Vietstock - NBB: Bắt đầu hái quả ngọt?
Trải qua nhiều năm khó khăn phải sống nhờ doanh thu tài chính, đến nay thì Công ty Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) đã bắt đầu có thành quả từ hoạt động chính là kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó, giá cổ phiếu trên sàn rục rịch tăng điểm cũng báo hiệu triển vọng đầy tươi sáng cho cổ đông NBB.
Sở hữu quỹ đất lớn nhưng vẫn hoạt động cầm chừng do thiếu nguồn lực
Dù mới thành lập từ năm 2005, tuổi nghề không bằng với những doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết hiện nay nhưng NBB lại sở hữu quỹ đất tương đối lớn, gần 370 ha, phân bổ trên 5 tỉnh thành trong cả nước. Riêng tại TP.HCM, Công ty sở hữu đến 58 ha đất (phần lớn là đất sạch), tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh.
Tuy nhiên, việc triển khai các dự án của NBB không được suôn sẻ như mong đợi. Trước thời điểm lên sàn chứng khoán (năm 2009), NBB kinh doanh khá tốt và có dòng tiền lành mạnh nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án Trung tâm thương mại (TTTM) Bắc Phan Thiết, khu dân cư phường 2 Bạc Liêu và khu căn hộ cao tầng Carina Plaza tại TP.HCM.
Sau khi lên sàn, NBB mạnh tay đầu tư vào các dự án lớn như City Gate Towers, NBB II, Dimond Plaza và Khu phức hợp Tân Kiên (NBB IV) tại TPHCM. Tuy nhiên, tiến độ bán hàng tại các dự án của NBB khi đó chững lại trước tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của NBB từ 2010-2014 liên tục là con số âm.
Không những thế, việc gia tăng sử dụng đòn bẩy trong bối cảnh tiến độ bán hàng bị ngưng trệ khiến NBB rơi vào cảnh suy giảm mạnh về khả năng thanh toán. Chỉ số thanh toán hiện hành từ hơn 10 lần năm 2009 đã giảm xuống chỉ còn trên dưới 2 lần vào những năm 2010-2013. Lượng tiền và tương đương tiền của NBB từ 428 tỷ đồng năm 2009 xuống còn khoảng 8 tỷ đồng vào năm 2013. Tình thế khó khăn buộc NBB phải dừng thi công các dự án City Gate hay NBB II. Tiến độ phát triển các dự án mới gần như là ngừng hẳn.
Nếu nhìn vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2010-2013, lợi nhuận của NBB dường như “che lấp” được những khó khăn mà Công ty đối mặt. Thực tế, với việc tăng nợ vay và phải chịu chi phí lãi vay cao đã khiến NBB phải trả lãi vay rất lớn. Trên bảng kết quả kinh doanh, chi phí lãi vay hàng năm đâu đó dưới 30 tỷ đồng nhưng đó là chưa kể đến con số vốn hóa chi phí lãi vay vào các dự án hơn 120 tỷ đồng mỗi năm. Theo đánh giá của CTCK Bản Việt (VCI) vào năm 2014, ước NBB phải thanh toán chi phí lãi vay trung bình 170 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2010-2013.
Các chỉ tiêu kinh doanh và nợ vay của NBB giai đoạn 2009-2016
Phao cứu sinh Creed Group
Đứng trước tình cảnh này, NBB đã mạnh tay tái cơ cấu bằng cách thoái vốn khỏi cách lĩnh vực kinh doanh không cốt lõi như xây dựng theo hình thức BOT, khai thác đá granite, khai thác titan, thủy điện, phụ tùng ô tô…
Đối với tái cấu trúc tài chính, bên cạnh việc gia hạn thành công các khoản nợ vay, NBB cũng thực hiện huy động vốn thành công thông qua các đợt phát hành cổ phần ra công chúng (năm 2013 và 2014 phát hành thêm gần 36 triệu cp, tăng vốn từ 180 tỷ đồng lên 537 tỷ đồng).
Tuy nhiên, những giải pháp của NBB chỉ giúp Công ty giảm áp lực nợ vay chứ chưa thể nói là đủ nguồn lực để phát triển dự án.
Năm 2014, thị trường bất động sản bắt đầu phát những tín hiệu hồi phục sau một thời gian dài đóng băng. Song, vấn đề của NBB là dù có các dự án sẵn sàng xây dựng nhưng với chi phí vốn hóa lãi vay quá lớn khiến nó đánh mất tính hấp dẫn. Không những vậy, các ông trùm trên thị trường bất động sản trong nước lúc bấy giờ với chiến thuật “săn” quỹ đất, sẵn sàng mua lại của công ty khác thay vì hợp tác đầu tư.
|
Cơ cấu cổ đông NBB ở thời điểm hiện tại
|
Do vậy mà sự xuất hiện của Tập đoàn Creed Group đến từ Nhật Bản có thể xem là chiếc phao cứu sinh dành cho NBB. Cụ thể, ngày 09/09/2014, NBB và Creed Group ký kết hợp tác đầu tư dự án City Gate Towers bằng cách rót 600 tỷ đồng thông qua mua trái phiếu dự án. Tổng lãi phải trả cho trái phiếu phát hành cho Creed Group là 80% lợi nhuận từ dự án này.
Đồng thời, Creed Group cũng sẽ mua 4.6 triệu cp riêng lẻ do NBB phát hành, mức giá đưa ra là 19,800 đồng/cp và cam kết đầu tư vào 2 dự án NBB II, NBB III với tỷ lệ góp 50% vốn. Không chỉ cam kết vốn, Creed Group còn giúp NBB làm tốt trong việc kiểm soát chi phí, quản lý dự án và cả chất lượng sản phẩm.
Cổ đông NBB đến lúc hái quả ngọt?
Có thể thấy, sự xuất hiện của tập đoàn đến từ Nhật đã giúp cho NBB thay đổi nhiều theo hướng tích cực, dự án City Gate Towers đã nhanh chóng tung ra thị trường và tiêu thụ hết ngay sau đó. Thắng lớn từ việc hợp tác này giúp NBB tự tin phát triển các dự án khác của mình, chẳng hạn dự án Diamond cũng đã có khách hàng đặt chỗ hết toàn bộ dự án.
Cũng từ năm 2017, NBB sẽ triển khai thêm nhiều dự án gối đầu, trong đó, NBB 3 quy mô 8ha tại quận 8, Dự án Đồi Thủy Sản (30ha) tại Quảng Ninh được Ban lãnh đạo Công ty đánh giá rất cao.
Về kết quả kinh doanh, do việc tái khởi động lại dự án City Gate từ năm 2014 nên suốt hai năm 2015 và 2016, NBB không có nhiều doanh thu phát sinh từ bất động sản dù hoạt động bán hàng vẫn diễn ra tích cực. Và trong thời gian này, hoạt động tài chính (thoái vốn, bán chứng khoán) chính là nguồn sống của Công ty.
Song từ quý 2/2017, dự án City Gate bắt đầu bàn giao, qua đó giúp lãi ròng đạt hơn 45 tỷ đồng, gấp 23 lần cùng kỳ năm trước. Đến quý 3/2017, dự án này tiếp tục giúp NBB có lãi hơn 9 tỷ đồng, nâng lãi lũy kế 9 tháng gần 55 tỷ đồng, gấp gần 24 lần cùng kỳ, qua đó thực hiện được 76% kế hoạch về lợi nhuận đề ra cả năm.
Cùng với đó, dòng tiền kinh doanh của NBB bắt đầu chuyển sang trạng thái dương, lên đến 415 tỷ đồng. Công ty cũng đã thanh toán gần 437 tỷ đồng nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2017.
Trên sàn, giá cổ phiếu NBB rục rịch chuyển mình sau một thời gian dài im hơi lặng tiếng. Trong 3 phiên giao dịch vừa qua (23-27/11/2017), NBB bất ngờ đột biến khi tăng mạnh với khối lượng giao dịch trung bình gần 800,000 đơn vị/phiên, tăng một cách đáng kể so với mức trung bình từ đầu năm nay. Tính chung từ đầu năm thì cổ phiếu NBB đã tăng hơn 38%, từ mốc quanh 14,000 đồng/cp để lên mốc 20,500 đồng/cp (giá đã điều chỉnh).
Cùng với chuyển biến trong hoạt động kinh doanh, cổ phiếu NBB đã bắt đầu phát dấu hiệu thức giấc sau thời gian dài ngủ quên. Điều này làm tăng lạc quan về viễn cảnh trong tương lai dành cho cổ đông của NBB.
Phương Châu
