Vietstock - TS Đinh Thế Hiển: Bất động sản 2018 tiêu thụ ổn định nhưng giá sẽ đi ngang, khó tăng như 2017
Sáng ngày 05/01/2018, tại sự kiện “Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TPHCM năm 2017” do DKRA Việt Nam tổ chức, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, năm 2018, ngành bất động sản tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế và vốn nước ngoài.
Theo ông Hiển, năm 2017, thị trường chứng khoán đã có một năm thành công, bất động sản (BĐS) là kênh đầu tư có mức sinh lời khá trong khi đó vàng và USD lại kém hiệu quả. Cụ thể, mức sinh lợi căn hộ cho thuê khoảng 3%, nhà phố nội thành 15%, đất nền vùng ven 20% và đất nền dự án khoảng 8%.
|
TS Đinh Thế Hiển
|
Trong năm 2017, tuy tín dụng bất động sản giảm nhưng tín dụng tiêu dùng tăng mạnh (tăng 65%) và trong đó phần lớn đưa vào bất động sản. Chính điều này đã góp phần hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong năm 2017.
Theo TS Hiển, nguồn vốn đổ vào bất động sản năm 2018 sẽ vẫn khá dồi dào, chủ yếu từ 4 nguồn chính. Thứ nhất, tín dụng ngân hàng ổn định, tiếp tục cho vay bất động sản. Thứ hai, nhà đầu tư cá nhân vẫn có niềm tin vào thị trường BĐS nên vẫn giải ngân để đầu tư.
Thứ ba, các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A. Hình thức này đã thực hiện trong những năm gần đây, chẳng hạn Tập đoàn Mitsubishi rót 630 triệu USD cho Phúc Khang, Công ty Nishi Nippon và Hankyu với Tập đoàn Nam Long (HOSE: NLG) đầu tư 351 triệu USD xây dựng khu dân cư Mizuki Park (huyện Bình Chánh) diện tích 26ha hay Capitaland mua khu đất hơn 200 ha quận 1 để phát triển thương mại văn phòng… Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư FDI vào bất động sản trong năm qua cũng đứng thứ 2, đạt hơn 2 tỷ USD.
Cuối cùng, các công ty bất động sản niêm yết tăng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào dự án.
Trước những điều kiện đó, ông Hiển cho rằng năm 2018 sẽ tiếp tục được hỗ trợ nhưng sẽ có phân hóa. Phân khúc căn hộ tiếp tục có nhu cầu tăng nhưng cũng sẽ gặp áp lực cạnh tranh, trong đó, phân khúc cao cấp đứng trước áp lực dư cung, giảm giá cục bộ. Phân khúc căn hộ trung bình – trung cấp tiêu thụ khá ở khu vực dân cư phát triển và kết nối hạ tầng (Bình Chánh, quận 9…), các khu vực còn lại sẽ có cuộc cạnh tranh về giá và cũng sẽ có khuyến mãi…
Đối với nhà phố, nhu cầu vẫn có những giá khó tăng mạnh, tương tự đất nền dự án sẽ gặp cạnh tranh nên giá khó tăng. Ngoại trừ đất nền vùng ven khu dân cư và khu vực đầu tư hạ tầng có nhu cầu đầu tư khá lớn, giá tăng cục bộ.
Phân khúc Condotel và Officetel có thể sôi động trở lại nều được thông qua pháp lý theo dự thảo Bộ Xây dựng.
Mặc dù vậy, ông Hiển cũng đưa ra một số quan ngại về viễn cảnh thị trường bất động sản năm 2018. Theo đó, tỷ lệ cho vay tiêu dùng cá nhân đã khá lớn (19%/tổng tín dụng và 10% GDP). Nếu xem xét thói quen tiêu dùng thì Việt Nam không bằng các nước châu Âu, do đó tín dụng tăng mạnh như vậy chắc chắn là vay mua bất động sản chứ không phải vay tiêu dùng như các nước ở châu Âu.
Nợ xấu ngân hàng khá lớn cũng là một điểm đáng ngại. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia công bố mới đây thì tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng là 9.5% (cao hơn so với mức 3% báo cáo của Ngân hàng Nhà nước). Như vậy, ông Hiển cho rằng cùng với tăng tổng dư nợ hàng năm (khoảng 18%) thì sau nhiều năm xử lý, nợ xấu ngân hàng gần như không giảm.
Nguồn vốn đầu tư từ cá nhân đưa vào thị trường bất động sản khá lớn trong 3 năm qua. Năm 2016, khu Tây vẫn chưa có nhà đầu tư cá nhân tham gia nhưng năm 2017 thì gia tăng mạnh mẽ. Câu hỏi đặt ra là liệu các nhà đầu tư này còn đủ sức cung tiền trong năm 2018 không trong khi vốn cá nhân vào phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu “đuối”. Chưa kể người mua cá nhân thường có tâm lý chờ (không mua) khi giá cả có dấu hiệu chững lại.
Giá nhiều phân khúc bất động sản (nhà phố, đất nền) đã tăng khá lớn trong năm 2016-2017. Khi giá nhà tăng nhiều nhà đầu tư sẽ bán được hàng nhưng đối với những người mua nhà thật, giá nhà tăng quá so với mức tăng thu nhập sẽ làm giảm sức mua.
“Thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế và vốn nước ngoài. Bất động sản vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư nhưng sẽ phân hóa, sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính cá nhân. Mức độ tiêu thụ năm 2018 khá ổn định nhưng giá sẽ đi ngang, khó tăng như năm 2017”, ông Hiển kết luận.
Sanh Tín
