Vietstock - Sốt đất: Giá đổi từng giờ, không có thời gian chờ hỏi người thân
Thực trạng sốt đất, nóng đất, thổi giá đất,… không phải là câu chuyện mới mẻ nữa. Ấy vậy mà từ đầu năm 2019 đến nay, sốt đất vẫn là đề tài nóng nhất khi nói về thị trường bất động sản.
Người ta thường nói sốt đất bởi giá ở một khu vực nào đó tăng đột biến trong thời gian ngắn, tập trung nhiều các thành phần liên quan đến giao dịch gồm nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới, “cò đất” nhưng thường vắng mặt chủ sở hữu sản phẩm.
Tại TP.HCM, mặc dù giá không hề giảm nhưng các dự án đất nền vừa tung ra được quan tâm và mua rất nhanh, đặc biệt là khu vực phía Đông. Tại buổi hội thảo tổng kết thị trường bất động sản quý 1/2019 vừa qua, ông Phạm Lâm - CEO DKRA đưa ra nhận định, “giá bất động sản hiện nay rất căng để người dân có thể tiếp cận nhà ở”.
Mặt bằng giá mới được thiết lập
Tại khu vực Quận 9 hiện nay, một miếng đất diện tích 50 m2 (có sổ đỏ) có giá từ 1.8 - 2 tỷ đồng nhưng phòng công chứng vẫn giao dịch nhộn nhịp. Hay những khu vực ít được nghĩ tới như Hóc Môn, giá đất trên 30 triệu đồng/m2 vẫn được cho là bình thường. Điều này để nói lên người mua ngày nay đã “chấp nhận” thị trường, dẫn đến mặt bằng giá mới được thiết lập.
Theo kết quả khảo sát của ông Lâm, tại Cần Giuộc vào giữa năm 2018, đất nền 100 m2 có giá khoảng 1.2 tỷ đồng. Thế nhưng đi xa như thế để có nơi an cư người ta vẫn sẵn sàng mua và Cần Giuộc là một trong những khu vực thu hút nhà đầu tư.
Giá khởi điểm của một dự án ở Long An được công bố cách đây 2 năm chỉ 4 triệu đồng/m2 thì bây giờ là 10 triệu đồng/m2, một số dự án điển hình lên 18 triệu đồng/m2 và có dự án lên 25 triệu đồng/m2 vẫn có người mua bởi người ta kỳ vọng nhiều vào tương lai. Cho nên trong thời điểm hiện nay, với 1 tỷ đồng mà muốn sở hữu nền đất ở TP.HCM là chuyện rất khó.
Giá đất thay đổi trong “tích tắc”, không có thời gian hỏi người thân
|
Về mặt tương tác giao dịch, một số khu vực hiện nay có thông tin nhiễu loạn. Đơn cử như một miếng đất được rao bán bởi nhiều người nhưng không thấy sự xuất hiện của chủ sở hữu. Thêm vào đó, mỗi lần tiếp cận để giao dịch, thông tin đưa ra lại không minh bạch và phải qua nhiều trung gian. Còn đối với thông tin quy hoạch, gần như những người rao bán không biết quy hoạch là gì cả. Họ không đưa ra được thông tin chính xác mà chỉ nói đại “hình như”. Những thông tin này không có cơ sở và cũng không ai trưng được quy hoạch bài bản được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Cứ như vậy, chỉ cần thông tin được lấy ở đâu đó có lợi cho việc bán hàng là họ tung ra. Lẽ dĩ nhiên, những người rao bán tương tác rất nhanh, chỉ sau 45 phút hỏi mua thì họ nói bán rồi. Với độ nhanh như vậy thì thông tin dễ bị nhiễu loạn và mất kiểm soát. |
Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc,… hiện đang là những “điểm nóng” của thị trường bất động sản.
Trong chuyến đi khảo sát thực tế của ông Lâm tại khu Tây Bắc Đà Nẵng, ông cho biết có một dự án làm “điên đảo” hết giới đầu tư, đầu cơ và các nhà môi giới.
Khu vực này trước đây có giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2 bỗng vụt một phát lên 30 - 32 triệu đồng/m2 và mọi người tập trung tại đây, làm rối loạn thị trường. Sự đột biến giá như trên làm người ta thấy sợ và “cuộc chơi” bắt đầu có sự dè chừng. Nhiều nhà đầu tư trước đó đặt mua rất nhiều nhưng giá lên tới ngưỡng 30 triệu đồng/m2 thì ngay lập tức người ta dừng lại, không ra quyết định nữa.
Trong khi trước đó, ông Lâm cho biết mặc dù phòng công chứng, công ty môi giới tấp nập xe cộ nhưng khu đô thị đó chưa hình thành, chưa có ai xây ở. Và từ thực tế trên có thể thấy rằng, có sự thay đổi về thị trường chỉ trong “tích tắc”.
“Người ta mua đất với quy mô lớn, vài ngàn m2 để đầu cơ. Lực lượng môi giới tập trung rất nhiều, nhiều nhà đầu cơ chớp lấy thời cơ dẫn đến chuyện hỗn loạn. Thông tin giá thay đổi từng giờ và không có chuyện chờ thời gian hỏi ý kiến người thân”, ông Lâm nói.
Sốt đất do đâu?
Những khu vực sốt đất thường là những khu vực có quỹ đất lớn, có khu đô thị kéo theo. Ví dụ như Nhơn Trạch có khu đô thị và khu công nghiệp, ở Long An có những dự án có quy mô lên đến vài trăm ha.
Hiệu ứng từ những tập đoàn lớn được xem là cú huých cho giá đất tại khu vực mà những tập đoàn này làm dự án. Khi thông tin được công bố, ngay lập tức thu hút nhà đầu tư tập trung về khu vực đó.
“Trước giờ khu vực đó không có tương tác gì, nhưng nếu có một tập đoàn đầu tư, họ nghĩ bất động sản xung quanh khu vực đó (trong bán kính 2 - 3 km) sẽ được thừa hưởng tiện ích, tức sẽ tăng giá lên”, ông Lâm lập luận.
Yếu tố quan trọng nhất làm giá bất động sản lên cao là tâm lý về nhà đất và sở hữu mang tính lâu dài của người Việt Nam, tức là phải có sổ đỏ - sự an toàn cho người mua nhà. Do vậy, những khu vực dù xa đến mấy vẫn có người tìm đến mua.
Nhận định về thực trạng sốt đất hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng tình trạng này xảy ra cục bộ chứ không phải tràn lan cả TP.HCM cũng như Hà Nội. “Trước tình trạng sốt đất ở Cần Giờ cách đây một vài năm, Chính phủ và Bộ Xây dựng phải có văn bản chỉ thị thì mới dập tắt được khủng hoảng giá đất đột biến”.
Ai sẽ ôm “quả bom” cuối?
Một thị trường đúng ra đã có cơ hội phát triển như Bình Thuận (gồm cả Phan Thiết và Mũi Né) nhờ có thị trường du lịch nhưng hiện nay đang “hỗn loạn”.
Khoảng cuối tháng 3, dọc con đường dự kiến xây dựng sân bay Phan Thiết, có rất nhiều xe hơi, đặc biệt là biển số TPHCM, dẫn đến tình trạng “kẹt xe hơi”. Một chi tiết thú vị được CEO DKRA bật mí rằng, điều đáng lưu ý là ở đây vào ngày thứ Hai, thường người ta không đi mua bất động sản.
“Người Việt Nam rất cuồng bất động sản, làm cái gì rồi cũng quay về đầu tư bất động sản hoặc làm có nhiều tiền sẽ đi mua bất động sản. Cho nên bất động sản cứ vậy mà tăng giá”, ông Lâm nói.
Đồng quan điểm với CEO DKRA, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, “người Việt Nam thích mua nhà, thích để dành cho con cái chứ không giống như người Mỹ, 50 tuổi là họ bán nhà, đi thuê và để tiền đi du lịch. Việt Nam đang dần chuyển sang nước có thu nhập trung bình. Thu nhập trung bình cả nước hiện nay vào khoảng 2,560 USD/người, TP.HCM gấp mấy lần trung bình cả nước nên người dân có tiền mua đất”.
Hệ lụy là gì? Theo ông Lâm, nếu giá đất tăng quá cao sẽ dẫn đến hiện tượng tê liệt khi thị trường giảm. Một miếng đất tại Phan Thiết khi thông tin về dự án sân bay được công bố có giá vài trăm triệu trên 1,000 m2. Thế nhưng sau khi lên một đợt sóng thì không ai quan tâm nữa.
Còn nhớ, tại một buổi hội thảo diễn ra giữa năm 2018, liên quan đến bất động sản, một chuyên gia hàng đầu đã nêu ra quan điểm rằng: “Cuộc đời vốn ngại khó và thích dễ. Mỗi người nếu tiếp tục nuôi cá, lái taxi… với suất sinh lợi vài chục phần trăm dù cao rồi nhưng so sánh với người đi bán bất động sản với suất sinh lợi vài trăm phần trăm thì bắt đầu lại chuyển kỳ vọng - có nghĩa là mọi người bỏ cái nòng cốt để đi đầu cơ”.
Lúc đó ai cũng nghĩ mình thông minh hết: “Thị trường đang rất cao, tôi đang ôm cái “bom” nhưng tôi sẽ nhanh hơn thiên hạ nên tôi không phải là người cuối cùng”. Tuy nhiên, chỉ có một vấn đề duy nhất mọi người chưa nghĩ đến: “Khi nhìn lại trong căn phòng thì ai cũng đang ôm một “quả bom” trên tay, vậy biết trao nó cho ai khi thị trường trục trặc?”
Nguyên Ngọc
