở Altaminar.

Suy nghĩ của chúng tôi, chúng rất đơn giản. Đây là những thành phố thứ cấp. Và với điều đó và bây giờ với dự án ở Ballyselem, tôi có thể nói rằng cuối cùng chúng tôi đã tách cách tiếp cận của chúng tôi đến các địa điểm B và C. Nhưng rõ ràng là những khu vực đó vẫn phải đối mặt với tình trạng dư cung.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Vâng. Đã nhận được. Và câu hỏi cuối cùng, bạn đã đề cập đến kỷ luật chi phí, nhưng chi phí G và A thực sự tăng khoảng 11%. Bạn có thể đề cập đến lý do cho sự gia tăng đó không?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Vâng. Tôi nghĩ ở đây những gì chúng tôi có, chúng tôi cũng có một số chi phí định giá bổ sung, sau đó là một số chi phí với báo cáo GRI. Và sau đó tôi nghĩ đây không phải là không có gì quan trọng, mà tôi có thể nói là không liên quan đến kỷ luật về chi phí.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Được rồi. Và đây là, chúng ta có thể mong đợi đây là tốc độ chạy trong tương lai hay ít hơn?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Tôi mong đợi tỷ lệ chạy khoảng 10.000.000 trên dòng này, vâng.

Tommaso Oberto, Nhà phân tích, UBS: Hiểu rồi. Đó là tất cả. Cảm ơn.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Cảm ơn bạn.

Hilli, Nhà điều hành cuộc gọi hợp xướng: Bây giờ chúng tôi có một câu hỏi từ dòng dõi của Ken Kazara của CircaBi Securities. Xin hãy tiếp tục.

Ken Kazara, Nhà phân tích, CircaBi Securities: Có. Chào buổi sáng, mọi người. Một số câu hỏi của tôi đã được trả lời, nhưng tôi muốn làm rõ thêm về hồ sơ hết hạn vào năm 2026. Bạn đứng ở đâu trong các cuộc thảo luận của mình? Và bạn có thấy bất kỳ hợp đồng lớn nào có thể bị bỏ trống không?

Đó là cái đầu tiên. Thứ hai là, bạn có thấy một số tài sản có thể được SPS mua lại không? Và bạn có cảm thấy mình đang bỏ lỡ một số cơ hội ở đó không? Quan điểm của bạn về điều đó là gì? Và có lẽ bạn muốn cung cấp cho chúng tôi thêm một chút màu sắc về các hiệu ứng đánh giá lại rất lớn mà bạn đã thấy?

Và sau đó tôi có một cái cuối cùng, nhưng bây giờ chúng ta hãy lấy ba cái đó.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Về hồ sơ hết hạn, hồ sơ lớn nhất hết hạn là ở Rutger Casias de Pictre, ít nhất, nơi Pictre đang chuyển đến tòa nhà mới mà họ hiện đang phát triển. Chúng ta sẽ xem khi nào chúng chính xác di chuyển. Nhưng tôi nghĩ đây là thời hạn mà chúng tôi đã công bố vào năm 26. Chúng tôi đang làm việc trên nhiều tình huống khác nhau. Chúng tôi rất tích cực về vị trí.

Nhưng nếu tôi muốn nói đây là cuộc đàm phán lớn nhất, thì chúng tôi có một số ở các thành phố nội thành, mà chúng tôi đang thực hiện một số cuộc đàm phán và thảo luận. Nhưng như tôi đã đề cập trước đó, chúng tôi khá tự tin về điều đó, và tôi không thấy bất kỳ vấn đề lớn nào, mà chúng tôi biết điều này có thể gây đau đầu đáng kể. Đối với câu hỏi thứ hai, hơi khó để bình luận về các thông báo báo chí mơ hồ của các đồng nghiệp về danh mục đầu tư. Vì vậy, nếu bạn hỏi tôi bạn muốn nói đến tài sản nào, tôi có thể cho bạn câu trả lời, nhưng tôi không thể bình luận về các thương vụ mua lại tiềm năng trong khung thời gian chín hoặc mười hai tháng, nếu bạn hiểu. Và trên mức đánh giá lại lớn, nó được so sánh với danh mục đầu tư tổng thể, đó là mức tăng định giá 1,7%.

Rõ ràng, nếu bạn thông qua, đây chủ yếu là tài sản CBD, đã được hoàn thành ở khía cạnh phát triển và trở thành danh mục đầu tư. Và cùng với đó, rủi ro định giá cuối cùng đã được loại bỏ. Bạn có thể lấy Globus tại Belvieu làm ví dụ hoặc sau đó liên quan rõ ràng đến những thành công. Chúng tôi đã đề cập đến những thứ đó ở phía bán lẻ, nhưng bây giờ tôi sẽ không đánh giá quá cao điều này. Tôi nghĩ đó là một kết quả vững chắc.

Stephen Bumans, Nhà phân tích, EIB Amro: Tại

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: kết thúc, đó là quan điểm của người định giá.

Ken Kazara, Nhà phân tích, CircaBi Securities: Cảm ơn bạn. Và bây giờ là người cuối cùng. Ý tôi là, nếu bạn vào Slide 51, nơi bạn cho thấy chất lượng portfolio của mình khá ấn tượng. Nhưng ý tôi là, chúng tôi thấy rất nhiều điều đó từ các công ty khác có thể có vị trí kém hấp dẫn hơn bạn. Câu hỏi ở đây là bạn đang đứng ở đâu với việc dọn dẹp danh mục đầu tư và có bao nhiêu tài sản vẫn còn mà bạn dự định bán và khung thời gian mà bạn muốn đạt được với những doanh số tiềm năng đó là gì?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Không, tôi nghĩ rằng chúng tôi đã rời khỏi việc dọn dẹp danh mục đầu tư trong một vài năm vì chúng tôi không cảm thấy bị áp lực. Rõ ràng, đó là một quá trình tối ưu hóa. Hiện tại, chúng tôi đang làm việc trên một số tài sản tái định vị nơi chúng tôi thấy tiềm năng tái định vị từ văn phòng ở resi. Như bạn thấy, chúng tôi không dành nhiều cho việc xử lý, và nó cũng phụ thuộc vào cách chúng tôi có thể phát triển và cách chúng tôi có thể tạo ra giá trị. Nhưng tôi có thể nói rằng chúng tôi đã kết thúc với việc dọn dẹp, bắt nguồn từ việc mua lại các địa điểm nhà máy bia lớn.

Ở đây, đây là quản lý danh mục đầu tư thường xuyên, tối ưu hóa thu nhập liên tục và xem xét cách các phương trình vi mô phát triển. Và nếu chúng ta thấy rằng phương trình vi mô di chuyển từ văn phòng sang phần resi, điều này sẽ kích hoạt hy vọng trước khi thị trường phản ứng trong việc định vị lại tài sản đó. Vì vậy, chúng tôi khá hài lòng với danh mục đầu tư như hiện tại.

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Câu hỏi tiếp theo đến từ dòng của Thomas Rotholle từ Deutsche Bank.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Chỉ một câu hỏi thực sự về định giá tài sản. Bạn đã đề cập đến ERV cao hơn. Và tôi chỉ tự hỏi nó là bao nhiêu. Tôi nghĩ lý do có thể là gì, nếu bạn nhìn vào lịch sử và bạn nhìn lại, tôi sẽ nói, mười, mười hai năm cũng trong báo cáo thường niên của chúng tôi trong phụ lục, Bạn thấy giá thuê thị trường và bạn sẽ thấy giá thuê thị trường do người định giá đưa ra. Vì vậy, đối mặt với sự nén lợi nhuận, những gì chúng tôi quan sát thấy là nhà định giá chỉ giảm giá thị trường một chút.

Và rõ ràng, nếu một hợp đồng và bạn đã thấy điều đó vào năm ngoái trong quý 3, nơi người thuê không chuyển đi bằng cách gia hạn nó, giá trị đã dự đoán giá thuê giảm, nhưng hợp đồng đã được kéo dài theo giá thuê thị trường đó. Vì vậy, điều này rõ ràng kích hoạt sự gia tăng giá trị. Hoặc như chúng tôi đã đề cập, chúng tôi đã cho phép lại thành công các hợp đồng bán lẻ tốc độ cao. Sự thay đổi này cũng là cái nhìn về giá thuê thị trường từ người định giá. Hoặc chúng tôi cũng đã nói trong quý 1 rằng chúng tôi đã thấy doanh thu mạnh mẽ từ một trong các hợp đồng.

Điều này trong tương lai cũng đã điều chỉnh EBIT mô hình của người định giá. Và đó là những yếu tố về cách chúng ta thấy rằng tiềm năng cho thuê thị trường đã được điều chỉnh, đặc biệt là CBD Zurich từ nhà định giá và sau đó sự nhạy cảm của lợi suất góp phần vào sự gia tăng giá trị. Nó không có hệ thống trên toàn bộ danh mục đầu tư. Nó rất cụ thể dựa trên việc cho phép thành công. Nhưng rõ ràng, điều này có tác động đáng kể như bạn có thể thấy từ báo cáo thường niên.

Nếu bạn nhìn vào tỷ lệ nhạy cảm, tỷ lệ chiết khấu như sự phát triển của xu hướng thị trường.

Hilli, Tổng đài viên hợp xướng: Bây giờ chúng tôi có một câu hỏi từ Elias Venzi từ Kempen. Xin hãy tiếp tục.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Xin chào, chào buổi sáng. Một trong những đồng nghiệp của bạn gần đây đã nhấn mạnh rằng họ đang xem xét các giao dịch bán và cho thuê lại. Vì vậy, chỉ muốn kiểm tra xem bạn có đang làm điều đó không? Và thứ hai, một cái nhanh về dự án đã lấy Basel. Tôi thấy có một sự chậm trễ từ năm 25 cho đến giữa hai mươi sáu.

Bạn có thể nhấn mạnh những gì đã thay đổi ở đó không? Cảm ơn bạn. Cảm ơn Vensi. Có lẽ ở cái thứ hai, như tôi đã đề cập rằng có lẽ nó không rõ ràng lắm, tôi xin lỗi. Sự chậm trễ xảy ra chủ yếu là do chúng tôi thực hiện hoàn toàn phù hợp với các bề mặt.

Bởi vì như chúng tôi đã nói ở phần đầu, khi chúng tôi bắt đầu công nghệ, đây là một dự án mà chúng tôi biết mình phải giải quyết. Nhờ tài sản này, chúng tôi đã có thể thực hiện tháp và leo núi. Chúng tôi cố gắng làm điều đó ở mức thô và chúng tôi nhận ra rằng nhu cầu rất thấp. Có một số nhu cầu về bề mặt được trang bị đầy đủ và đó là những gì chúng tôi làm với một khoản đầu tư bổ sung, tôi có thể nói, CapEx nhỏ. Ở câu đầu tiên, tôi phải hiểu rằng tôi phải trả lời giống như cách tôi đã trả lời, tôi nghĩ, với Ken.

Bình luận về việc bán và cho thuê lại của WACC là rất khó. Tôi nghĩ đây là những tuyên bố giả định. Bạn có thể chắc chắn rằng chúng tôi xem xét tất cả các giao dịch tiềm năng, nằm trong lĩnh vực mà chúng tôi quan tâm. Và nếu chúng tôi nghĩ rằng chúng tăng giá trị cho các cổ đông của chúng tôi, chúng tôi tham gia vào các cuộc đấu thầu, nếu chúng tôi thấy hoặc đánh giá một số rủi ro tiềm ẩn về hết hạn cho thuê hoặc rủi ro CapEx, thì chúng tôi có thể không tiếp tục quá trình đó. Nhưng tôi nghĩ một nhận xét chung không thực sự hữu ích, nếu bạn hiểu.

Vâng, rất rõ ràng. Cảm ơn bạn. Cảm ơn bạn.

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Bây giờ chúng tôi có một câu hỏi từ dòng của Eleonore Froot từ Barclays. Xin hãy tiếp tục.

: Chào buổi sáng, nhóm. Cảm ơn bạn rất nhiều vì bài thuyết trình. Một vài câu hỏi. Vì vậy, trở lại với việc cho phép lại, bạn có thể cho chúng tôi biết những cuộc trò chuyện đó đang diễn ra như thế nào không? Chúng ta có thấy bất kỳ thay đổi nào gần đây không?

Họ có mất nhiều thời gian hơn không? Bất kỳ phản ứng nào từ mức tiền thuê nhà? Và sau đó, tôi có đúng khi nghĩ rằng bạn muốn tập trung vào sự phát triển và mua lại hiện tại? Và nếu có, có bất kỳ phạm vi nào để đẩy nhanh quy trình phát triển của bạn không? Và sau đó, bạn có bất kỳ loại rào cản nào đối với các dự án phát triển để đưa chúng đi tiếp không?

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Về mối quan hệ, tôi nghĩ các cuộc thảo luận diễn ra rất tích cực, đặc biệt là về các địa điểm trung tâm. Tôi nghĩ ở đây không có gì thay đổi trong những quý qua. Và chúng tôi không đang trong giai đoạn đẩy nhanh quá trình phát triển. Tôi nghĩ bạn phải nhớ rằng khi bạn thực hiện một dự án, trước tiên bạn có nhiều năm trước để bắt đầu điều chỉnh các hợp đồng thuê và chuẩn bị dự án với các thành phố địa phương để tìm ra tiềm năng ký hợp đồng hoặc kiến trúc sư. Và tôi nghĩ đây là tất cả, đặc biệt là ở CBD, các dự án dài hạn.

Và chúng tôi cố gắng thực hiện chúng càng nhanh càng tốt, nhưng cũng hợp lý nhất có thể. Không cần phải chạy bất kỳ mô hình khẩn cấp hoặc mô hình dự đoán nào. Chúng tôi có tiền. Chúng tôi có một khoản vay theo giá trị, mức thấp hợp lý để tài trợ cho đường ống của chúng tôi và để tài trợ cho các thương vụ mua lại. Nhưng tôi nghĩ như chúng tôi đã chứng minh trong những năm qua, chúng tôi ở đây để tạo ra giá trị cho cổ đông trong trung và dài hạn chứ không phải để chạy nước rút 80 mét vào mùa đông ở

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Thưa quý vị, đó là câu hỏi cuối cùng. Tôi muốn chuyển hội nghị trở lại cho Giacomo Vazarini để có bất kỳ nhận xét bế mạc nào.

Giacomo Walzarrini, Giám đốc điều hành, PSP Swiss Property: Tôi cũng muốn cảm ơn tất cả mọi người đã tham dự cuộc gọi hội nghị này vì sự quan tâm đến PSP, ủng hộ chúng tôi và mong được tương tác trong vài tuần tới. Cảm ơn bạn. Tạm biệt.

Hilli, Người điều hành cuộc gọi hợp xướng: Thưa quý vị, hội nghị đã kết thúc. Cảm ơn bạn đã chọn Chorus Call và cảm ơn bạn đã tham gia hội nghị. Bây giờ bạn có thể ngắt kết nối đường dây của mình.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.