'Sách trắng' có thể giải cứu bất động sản Trung Quốc?

Vietstock - 'Sách trắng' có thể giải cứu bất động sản Trung Quốc?

“Sách trắng” ra đời cuối năm 2023, là danh sách các dự án bất động sản mà chính phủ Trung Quốc ưu tiên giải cứu. Các ngân hàng thương mại quốc doanh lớn nhất được chỉ định bơm thêm tiền để cứu các dự án trong sách trắng mà các địa phương gửi lên.

Hôm 5-4, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc Á châu (CCBA) – một trong bốn ngân hàng quốc doanh lớn nhất Trung Quốc – đã đệ đơn lên chính phủ, yêu cầu đóng cửa hãng bất động sản Shimao Groups Holdings ở Hồng Kông đang có một số dự án lọt vào sách trắng.

Đây là dấu hiệu mới nhất cho thấy khủng hoảng bất động sản đang lan rộng. Và đây cũng là câu hỏi về số phận của các dự án bất động sản “sách trắng” mà chính phủ Trung Quốc muốn giải cứu.

Thêm quả bom nợ tiềm năng mới

CCBA nộp đơn để đòi Shimao trả khoản nợ 1,58 tỉ đô la Hồng Kông (200 triệu đô la), Shimao nói trong báo cáo gửi Sở Chứng khoán Hồng Kông hôm 8-4. Shimao nói “phản đối mạnh mẽ yêu cầu này và sẽ nỗ lực tái cơ cấu mảng kinh doanh ở nước ngoài (tức đại lục) nhằm tối đa hóa giá trị cho các bên có liên quan”.

Tiết lộ này được đưa ra hai tuần sau khi Shimao đề xuất các phương án tái cấu trúc với các khoản nợ nước ngoài trị giá 11,5 tỉ đô la. Nhưng theo Nikkei Asia, hai nhóm chủ nợ chính không hài lòng với các đề xuất này vì Shimao thiếu khả năng thanh toán bằng tiền mặt theo yêu cầu.

Ngân hàng đầu tư Houlihan Lokey, đại diện cho một nhóm chủ nợ chủ chốt nói rằng, họ “kiên quyết phản đối” các đề xuất của Shimao. Còn một nhóm trái chủ thứ hai nói rằng các đề xuất của Shimao khiến họ “mất cảnh giác” và “có thể mủi lòng”. Đồng thời trái chủ này cũng e ngại Shimao sẽ dùng các đề xuất làm cớ để tái thiết lập các cuộc đàm phán với các chủ nợ khác.

Các đề xuất của Shimao đang làm tăng thêm áp lực với các công ty bất động sản đang gặp khó khăn tại Trung Quốc. Chẳng hạn như Country Garden đang phải đối mặt với yêu cầu giải thể tại Hồng Kông vào ngày 17-5 sắp tới. Hồi tháng 1, một tòa án Hồng Kông đã ra lệnh thanh lý tập đoàn Evergrande (HK:3333) sau khi Evergrande đã không đạt được thỏa thuận nào với các chủ nợ để cơ cấu lại khoản nợ hơn 300 tỉ đô la.

Sau hai “quả bom” nợ Evergrande và Country Garden đã bùng nổ, Vanke Holdings – hãng bất động sản do Shenzhen Metro hậu thuẫn – có thể là quả bom nổ chậm thứ ba. Bởi Moody’s Rating đã hạ mức tín dụng của tập đoàn và nói rằng Vanke sẽ mất thanh khoản trong 12-18 tháng sắp tới.

Tỷ lệ nợ xấu của bốn ngân hàng quốc doanh Trung Quốc, mệnh danh là nhóm “tứ đại” gồm CCBA, Ngân hàng Trung Quốc (BoC), Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC) và Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc (ABC) đạt 1.230 tỉ nhân dân tệ (170 tỉ đô la) trong năm 2023, tăng 10,4% so với con số 1.117 tỉ tệ của năm 2022.

Nợ xấu ở mảng bất động sản của CCBA tăng 43,3% lên 48,2 tỉ nhân dân tệ trong năm 2023, cao nhất trong bốn ngân hàng. Nợ xấu ở mảng bất động sản của ABC tăng 1,25%, trong khi giảm 8,03% với ICBC và 13,93% với BoC trong cùng kỳ.

“Sách trắng” là giải pháp tốt cho khủng hoảng hiện tại? 

Tuy nhiên, cơ chế “sách trắng” nhằm giải cứu mảng bất động sản có thể đang làm khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc tồi tệ hơn trong thời gian sắp tới.

Cuối năm 2023, Bộ Nhà ở và phát triển đô thị và nông thôn và Cơ quan quản lý tài chính quốc gia đã soạn thảo “sách trắng” liệt kê tên các dự án có thể được cấp vốn vay mới. Nhóm tứ đại ngân hàng và các ngân hàng quốc doanh khác dựa vào danh sách này để cho vay thêm.

Đến cuối tháng 2-2024, theo lệnh của chính phủ, bốn ngân hàng này lại có kế hoạch bơm thêm 130 tỉ tệ (18 tỉ đô la) để cứu các dự án bất động sản. Con nợ quy mô lớn như Country Garden cũng dó dự án nằm trong sách trắng.

Chương trình “sách trắng” tiếp nối những nỗ lực trước đó của nhà nước nhằm huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản. Năm 2022, sau khi chính phủ kêu gọi hỗ trợ tài chính toàn diện cho ngành bất động sản, các ngân hàng quốc doanh đã mở hạn mức tín dụng với tổng trị giá hơn 3.190 tỉ tệ.

Lá đơn hôm 5-4 của ngân hàng CCBA lại đưa ra ánh sáng các dự án riêng lẻ của Shimao nằm trong sách trắng, mà chính phủ Trung Quốc yêu cầu các ngân hàng phải bơm thêm tài chính để cứu trợ.

Theo báo chí Trung Quốc, Shimao đã nộp đơn đăng ký 40 dự án ở các tỉnh thành như Quảng Đông, Hồ Bắc và Trùng Khánh vào sách trắng. Chỉ 16 dự án trong số này được ghi tên. Trong hồ sơ nộp Sở chứng khoán, Shimao nói lá đơn của CCBA không đại diện cho “lợi ích tập thể” của các chủ nợ ở nước ngoài và các bên liên quan khác. Doanh thu của Shimao năm 2023 giảm 5,7% so với cùng kỳ xuống 59,46 tỉ nhân dân tệ (8,23 tỉ đô la).

Năm ngoái, 1,12 tỉ m² bất động sản đã được bán ở Trung Quốc, đánh dấu năm sụt giảm thứ hai liên tiếp. Hầu hết các hãng nghiên cứu thị trường dự báo một năm ì ạch nữa trong năm 2024 này.

Theo trang dữ liệu Data Watch của Nikkei Asia, số diện tích sàn nhà ở dư thừa ở Trung Quốc đạt dưới 5 tỉ m² cuối năm 2023. Giả sử, mỗi ngôi nhà hay căn hộ có diện tích sàn là 100 m² và mỗi gia đình có ba thành viên, Trung Quốc hiện dư thừa không gian sống cho 150 triệu người, tương đương khoảng 50 triệu ngôi nhà, căn hộ. Và cần mất 5 năm để giải phóng các căn nhà dư thừa này.

Như vậy, cuộc khủng hoảng nhà ở chỉ có thể chấm dứt sau 2028, nếu các kế hoạch xây mới bị đình hoãn.

Dân số Trung Quốc đang vào chu kỳ giảm, nhu cầu nhà ở được dự đoán sẽ giảm dần. Theo dữ liệu của Cục Thống kê quốc gia hồi tháng 1-2024, 56 trong số 70 thành phố lớn ở Trung Quốc có giá nhà giảm hơn tháng 12 trước đó.

Hệ quả domino là lợi nhuận của các ngân hàng cũng sụt giảm và có thể bị kéo vào vùng xoáy khủng hoảng mới.

Ricky Hồ (Theo Nikkei Asia, Caixin, Reuters)