“Mega uptrend” của VN-Index đã bắt đầu?
Ares Commercial Real Estate (ACRE) đã báo cáo khoản lỗ ròng trong quý 4 năm 2024, với thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) thấp hơn kỳ vọng. Công ty đã công bố EPS là -0,20 đô la, thấp hơn 0,06 đô la dự báo. Mặc dù vượt quá kỳ vọng về doanh thu, báo cáo 17,51 triệu đô la so với dự báo là 16,36 triệu đô la, cổ phiếu của công ty đã giảm 13,14% trong giao dịch trước khi mở cửa, phản ánh lo ngại của nhà đầu tư về việc bỏ lỡ thu nhập và hiệu quả tài chính rộng lớn hơn.
Bài học chính
- Ares Commercial Real Estate báo cáo khoản lỗ ròng quý 4 năm 2024 là 10,7 triệu đô la.
- Doanh thu vượt kỳ vọng ở mức 17,51 triệu đô la, nhưng EPS không đạt dự báo.
- Giá cổ phiếu giảm 13,14% trong giao dịch trước thị trường sau báo cáo thu nhập.
- Công ty đã giảm tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu xuống 16% so với cùng kỳ năm ngoái.
- Xu hướng tích cực trên thị trường bất động sản thương mại được ghi nhận.
Hiệu suất công ty
Bất động sản thương mại Ares đã trải qua một quý 4 năm 2024 đầy thách thức, báo cáo khoản lỗ ròng đáng kể. Bất chấp những thách thức này, công ty đã đạt được những bước tiến trong việc giảm nợ và tiếp xúc với các khoản vay rủi ro cao. Thị trường bất động sản thương mại rộng lớn hơn cho thấy dấu hiệu phục hồi, điều này có thể mang lại lợi ích cho Ares trong tương lai.
Điểm nổi bật về tài chính
- Doanh thu: 17,51 triệu USD, vượt dự báo 16,36 triệu USD.
- Lỗ ròng quý 4 năm 2024: 10,7 triệu đô la, tương đương với EPS là -0,20 đô la.
- Lỗ ròng cả năm 2024: 35 triệu đô la, tương đương 0,64 đô la trên mỗi cổ phiếu.
- Lỗ thu nhập có thể phân phối trong quý 4: 8,3 triệu đô la, tương đương 0,15 đô la trên mỗi cổ phiếu.
- Giảm các khoản vay chưa thanh toán xuống 444 triệu đô la vào năm 2024.
Thu nhập so với dự báo
Công ty đã báo cáo EPS là -0,20 đô la, thấp hơn 0,06 đô la dự báo với biên độ đáng kể, đánh dấu một sự bỏ lỡ thu nhập đáng chú ý. Tuy nhiên, doanh thu đạt 17,51 triệu đô la, vượt qua dự báo 16,36 triệu đô la, cho thấy hiệu suất bán hàng mạnh hơn dự kiến.
Phản ứng thị trường
Sau khi công bố thu nhập, giá cổ phiếu của Ares Commercial Real Estate đã giảm 13,14% trong giao dịch trước thị trường. Sự sụt giảm của cổ phiếu cho thấy các nhà đầu tư lo ngại về việc bỏ lỡ thu nhập, bất chấp doanh thu bị đánh bại. Giá giao dịch hiện tại đặt cổ phiếu gần mức thấp nhất trong 52 tuần là 5,14 đô la, thấp hơn đáng kể so với mức cao nhất là 8,59 đô la.
Triển vọng & Hướng dẫn
Trong tương lai, Ares Commercial Real Estate đặt mục tiêu giảm hơn nữa các khoản vay được xếp hạng rủi ro và cải thiện bảng cân đối kế toán của mình. Công ty dự đoán các đợt phát hành CLO tiềm năng từ 500 triệu đến 1 tỷ đô la vào năm 2025, điều này có thể cung cấp thêm thanh khoản. Trọng tâm vẫn là đẩy nhanh quá trình trả nợ và nâng cao giá trị sổ sách.
Bình luận điều hành
Giám đốc điều hành Brian Donahoe nhấn mạnh bảng cân đối kế toán được cải thiện của công ty, nói rằng, "Chúng tôi có một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và lành mạnh hơn." Giám đốc tài chính Jeff Gonzales lưu ý giá cả cạnh tranh từ những người cho vay kho, điều này có thể mang lại lợi ích cho chi phí tài chính của Ares. Donahoe cũng nhấn mạnh các nguyên tắc cơ bản tích cực cho thuê, có thể hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai.
Rủi ro và thách thức
- Khoản lỗ ròng tiếp tục có thể ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và hiệu suất cổ phiếu.
- Tiếp xúc với khoản vay rủi ro cao vẫn là một mối quan tâm mặc dù đã giảm gần đây.
- Biến động thị trường và điều kiện kinh tế có thể ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản thương mại.
- Những thách thức trong việc giải quyết các tài sản kém hiệu quả có thể cản trở sự phục hồi tài chính.
Hỏi & Đáp
Trong cuộc gọi thu nhập, các nhà phân tích đã hỏi về những thách thức trong bất động sản Boston Life Science và tiềm năng cho các cơ hội cho vay mới. Công ty nhắc lại sự tập trung vào việc giải quyết các tài sản có vấn đề trước khi mở rộng các hoạt động cho vay, nhấn mạnh sức mạnh của lĩnh vực đa gia đình như một lĩnh vực tích cực cho tăng trưởng trong tương lai.
Bản ghi đầy đủ - Ares Commercial Real Estate Corp (ACRE) Q4 2024:
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Xin chào các quý bà và quý ông, và chào mừng bạn đến với Cuộc gọi hội nghị thu nhập quý IV của Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares. Tại thời điểm này, tất cả những người tham gia đang ở chế độ chỉ nghe. Xin nhắc lại, cuộc gọi hội nghị này sẽ được ghi lại vào Thứ Tư, 02/12/2025. Bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho ông John Stilmar, Đối tác Quan hệ Nhà đầu tư Thị trường Công cộng.
Xin hãy tiếp tục, thưa ngài.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Chào buổi sáng, mọi người và cảm ơn bạn đã tham gia cuộc gọi hội nghị hôm nay. Ngoài thông cáo báo chí của chúng tôi và 10 K mà chúng tôi đã nộp cho SEC, chúng tôi đã đăng một bản trình bày thu nhập trong phần Tài nguyên Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi tại www.areescre.com. Trước khi bắt đầu, tôi muốn nhắc nhở mọi người rằng các nhận xét được đưa ra trong quá trình diễn ra cuộc gọi hội nghị và webcast này, cũng như các tài liệu đi kèm, chứa các tuyên bố hướng tới tương lai và có rủi ro và không chắc chắn. Nhiều tuyên bố hướng tới tương lai này có thể được xác định bằng các từ như dự đoán, tin tưởng, mong đợi, dự định, sẽ, nên, có thể và các biểu hiện tương tự như vậy. Những tuyên bố hướng tới tương lai này dựa trên kỳ vọng hiện tại của ban quản lý về điều kiện thị trường và phán đoán của ban quản lý.
Những tuyên bố này không đảm bảo về hiệu suất, điều kiện hoặc kết quả trong tương lai và liên quan đến một số rủi ro và sự không chắc chắn. Kết quả thực tế của công ty có thể khác biệt đáng kể so với những gì được thể hiện trong các tuyên bố hướng tới tương lai do một số yếu tố, bao gồm cả những yếu tố được liệt kê trong hồ sơ SEC. Công ty Cổ phần Bất động sản Thương mại Ares không có nghĩa vụ cập nhật bất kỳ tuyên bố hướng tới tương lai nào như vậy. Trong cuộc gọi hội nghị hôm nay, chúng tôi sẽ đề cập đến một số thước đo tài chính phi GAAP. Chúng tôi sử dụng những biện pháp này làm thước đo hiệu suất hoạt động và không nên được coi là tách biệt hoặc thay thế cho các biện pháp được chuẩn bị theo các nguyên tắc kế toán được chấp nhận chung.
Các biện pháp này có thể không thể so sánh với các biện pháp có tiêu đề tương tự được sử dụng bởi các công ty khác. Cùng với đó, tôi muốn chuyển cuộc gọi cho Giám đốc điều hành của chúng tôi, Brian Donahoe. Brian? Cảm ơn, John. Chào buổi sáng, mọi người và cảm ơn bạn đã tham gia cùng chúng tôi.
Tôi ở đây cùng với Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính Taesik Yoon, Giám đốc điều hành của chúng tôi cũng như các thành viên khác của nhóm Quản lý và Quan hệ Nhà đầu tư. Hôm nay, chúng ta sẽ bắt đầu với một số bình luận về thị trường, đánh giá về những thành tựu của chúng tôi trong suốt năm 2024 và nơi chúng tôi đang tập trung trong tương lai. Sau đó, Jeff sẽ hướng dẫn chúng tôi về kết quả quý IV và cả năm một cách chi tiết. Năm 2024, chúng ta chứng kiến sự phục hồi vừa phải của thị trường bất động sản thương mại với sự tăng tốc đặc biệt của các xu hướng tích cực này trong nửa cuối năm. Ngành công nghiệp đã chứng kiến khối lượng giao dịch tăng lên và ổn định để cải thiện giá trị bất động sản và các nguyên tắc cơ bản trên hầu hết các loại bất động sản.
Trong khi thị trường văn phòng vẫn còn nhiều thách thức, chúng ta đang chứng kiến một số chồi xanh và các dấu hiệu ổn định lớn hơn, bao gồm cả sự hấp thụ ròng tích cực ở Hoa Kỳ. Trong quý thứ tư, lần đầu tiên kể từ trước COVID. Mức độ hoạt động giao dịch bất động sản thương mại mạnh mẽ hơn và sự ổn định của thị trường vốn phù hợp với việc chúng tôi tiếp tục tập trung vào việc giải quyết các tài sản hoạt động kém hiệu quả. Như đã thảo luận trong suốt năm 2024, mục tiêu chính của chúng tôi là giải quyết các khoản vay có trọng số rủi ro bốn và năm hoạt động kém hiệu quả và giảm rủi ro văn phòng tổng thể của chúng tôi.
Chúng tôi đã đạt được tiến bộ vững chắc trong lĩnh vực này và thừa nhận vẫn còn nhiều việc phải làm. Trong cả năm 2024, chúng tôi đã giảm khoảng 34% khoản vay bốn và năm được xếp hạng rủi ro hoặc 182.000.000 đô la Tính đến cuối năm, chúng tôi có năm khoản vay, được xếp hạng rủi ro bốn và năm còn lại trong danh mục đầu tư của mình, tổng cộng 357.000.000 đô la dư nợ gốc chưa thanh toán. Trong năm 2024, chúng tôi cũng giảm mức độ tiếp xúc với văn phòng, bao gồm cả REO, xuống 151.000.000 đô la, giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái và thoát khỏi một trong ba tài sản REO của chúng tôi. Theo quan điểm của chúng tôi, những hành động này đã cải thiện chất lượng tổng thể của danh mục đầu tư của chúng tôi. Ngoài ra, chúng tôi đã thu các khoản đóng góp vốn chủ sở hữu cho các khoản vay được xếp hạng rủi ro từ 1 đến 38.000.000 đô la trong quý IV và 118.000.000 đô la cho cả năm dưới hình thức trả nợ cho vay, tài trợ cho dự trữ, chi phí vốn, chi phí cho thuê, mua giới hạn lãi suất hoặc các mục đích khác.
Hoạt động giao dịch thị trường bất động sản thương mại và động lực lãi suất được cải thiện cũng dẫn đến tốc độ trả nợ bình thường hơn, đặc biệt là trong nửa cuối năm. Trong quý IV, chúng tôi đã thu được 147.000.000 đô la trả nợ và 350.000.000 đô la trả nợ cho cả năm, gần gấp đôi so với năm 2023. Tiếp tục hỗ trợ các mục tiêu chính của chúng tôi là giải quyết các tài sản hoạt động kém hiệu quả, chúng tôi đã tăng cường tính linh hoạt của bảng cân đối kế toán trong suốt năm 2024 với đòn bẩy thấp hơn và thanh khoản bổ sung. Trong quý IV của năm 224, chúng tôi đã giảm các khoản vay chưa thanh toán của mình xuống 172.000.000 đô la, dẫn đến 444.000.000 đô la hoặc giảm 27% cho cả năm 2024. Đến cuối năm, chúng tôi có tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không bao gồm CECL là 1,6 lần, thấp hơn 16% so với cuối năm 2023.
Chúng tôi tin rằng đây là một thành tựu quan trọng vì nó giúp chúng tôi tối đa hóa khả năng giải quyết các tài sản hoạt động kém hiệu quả của mình. Đối với năm 2025, chúng tôi vẫn tập trung vào việc giảm hơn nữa các khoản vay bốn và năm được xếp hạng rủi ro, cho vay văn phòng và tài sản REO với mục tiêu cụ thể là chứng minh giá trị sổ sách. Chúng tôi tiếp tục trải nghiệm động lực hơn nữa đối với định vị của chúng tôi đối với mục tiêu này. Cho đến nay vào năm 2025, chúng tôi đã thu được 166.000.000 đô la trả nợ, tạo ra thêm 100.000.000 đô la tiền mặt. Điều đáng nói là số dư tiền mặt của chúng tôi hiện chiếm khoảng 40% giá trị thị trường hiện tại của cổ phiếu.
Những khoản trả nợ này hiện giúp chúng tôi có hơn 200.000.000 đô la vốn khả dụng, điều mà chúng tôi tin rằng mang lại cho chúng tôi cơ hội để đẩy nhanh và thúc đẩy kết quả tích cực trong việc giải quyết các tài sản kém hiệu quả còn lại của chúng tôi. Tuy nhiên, việc duy trì mức thanh khoản cao hơn và mức đòn bẩy tài chính thấp hơn có tác động đến thu nhập hiện tại của chúng tôi. Trong bối cảnh này, Hội đồng quản trị của chúng tôi, cùng với đội ngũ quản lý của chúng tôi, đã quyết định điều chỉnh cổ tức hàng quý của chúng tôi thành 0,15 đô la cho mỗi cổ phiếu, một mức phù hợp hơn với mục tiêu chiến lược của chúng tôi. Như chúng tôi đã lưu ý trước đây, trong khi chúng tôi tiếp tục giải quyết các khoản vay kém hiệu quả và tài sản ROE, thu nhập của chúng tôi có thể thay đổi theo quý và đôi khi có thể thấp hơn cổ tức mới được điều chỉnh của chúng tôi. Trước khi chuyển cuộc gọi cho Jeff, tôi muốn thừa nhận bi kịch không thể tưởng tượng được đã diễn ra ở Los Angeles do cháy rừng gây ra.
Mặc dù danh mục đầu tư của chúng tôi không bị ảnh hưởng trực tiếp, nhưng thảm kịch này không may đã ảnh hưởng đến cuộc sống của nhiều khách hàng và đồng nghiệp của chúng tôi, và suy nghĩ của chúng tôi dành cho họ và những người thân yêu của họ trong thời gian thử thách này. Ares đang làm việc để siêng năng hỗ trợ họ và toàn bộ khu vực trong quá trình phục hồi. Và cùng với đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Jeff, người sẽ cung cấp thêm chi tiết về kết quả quý IV và cả năm của chúng tôi. Jeff?
Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Cảm ơn Brian. Trong quý IV của năm 224, chúng tôi đã báo cáo khoản lỗ ròng GAAP là 10.700.000 đô la hoặc 0,2 đô la trên mỗi cổ phiếu phổ thông. Thu nhập có thể phân phối của chúng tôi trong quý IV của hai mươi bốn là khoản lỗ ròng là 8.300.000 đô la hoặc 0,15 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông, bao gồm các khoản lỗ thực hiện là 18.000.000 đô la hoặc 0,33 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông. Điều này bao gồm cả việc xóa toàn bộ khoản vay thứ cấp đối với tài sản văn phòng New Jersey, cũng như tổn thất khi bán tài sản văn phòng California REO của chúng tôi. Đối với cả năm 2024, chúng tôi đã báo cáo khoản lỗ ròng GAAP là 35.000.000 đô la hoặc 0,64 đô la trên mỗi cổ phiếu phổ thông và khoản lỗ thu nhập có thể phân phối là 44.600.000 đô la hoặc 0,82 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông.
Tập trung vào kết quả quý IV, thu nhập có thể phân phối, không bao gồm khoản lỗ thực hiện là 18.000.000 đô la là 9.700.000 đô la hoặc 0,18 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông. Chúng tôi cũng thu được 3.000.000 đô la hoặc 0,06 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông lãi suất bằng tiền mặt đối với các khoản vay không dồn tích trong quý IV và do đó không được ghi nhận là thu nhập trong quý và thay vào đó được áp dụng để giảm cơ sở chi phí của chúng tôi trong các khoản vay. Như Brian đã đề cập, chúng tôi đã có những khoản trả nợ mạnh mẽ trong nửa cuối của hai mươi bốn năm, đặc biệt là trong quý IV. Trong suốt năm 2024, chúng tôi đã thu được 350.000.000 đô la tiền trả nợ, gần gấp đôi số tiền chúng tôi thu được so với năm 2023. Quan trọng hơn, phản ánh tốc độ phục hồi của hoạt động bất động sản thương mại, chúng tôi đã thu được 147.000.000 đô la các khoản trả nợ trong quý IV của hai mươi bốn năm 2024, dẫn đến hơn 75% số tiền trả nợ hàng năm cho năm 2024 được thu sau ngày 30/06/2024.
Về xếp hạng rủi ro cho vay của chúng tôi, số dư gốc chưa thanh toán của các khoản vay có xếp hạng rủi ro là bốn hoặc năm đã tăng 12% hoặc 37.000.000 đô la trong quý IV. Điều này phần lớn là do khoản vay cao cấp trị giá 51.000.000 đô la được thế chấp bởi một tài sản văn phòng khoa học đời sống ở Massachusetts chuyển từ khoản vay ba được xếp hạng rủi ro sang khoản vay bốn được xếp hạng rủi ro. Sự gia tăng tổng số khoản vay được xếp hạng rủi ro bốn và năm được bù đắp một phần bằng việc tái cấu trúc khoản vay cao cấp được xếp hạng rủi ro trước đó là 520.000.000 đô la được thế chấp bởi một bất động sản công nghiệp ở California. Khoản vay được chia thành một trái phiếu cao cấp trị giá 7.000.000 đô la với xếp hạng rủi ro là ba và một trái phiếu cấp dưới trị giá 13.000.000 đô la với xếp hạng rủi ro là bốn. Ngoài ra, chúng tôi đã xóa hoàn toàn khoản vay thứ cấp trị giá 18.000.000 đô la được thế chấp bởi một tài sản văn phòng ở New Jersey, trước đây có trọng số rủi ro là năm và được dành đầy đủ thông qua dự trữ SUSO của chúng tôi.
Chúng tôi cũng tiếp tục giảm tiếp xúc với văn phòng và số lượng tài sản được giữ tại REO trong quý thứ tư khi chúng tôi bán một tài sản văn phòng REO trị giá 15.000.000 đô la ở California, trước đây đã được giữ để bán. Chúng tôi hiện có hai tài sản REO còn lại với tổng giá trị ghi sổ là 139.000.000 đô la. Điều đáng nói là lợi suất tiền mặt trên giá trị ghi sổ của các tài sản REO cơ bản này là trên 8%. Tiếp tục với danh mục đầu tư của chúng tôi, dự trữ CECL tổng thể của chúng tôi vẫn tương đối ổn định ở mức 145.000.000 đô la, giảm khoảng 1.000.000 đô la so với dự trữ CECL tính đến ngày 30/09/2024. Sự sụt giảm là do xóa khoản vay văn phòng 18.000.000 đô la ở New Jersey được đề cập trước đó, được bù đắp một phần bởi sự gia tăng ròng dự trữ CECL cho các khoản vay hiện có, đặc biệt là khoản vay khoa học đời sống văn phòng Massachusetts.
Dự trữ CECL tổng thể khoảng 145.000.000 đô la vào cuối quý IV chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ gốc của các khoản vay của chúng tôi được giữ để đầu tư. Dự trữ CECL của chúng tôi thấp hơn trên cơ sở đô la, nhưng cao hơn theo tỷ lệ phần trăm của cơ sở danh mục đầu tư được thúc đẩy bởi các hành động giảm rủi ro có mục đích mà chúng tôi đã thực hiện trong quý dẫn đến quy mô danh mục đầu tư nhỏ hơn trong thời gian tới. Cần lưu ý rằng 91 trong tổng dự trữ CECL của chúng tôi hoặc khoảng 132.000.000 đô la liên quan đến bốn hoặc năm khoản vay được xếp hạng rủi ro của chúng tôi. Với các khoản trả nợ mạnh mẽ và thực hiện có mục đích, chúng tôi tiếp tục thúc đẩy sự linh hoạt tài chính hơn nữa bằng cách giảm đòn bẩy hơn nữa trong quý IV. Chúng tôi đã giảm đòn bẩy vào cuối quý IV xuống còn 1.200.000.000 đô la, giảm 13% so với quý trước và giảm 27% so với năm trước.
Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của chúng tôi không bao gồm CECL đã giảm xuống còn 1,6 lần vào cuối quý IV, giảm từ 1,8 lần trong quý III và 1,9 lần vào cuối năm 223. Trước khi chuyển cuộc gọi trở lại cho Brian, và như chúng ta đã thảo luận, chúng tôi đã tuyên bố cổ tức bằng tiền mặt thường xuyên là 0,15 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông trong quý đầu tiên của hai mươi lăm năm 25. Cổ tức quý I sẽ được trả vào ngày 15/04/2025 cho các cổ đông phổ thông được ghi nhận tính đến ngày 31/03/2025. Với giá cổ phiếu hiện tại của chúng tôi vào ngày 02/10/2025, tỷ suất cổ tức hàng năm đối với cổ tức quý đầu tiên mới của chúng tôi là trên 10%. Cùng với đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi trở lại cho Brian để nhận xét kết thúc.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Cảm ơn, Jeff. Chúng tôi đã đạt được tiến bộ có ý nghĩa trong nhiều mục tiêu của mình. Chúng tôi tin rằng chúng tôi đã định vị công ty của mình một cách chiến lược cho một năm 2025 thành công. Chúng tôi có một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và lành mạnh hơn, điều này sẽ cho phép chúng tôi ở một vị trí mạnh mẽ hơn nữa để giải quyết các khoản vay được xếp hạng rủi ro cao hơn còn lại của chúng tôi trong môi trường thị trường bất động sản đang cải thiện. Chúng tôi vẫn cam kết trở thành những người quản lý vốn cổ đông có trách nhiệm và chúng tôi sẽ tìm cách mang lại kết tinh cho giá trị sổ sách của mình để nâng cao lợi nhuận của cổ đông.
Như mọi khi, chúng tôi đánh giá cao bạn đã tham gia cuộc gọi của chúng tôi ngày hôm nay và chúng tôi rất vui khi mở đường dây cho các câu hỏi.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Hôm nay chúng ta sẽ nghe đầu tiên từ đường dây của Rick Shane, JPMorgan.
Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Xin chào các bạn, cảm ơn bạn đã trả lời câu hỏi của tôi sáng nay. Hãy nhìn xem, năm 2025 sẽ là một năm của quá trình chuyển đổi, một số đẩy nhanh các khoản trả nợ, tăng hoạt động giao dịch, thua lỗ đã thực hiện. Đó dường như là ba điều lớn cần xem xét. Tôi nhận ra rằng bạn không thể cung cấp cho chúng tôi sự cụ thể về từng người trong số đó sẽ trông như thế nào. Nhưng nếu bạn có thể giúp chúng tôi suy nghĩ về các đường viền về thời gian, nửa trước, nửa sau của năm cho mỗi người trong số ba người đó, điều đó sẽ thực sự hữu ích.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, Rick, tôi sẽ bắt đầu và đánh giá cao câu hỏi. Tôi chắc chắn sẽ chia sẻ mic với Tae Sik và Jeff một chút. Tôi nghĩ trong bài phát biểu khai mạc của mình, chúng tôi đã nói về tốc độ phục hồi của thị trường, điều đó tăng nhanh như thế nào vào cuối năm, rõ ràng, lãi suất tăng vào nửa cuối và đầu năm nay, một chút gió ngược, nhưng thực sự đối mặt với dòng vốn mà tôi nghĩ là tích cực, không chỉ là lượng vốn đi vào bất động sản, nhưng loại. Vì vậy, bạn có nhiều người mua hợp lý hơn tham gia so với cấu trúc kền kền mà chúng ta thường thấy trong các chu kỳ giảm. Về mốc thời gian, ý tôi là, tôi nghĩ chúng tôi đã đề cập đến mức giảm 34% trong bốn và năm trong suốt năm ngoái.
Và tôi nghĩ với dòng vốn mà chúng ta đang thấy, chúng ta hy vọng sẽ duy trì tốc độ đó trong nửa đầu năm để chuyển sang phân bổ khả thi hơn đối với những rủi ro được xếp hạng bốn và năm. Và tất cả những điều đó đi kèm với môi trường lãi suất trung lập hoặc trung lập hơn và những dòng vốn mà tôi đã đề cập. Vì vậy, khi chúng ta nghĩ về sự tham gia tích cực hơn về mặt triển khai, tôi nghĩ trước tiên chúng ta sẽ muốn thấy tốc độ tiếp tục giảm trong bốn và năm mà chúng ta đã thành công trong suốt mười hai tháng lẻ qua.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi đến từ Doug Harter tại UBS. Ông Harder, đường dây của ông đã mở, thưa ngài. Bạn có thể để chúng tôi tắt tiếng.
Doug Harter, Nhà phân tích, UBS: Xin chào. Bạn có thể nói về loại môi trường nào sẽ cần thiết để tăng tốc độ khởi tạo, ổn định mức đòn bẩy và có thể tăng quy mô của danh mục đầu tư không?
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, chắc chắn rồi. Đánh giá cao câu hỏi. Tôi nghĩ như tôi đã đề cập khi trả lời câu hỏi của bạn, tôi nghĩ việc tiếp tục giảm bốn và năm người đó sẽ là chất xúc tác cho việc triển khai đó. Là một nền tảng, chúng tôi khá tích cực với gần 5.000.000.000 đô la tiền sản xuất vào năm ngoái trên các phương tiện không mẫu Anh khác. Vì vậy, tôi nghĩ điều rút ra ở đó, động cơ đang chạy và chúng tôi nhìn thấy cơ hội thị trường mà chúng tôi có thể và sẽ tham gia.
Và khi chúng tôi làm rõ hơn một số vấn đề quản lý tài sản mà chúng tôi đã đề cập, tôi nghĩ chúng tôi sẽ tìm cách bắt đầu phát triển danh mục đầu tư một lần nữa. Tuy nhiên, với quy mô của danh mục đầu tư, chúng ta không nói về một số lượng lớn các tài sản sẽ hoạt động hoặc hoạt động giống như một chỉ số. Đó thực sự là vì chúng tôi đã trải qua một số sự kiện đặc biệt với tài sản và ngày càng ít trong số đó để quản lý tài sản một cách chủ động. Nhưng các mục tiêu mà chúng tôi đặt ra vào đầu năm ngoái là tạo ra một vị thế tiền mặt lớn hơn, giảm những phân bổ đó hoặc những tài sản có rủi ro cao hơn. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã hoàn thành những mục tiêu đó với mức độ thành công tốt và chúng tôi thấy một đường xu hướng tích cực chắc chắn sẽ cho phép công ty Acre tham gia vào cơ hội thị trường mà chúng tôi đang thấy trong thời gian thực.
Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Và tôi sẽ bổ sung vào điều đó. Chúng tôi đã rất có mục đích với định vị bảng cân đối kế toán của mình để cung cấp cho chúng tôi sự linh hoạt trong việc giải quyết các khoản vay được xếp hạng bốn và năm của mình. Vì vậy, đó tiếp tục là trọng tâm chính của chúng tôi. Và như Brian đã đề cập, một khi nhóm các khoản vay kém hiệu quả đó được giải quyết, chúng ta sẽ ở vị trí để tìm thấy các cơ hội tích lũy cho chúng ta.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi sẽ đến từ Jade Rahmani tại KBW.
Jade Rahmani, Nhà phân tích, KBW: Ông có thể vui lòng thảo luận về thỏa thuận Khoa học Đời sống Boston, động lực đang diễn ra ở đó không? Đó có phải là một dự án bỏ trống? Nó đã hoàn thành chưa? Và triển vọng ở đó sẽ như thế nào? Tôi biết Khoa học Đời sống đang bị thách thức và vẫn còn khá nhiều nguồn cung.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, đó là một câu hỏi hay, Jade. Chúng tôi đánh giá cao điều đó. Tôi nghĩ những gì chúng ta đã thấy là sự xoay trục của một số kế hoạch kinh doanh và bạn có thể áp dụng điều đó cho tài sản này, nơi với sự dư thừa nguồn cung mà bạn đã thấy tăng tốc trong quá khứ, hãy gọi nó, ba mươi sáu tháng trong thị trường Khoa học Đời sống Boston, và bạn có thể truy tìm nó rõ ràng trở lại tất cả các con đường tài trợ của VC. Nhưng sự thay đổi trong động lực đó và kế hoạch kinh doanh từ sử dụng khoa học đời sống đầy đủ sang sử dụng văn phòng truyền thống hơn rõ ràng là có tác động. Một mặt liên quan đến trợ cấp cải thiện người thuê trong chi tiêu, nhưng cuối cùng là về tiền thuê nhà và định giá.
Vì vậy, đó là chất xúc tác cho sự thay đổi trong diễn ngôn xung quanh khoản vay đó. Phần tốt là với nguồn cung khoa học đời sống đang được phát hành, một số bạn thấy nguồn cung tiêu cực ở một mức độ nào đó trong việc sử dụng văn phòng truyền thống. Vì vậy, chúng tôi đang làm việc với người vay đó để mang lại kết quả tốt nhất. Nhưng chắc chắn, môi trường vĩ mô xung quanh lĩnh vực đó kém tích cực hơn nhiều so với khi nhóm ngành của chúng tôi ngồi ở đây ba năm lẻ.
Jade Rahmani, Nhà phân tích, KBW: Và về mặt cơ sở của khoản vay, vì nó là rủi ro đối với chúng tôi và không có một khoản dự trữ có ý nghĩa, nhưng giá trị ghi sổ hiện tại, nó có phù hợp với sự thay đổi này trong kế hoạch kinh doanh hay đó là một cuộc thảo luận hiện đang được tiến hành? Và có thêm bất kỳ tiếp xúc nào về khoa học đời sống không?
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Ý tôi là, đó là chúng tôi có một số tài sản sử dụng hỗn hợp. Đó thực sự là tiếp xúc với khoa học đời sống trong danh mục đầu tư, Jade. Tôi muốn nói rằng tình hình vẫn khá linh hoạt với nhóm tài trợ. Tôi nghĩ những gì bạn đang thấy là mặc dù có cơ hội dài hạn và giá trị doanh nghiệp trong lĩnh vực này, nhưng vấn đề là những gì có thể đạt được khi đối mặt với nguồn cung mà bạn đã đề cập. Vì vậy, tôi nghĩ câu trả lời là nhiều hơn về tài sản này, nhưng chúng tôi đang đối thoại tích cực.
Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Và Jay, để nói thêm vào đó, theo như dự trữ mà bạn đã đề cập, chúng tôi đã tăng dự trữ đối với tài sản đó trong quý này. Vì vậy, chúng tôi cảm thấy mình hoàn toàn dè dặt như hiện tại.
Jade Rahmani, Nhà phân tích, KBW: Được rồi. Và sau đó nếu tôi có thể hỏi một câu hỏi khác chỉ về các xu hướng đa gia đình, rộng lớn hơn. Ý tôi là, hiệu suất của chu kỳ này là khá phi thường với một vài ngoại lệ, nhưng nhìn chung nó được giữ rất tốt. Bạn có nghĩ rằng những thay đổi về lãi suất và triển vọng có bất kỳ tác động nào đối với tín dụng đa gia đình hay bạn mong đợi tín dụng khá kiên cường ở đó? Có.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Tôi muốn nói, Jade, chúng tôi đã đề cập đến vấn đề này. Tôi nghĩ rằng trong phần hỏi và trả lời quý trước của bạn ở một mức độ nào đó, các nguyên tắc cơ bản từ góc độ cho thuê là tăng trưởng giá thuê hấp thụ cực kỳ tích cực trên tất cả các thị trường lớn ở Hoa Kỳ. Quý trước khá đáng chú ý như bạn nói. Tôi nghĩ rằng việc tăng lãi suất có hai tác động đến khối lượng giao dịch, đúng vậy, khi bạn đã đưa ra những người bán cơ bản ít sẵn sàng chia tay tài sản do sự thay đổi trong định giá chỉ trên cơ sở giới hạn trực tiếp do lãi suất.
Và cả những nguyên tắc cơ bản với sự sụt giảm nguồn cung, tôi nghĩ số liệu thống kê về tỷ lệ giữa việc giao căn hộ và khởi công mới chưa bao giờ rộng hơn thế. Vì vậy, bạn đã tích cực hấp thụ một lượng lớn nguồn cung và nguồn cung rơi xuống từ đây. Vì vậy, các nguyên tắc cơ bản tích cực thực sự không có dấu hiệu giảm bớt trong tương lai. Nhưng tác động của lãi suất chắc chắn là làm giảm khối lượng giao dịch và tạm dừng tăng trưởng định giá trong lĩnh vực này. Nhưng tôi nghĩ rằng chúng tôi vẫn cảm thấy như một người cho vay được bảo vệ rất tốt trong cấu trúc vốn ngày nay.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi sẽ đến từ Chris Mueller tại Citizens JMP.
Doug Harter, Nhà phân tích, UBS: Xin chào các bạn, cảm ơn bạn đã trả lời câu hỏi. Vì vậy, chúng tôi đã thấy trong cảnh báo thế chấp thương mại gần đây của chúng tôi rằng bạn với tư cách là một Ares dự kiến sẽ phát hành một nơi nào đó trong khoảng từ 500.000.000 đến 1.000.000.000 đô la CLO vào năm 2025 và hầu hết số đó sẽ đến thông qua REIT ở đây. Vì vậy, tôi tò mò, các bạn có suy nghĩ gì về thời gian ở đó không? Và nếu đó là con số 1.000.000.000 đô la hoặc tôi đoán trên 500.000.000 đô la đó có phải là thứ gì đó sẽ được chia thành hai hoặc nhiều giao dịch hoặc bạn có thể có đủ tài sản thế chấp cho một CLO lớn hơn không?
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, tôi không chắc rằng chúng tôi có cụ thể về phương tiện nào sẽ tham gia hay không. Điều đó nói rằng, theo truyền thống, chúng ta nghĩ về thị trường CLO như một cách cơ hội để xác định đòn bẩy. Tôi nghĩ với tư cách là một nhóm ngành, chúng tôi đã thấy rất nhiều chuyển động mang tính xây dựng về các nhà cung cấp repo và thực sự thu hẹp khoảng cách giữa cấu trúc lãi suất nâng cao đòn bẩy mà bạn có thể tìm thấy trong khớp lệnh CLO so với repo ngân hàng truyền thống. Và quan hệ đối tác của chúng tôi với các ngân hàng đó là một phần quan trọng trong những gì chúng tôi làm trên các lĩnh vực và chắc chắn là trong lĩnh vực bất động sản và tín dụng bất động sản. Tôi nghĩ về những điều chúng tôi muốn thấy nếu chúng tôi theo đuổi việc thực hiện CLO, rõ ràng thị trường muốn thấy một số mức độ quy mô và đa dạng, cả về loại tài sản, cổ điển và những thứ tương tự.
Và để thanh toán cước vận chuyển liên quan đến CLO, bạn sẽ muốn có quy mô đó để trang trải những chi phí đó một chút. Vì vậy, rõ ràng, chuyển động thị trường vốn đã tích cực đối với lĩnh vực của chúng tôi. Và nếu, khi thị trường CLO trở nên hấp dẫn đối với chúng tôi trong danh mục đầu tư của mình, chúng tôi sẽ sử dụng nó một cách thận trọng. Nhưng tôi nghĩ rằng cơ chế đó là một điều tốt đẹp, không phải là điều bắt buộc đối với chúng tôi và phần lớn các đồng nghiệp của chúng tôi.
Jeff Gonzales, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, tôi chỉ nói thêm, chúng tôi đang thấy mức giá rất cạnh tranh từ những người cho vay kho hàng của chúng tôi. Đó là một thị trường mà họ thực sự đang mua trái ngược với nguồn gốc trực tiếp. Vì vậy, chúng tôi là điều đó và chúng tôi coi đó là lựa chọn tài chính hấp dẫn nhất đối với chúng tôi.
Doug Harter, Nhà phân tích, UBS: Hiểu rồi. Điều đó rất hữu ích. Và sau đó tôi nghĩ rằng tôi có thể biết câu trả lời cho vấn đề này, nhưng với sự gia tăng trong các khoản hoàn trả trong quý IV và sau đó là quý đầu tiên, mức độ của những khoản trả nợ có ảnh hưởng đến thời điểm của bất kỳ khoản vay mới nào không? Và tôi đoán những gì tôi đang cố gắng đạt được là, các bạn sẽ tìm cách thay thế bất kỳ khoản vay nào bằng khoản vay mới không? Hay chỉ đơn thuần là chờ đợi để vượt qua một số tài sản có vấn đề đó?
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Nó chắc chắn hoạt động song song. Tôi nghĩ rằng vị thế tiền mặt mà chúng tôi đã tạo ra, thẳng thắn mà nói, chúng tôi nghĩ đó là một nơi đáng ghen tị, đặc biệt là với những gì chúng tôi đã đề cập trong bài phát biểu khai mạc liên quan đến chiết khấu sổ sách và số tiền mặt bao gồm giá trị thị trường của chúng tôi ngày hôm nay. Nhưng khi chúng tôi làm việc với số lượng nhỏ hơn còn lại của tài sản bốn và năm có trọng số rủi ro cùng với vị thế tiền mặt rất mạnh và đòn bẩy vừa phải hơn so với toàn ngành. Tôi nghĩ rằng hai điều đó cùng nhau sẽ là lời nhắc nhở để triển khai thêm và quay trở lại tăng trưởng danh mục đầu tư.
Doug Harter, Nhà phân tích, UBS: Hiểu rồi. Điều đó rất hữu ích. Cảm ơn bạn đã trả lời các câu hỏi.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi đến từ John Nicodemus tại BTIG.
John Nicodemus, Nhà phân tích, BTIG: Chào buổi sáng, mọi người, và cảm ơn rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi. Hơi giống với những gì Chris vừa đề cập, rõ ràng, quý IV mang lại khối lượng trả nợ cao nhất của bạn trong năm ngoái. Brian, bạn đã đề cập trong bài phát biểu của mình rằng các khoản trả nợ từ đầu năm đến nay cũng đã vượt quá mức hàng quý đó. Vì vậy, chỉ với suy nghĩ đó và dựa trên khả năng hiển thị của bạn, chúng tôi nên nghĩ như thế nào về quỹ đạo trả nợ của bạn trong phần còn lại của năm 2025?
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Vâng, đó là một câu hỏi hay. Và như tôi đã đề cập trước đó, mỗi tài sản này tự hoạt động ở một mức độ nào đó. Nhưng nếu bạn nghĩ về ngành của chúng tôi trong sơ đồ khởi tạo khoản vay lãi suất thả nổi này, nói chung chúng ta sẽ thấy tuổi thọ trung bình có trọng số ba năm trên mỗi tài sản này và những loại kỳ hạn đó bị gián đoạn bởi môi trường thị trường năng động, phải không. Vì vậy, chúng tôi đã thấy với việc tăng lãi suất, với sự thay đổi văn phòng, thời gian dài hơn một chút đối với một số tài sản nhất định và tôi nghĩ chung trong danh mục đầu tư của chúng tôi. Vì vậy, có thể có một số năng lượng tiềm năng sẽ dẫn đến việc tăng tốc các khoản trả nợ đó.
Và vì vậy, tôi nghĩ nếu chúng ta di chuyển theo thời gian để trở lại vòng đời ba năm bình thường của một khoản đầu tư, chúng ta có thể thấy như chúng ta đã thấy trong quý 4 và cho đến nay trong quý 1, tăng tốc hơn một chút. Vì vậy, các cuộc thảo luận của chúng tôi với người vay và thực tế là bạn đang thấy nhiều vốn hơn vào không gian sẽ chứng kiến một chút tăng tốc không tự nhiên của các khoản trả nợ đó trong suốt năm nay và quay trở lại nhịp độ bình thường hơn cho các nguồn gốc tài sản mới trong tương lai.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Và đó là tất cả những câu hỏi chúng tôi có cho ngày hôm nay, thưa quý ông.
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Bất động sản Thương mại Ares: Tuyệt vời. Vâng, tôi sẽ chỉ kết thúc bằng một lời bày tỏ lòng biết ơn. Tôi đánh giá cao thời gian của mọi người ngày hôm nay và sự hỗ trợ liên tục của bạn đối với Ares Commercial Real Estate. Và chúng tôi mong được nói chuyện với bạn một lần nữa trong cuộc gọi thu nhập tiếp theo của chúng tôi. Cảm ơn mọi người.
Nhà điều hành cuộc gọi hội nghị: Thưa quý vị, đây là kết thúc cuộc gọi hội nghị của chúng tôi cho ngày hôm nay. Nếu quý vị bỏ lỡ bất kỳ phần nào của cuộc gọi hôm nay, bản phát lại lưu trữ của cuộc gọi hội nghị này sẽ có sẵn khoảng một giờ sau khi kết thúc cuộc gọi cho đến ngày 03/12/2025 cho người gọi trong nước bằng cách quay số (800) 839-2382 và cho người gọi quốc tế bằng cách quay số 402 mã vùng 220-7201. Một bản phát lại lưu trữ cũng sẽ có sẵn trên một liên kết webcast nằm trên trang chủ của phần Tài nguyên Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi. Cảm ơn bạn
Brian Donahoe, Giám đốc điều hành, Công ty Cổ phần Bất động sản Thương mại Ares: đã tham gia. Bây giờ bạn có thể ngắt kết nối.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.