Vietstock - Thị trường bất động sản: Khóc - cười chuyện… tăng giá
Thị trường bất động sản (BĐS) chững lại không phải vì thiếu nguồn cung mà do giá bán BĐS đã thoát ly quá xa so với thực tế. Giá nhà bị đẩy lên quá cao dẫn đến giao dịch chững lại…
Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, thời gian qua, BĐScao cấp là một điểm nóng. Đã xuất hiện căn hộ chào bán với giá 334 triệu đồng/m2, phá vỡ kỷ lục cũ 220-40 triệu đồng/m2 của năm 2018. Với mức giá trên, căn hộ hạng sang ở TPHCM sẽ tiệm cận những thị trường đắt đỏ khác như Bangkok, Kuala Lumpur.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, bày tỏ sự lo ngại: “Đang có sự lệch pha nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ trọng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường”.
Định giá bán: Càng cao càng tốt
Theo báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội và các vị đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết thị trường địa ốc vẫn đang thừa sản phẩm cao cấp, hạng sang; thiếu sản phẩm bình dân nên cần kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư dự án BĐS mới, đặc biệt là dự án cao cấp. Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng 20-30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn; nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70-80% thị trường, nhưng nguồn cung lại thiếu. Trong thời gian tới, các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc cần thay đổi chiến lược tập trung cung ứng sản phẩm cho khách hàng có nhu cầu thực so với khách hàng nhu cầu đầu tư.
Ở phân khúc đất nền vùng ven tại TPHCM và các tỉnh lân cận, hầu hết giá bán được hét với mức cao “chóng mặt” so với năm 2018. Sau các vụ lừa đảo BĐS đình đám bị phanh phui như vụ CTCP Địa ốc Alibaba, CTCP Angel Lina, Công ty TNHH tư vấn đầu tư BĐS Hoàng Kim Land…, các giao dịch tại phân khúc dự án đất nền dần chậm lại do tâm lý e ngại của người dân. Tuy nhiên, không vì giao dịch chậm mà giá bán đất nền “mềm” đi mà ngược lại vẫn duy trì mức giá cũ, thậm chí một số dự án vẫn liên tục tăng giá mặc cho pháp lý dự án chưa hoàn thiện. Tại nhiều nơi, đất nông nghiệp được người dân rao bán với mức giá… không tưởng, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý và quy hoạch tài nguyên thiên nhiên tại địa phương.
Còn ở phân khúc căn hộ, TPHCM và các thành phố lớn cả nước đang thiếu căn hộ vừa túi tiền cho các gia đình trẻ có thu nhập trung bình - khá, theo báo cáo của Bộ Xây dựng. Các chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang vì tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với căn hộ tầm trung và giá rẻ (!?) - một nghịch lý rất lớn so với tâm lý đa phần khách hàng người Việt là giá bán các căn hộ hạng sang, siêu sang bằng hoặc cao hơn giá đất hoặc giá nhà phố trong khu vực. Phải chăng, đối tượng khách hàng phần lớn là… người nước ngoài, trong khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2018 hạn chế đối tượng khách hàng là “người nước ngoài” (!?).
Chọn lợi nhuận hay phụng sự xã hội?
Kinh doanh thành công là phải tối đa hóa lợi nhuận, giá bán BĐS được đẩy lên "càng cao càng tốt" thì đó chính là tư duy của con buôn và trọc phú, không phải tư duy của một doanh nhân kinh doanh BĐS. Một vài chủ đầu tư cho rằng việc chậm trễ cấp phép trong lĩnh vực hành chính BĐS khiến chi phí doanh nghiệp phát sinh tăng cao, dẫn đến giá thành bán ra cũng… tăng cao.
Đất đai thuộc nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, vì vậy, cũng dễ hiểu khi giá đất luôn tăng hàng năm. Tuy nhiên, tăng giá quá cao so với thu nhập của phần đông người dân là... một hiện tượng lạ. Chủ đầu tư đổ lỗi cho chi phí phát sinh tăng vọt và giá đất thương phẩm leo thang mà định giá bán bất động sản hình thành trong tương lai cao chót vót là không đúng với thực tế và vô trách nhiệm với cộng đồng.
Nhiều chủ đầu tư cho rằng Chính phủ cần nghiên cứu mở rộng “room” cho người nước ngoài thuê/mua BĐS trong nước để tăng thêm nguồn thu ngân sách. Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này”.
Xét giá bán BĐS thực tế và thu nhập trung bình của người dân thì việc các gia đình trẻ sở hữu BĐS tại các thành phố lớn là điều rất khó thực hiện. Nếu tiếp tục nới “room” cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS Việt Nam thì không ai dám chắc giá bán sẽ giảm sâu và chắc chắn một điều là phần đông người dân tại các thành phố lớn, đặc biệt là nhóm lao động nhập cư, sẽ không thể sở hữu BĐS phục vụ cho mục đích an cư và tăng cường an sinh xã hội.
Hai năm trở lại đây, nguồn cung BĐS tại TPHCM và các thành phố lớn trên cả nước đều trở nên khan hiếm do vướng mắc các vấn đề pháp lý và siết chặt nguồn tín dụng cho vay BĐS. Tuy nhiên, nguồn cung BĐS lại “lệch pha” so với nhu cầu thực tế. Phần lớn chủ đầu tư cho ra mắt nhiều sản phẩm ở phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân, giá rẻ mới thực sự là nhu cầu của đa số người dân. Thông tin Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư dự án BĐS mới, đặc biệt là dự án cao cấp, là thông điệp mạnh mẽ để các chủ đầu tư nhìn nhận vấn đề cấp thiết của thị trường BĐS hiện nay, qua đó định hình và tái cấu trúc chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp…
Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Phó Chủ tịch Hanita Master Group
