Vietstock - Van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn trong năm 2019
Tại Hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” chiều ngày 30/11/2018, TS. Bùi Quang Tín, Chuyên gia kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết dòng vốn đổ vào bất động sản sẽ được siết chặt hơn trong năm 2019.
|
Các chuyên gia chia sẻ những vấn đề xoay quanh thị trường BĐS năm 2019.
|
Mức độ tiếp cận tín dụng khá thấp
Trong năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi đó dòng vốn BĐS chiếm 80% (thế giới chỉ 35%), tương đường gần 20 tỷ USD (450,000 tỷ đồng). Con số này chiếm 6.5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Với những số liệu này thì cơ cấu vốn chảy vào BĐS hiện nay đang mất cân bằng và chứa rất nhiều rủi ro.
Nhìn từ giai đoạn 2012-2017, lãi suất cho vay trên thị trường giảm từ 17.3% xuống 9.8%, lãi suất hiện tại tăng lên một chút trong khoảng 11%-12% đối với cho vay trung và dài hạn. Dòng vốn hỗ trợ cho vay mua nhà ngày càng tăng lên, chiếm 34% ở năm 2012 và chiếm khoảng 60% trong giai đoạn hiện tại. Đây là một tín hiệu tốt khi chưa có nhiều sự hỗ trợ từ ngân hàng, giúp cho nhà đầu tư và người dân có thêm nguồn vốn.
Theo thống kê VCCI Việt Nam, trên 90% là doanh nghiệp vừa và nhỏ nhưng mức độ tiếp cận tín dụng khá thấp, chỉ chiếm 21% trong tổng dư nợ tín dụng. Có khoảng 60% doanh nghiệp vừa và nhỏ chưa sử dụng vốn vay ngân hàng. Phần lớn trong số này không tiếp cận được, đặc biệt là khối doanh nghiệp khởi nghiệp, họ không có vốn và tài sản thế chấp.
Trong thời gian sắp tới, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn cấp vào thị trường BĐS, các vấn đề về quản trị rủi ro sẽ hướng theo chuẩn mực của thế giới, doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.
Trong khi đó, phía các ngân hàng thương mại (NHTM) có khuynh hướng chọn những dự án tốt, có rủi ro thấp, đồng nghĩa với việc chọn chủ đầu tư và người đi vay đảm bảo về tài sản thế chấp và phương án trả nợ nên thờ ơ trong quan hệ với khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Bản thân nội tại doanh nghiệp cũng tồn tại nhiều vấn đề, báo cáo kinh doanh chưa đáp ứng theo quy định của ngân hàng, các phương án kinh doanh chưa khả thi, thiếu tài sản thế chấp,... nên việc tiếp cận vốn ngày càng khó khăn hơn.
Trong đề án “Cơ cấu lại hệ thống TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020”, Chính phủ đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 các NHTM tăng gấp 2 lần tỷ trọng thu nhập từ hoạt động dịch vụ phi tín dụng trong tổng thu nhập.
Tuy nhiên trên thực tế, đa phần các ngân hàng đạt tỷ lệ doanh thu dịch vụ từ 15-20% trên tổng lợi nhuận, trừ một số ít đạt tỷ lệ 30%. Nhiều ngân hàng vẫn đang chủ yếu tập trung lợi nhuận từ cho vay các doanh nghiệp BĐS.
Van tín dụng vào BĐS năm 2019 sẽ hẹp hơn
Trong năm 2019, các NHTM chịu sự tác động rất lớn từ các chính sách của NHNN.
Thứ nhất, vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40% theo thông tư 19 sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36 về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vào ngày 01/01/2019. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS từ 150% lên 200%. Điều này sẽ khiến van tín dụng vào BĐS sẽ hẹp hơn. Ông Tín cũng cho biết, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đang kiến nghị với NHNN giữ nguyên mức 45%, tuy nhiên vẫn chưa nhận được ý kiến chính thức nào từ phía NHNN.
Thứ hai, theo thông tư 41, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II, có hiệu lực từ ngày 01/01/2020. Tuy chỉ số CAR giảm nhưng các điều kiện quy định trong Basel II khắt khe hơn, có liên quan đến tổng tài sản có, rủi ro về lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Trong đó, tổng tài sản có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS.
Tóm lại, thị trường BĐS sẽ đón nhận thách thức khi dòng vốn từ ngân hàng ngày càng siết chặt. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ hội từ những dòng vốn khác như FDI hay thị trường chứng khoán,...
Nguyên Ngọc
