Vietstock - Thị trường bất động sản: Nghẽn từ chính sách đến nguồn vốn
Bên cạnh những triển vọng tích cực trong tương lai, thị trường bất động sản vẫn còn tồn đọng nhiều điểm nghẽn và nếu như không giải quyết được những vướng mắc này, thị trường có khả năng thiếu nguồn cung nghiêm trọng.
Cái khó từ thủ tục hành chính…
Một trong những điểm nghẽn trước hết phải kể đến là việc chấp thuận chủ trương đầu tư bởi đây là bước đi đầu tiên trong quá trình triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn, bao gồm cả vốn vay và vốn huy động để giải phóng mặt bằng cũng như thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư.
Phần nhiều chính vì vướng ngay công đoạn đầu này mà nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. Theo đó, nguồn cung dự án cũng sụt giảm, các sản phẩm nhà ở, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền và giao dịch bất động sản cũng giảm theo.
Chấp thuận chủ trương “nghẽn” ở chỗ mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai có liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Điều này gây cản trở các dự án phát triển khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn,... do các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 01/07/2015 đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Số dự án còn lại chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng và hiện đang “đứng hình”. Điều này có nghĩa là thiếu dự án, mà thiếu dự án là thiếu sản phẩm, vô hình trung sẽ tạo lợi thế cho các doanh nghiệp đã chuẩn bị các dự án từ trước và thậm chí khi không duyệt các dự án nhà ở tiếp theo thì tự nhiên tạo lợi thế độc quyền cho các doanh nghiệp.
Điểm lưu ý tiếp theo là tiền sử dụng đất. Theo phương thức và quy trình tính hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, là gánh nặng và tạo ra cơ chế xin - cho, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.
Bên cạnh đó, nhu cầu chuyển nhượng dự án hiện rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Tính trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Nhà đầu tư mới có năng lực chưa đủ điều kiện thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, "đắp chiếu” nhiều năm và bị đưa vào hàng tồn kho.
Một yếu tố khác, mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Thế nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê. Đặc biệt, sau khi nhiều lãnh đạo bị khởi tố đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm. Điều này dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.
Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển chạy về các “tỉnh lẻ” như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái,… nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư “tay ngang”.
… đến nguồn vốn đầu tư
Đầu tiên phải kể đến vốn cho phát triển nhà ở xã hội. Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30,000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm “vốn mồi” thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 500 tỷ đồng và dự kiến đến hết năm 2018 sẽ chi hết 1,000 tỷ đồng.
Trong đó, ngân hàng Chính sách xã hội cũng đã phân bổ về chi nhánh TP.HCM 50 tỷ đồng, theo số liệu từ Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Nguyễn Trần Nam. Các ngân hàng bao gồm Vietcombank (HM:CTG), BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên trong khi hiệu quả mang lại tương đối lớn. Một minh chứng là sự thành công của mô hình Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM trong 12 năm qua đã tạo điều kiện cho 4,010 cán bộ, công nhân viên (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay với tổng số tiền 1,565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất), được thành phố hỗ trợ lãi suất và thực tế chỉ phải trả lãi vay 4.7%/năm để mua nhà.
Về phía chủ đầu tư, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Ở nhiều nước trên thế giới thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Còn tại Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, trong đó có ngành bất động sản và mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 01/01/2019.
Tỷ trọng cho vay bất động sản hiện đang chiếm 7.5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10.8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản. Cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi còn nhiều trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.
Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước là khoảng 17% -18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.
Theo dự kiến của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng năm nay vào khoảng 17%, “nhưng trên thực tế, chúng tôi đánh giá chỉ từ 14-15%, khó mà đạt được dư nợ tín dụng 17%. Và theo nhiều chuyên gia tài chính, dự báo trong 2-3 năm tới cũng quây quẩn 14-15%”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định. Ông cũng nói thêm, thông tin này buộc các doanh nghiệp bất động sản tính toán cơ cấu lại sản phẩm, không đầu tư dàn trải mà phải có trọng tâm.
Bên cạnh đó, theo Thông tư số 19/2017/TT-NHNN và Thông tư số 16/2018/TT-NHNN của NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 (20/11/2014), từ ngày 01/01/2019, vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS từ 150% lên 200%. Điều này sẽ khiến van tín dụng vào BĐS sẽ hẹp hơn.
Trong khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án để tránh phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Theo dự báo của ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, “trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, trong tương lai đến năm 2020, nếu những vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng”.
Nguyên Ngọc
