Liệu bong bóng bất động sản có tái hiện vào năm 2019 hay không?

Vietstock - Liệu bong bóng bất động sản có tái hiện vào năm 2019 hay không?

Tại buổi hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản” được tổ chức sáng ngày 18/07, nhiều chuyên gia lạc quan khi nhận định không thể có bong bóng bất động sản trong năm 2018 và chưa có dấu hiệu bong bóng trong năm 2019.

Bong bóng xuất hiện khi nào?

Theo nhận định của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ 5 điều kiện.

Thứ nhất, nền kinh tế tăng trưởng nóng, lúc này, người dân có xu hướng dễ kiếm tiền hơn, từ đó sẽ phát sinh nhu cầu tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình làm ra mà nơi tốt nhất chính là bất động sản. Hiện nay, nền kinh tế toàn cầu không nóng, kinh tế trong nước đang trong giai đoạn phục hồi.

Thứ hai, có sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Còn nhớ, chính vì buông lỏng tín dụng mà khủng hoảng đã xảy ra ở Mỹ vào năm 2008 và bùng nổ bong bóng bất động sản ở Việt Nam năm 2007. Trong năm 2017 vừa qua, mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra là tăng trưởng tín dụng đạt từ 18-20%. Song, sau những nỗ lực thì tăng trưởng tín dụng năm 2017 chỉ đạt 18.17%, bằng phân nửa so với con số 37.8% ở năm 2007.

Hiện NHNN dùng lãi suất trung tâm để điều hành với chủ trương thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt. Vừa rồi, NHNN đã can thiệp vào thị trường ngoại hối bằng cách bán ra ngoại tệ khi tỷ giá tăng. Ngoài ra, thông tư 36 của NHNN năm 2016, thông tư 06 và thông tư 19 đã đưa ra lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Thứ ba, có hiện tượng lệch pha cung cầu. Hiện nay, thị trường có tình trạng lệch pha cung cầu nhưng chưa đến mức phá vỡ thế cân bằng của thị trường. Hiện tượng lệch pha này xuất hiện ở phân khúc cao cấp, đất nền và condotel, tuy nhiên có sự kiểm soát. 

Thứ tư, gia tăng nhà đầu tư thứ cấp, trong đó có dấu hiệu của người đầu cơ. Trên thị trường hiện nay, lượng người mua đi bán lại có sự gia tăng, dao động từ 70-80% tùy theo từng khu vực.

Cuối cùng, thiếu sự can thiệp của Nhà nước. Trong những năm gần đây, Nhà nước dự kiến đưa ra dự Luật thuế tài sản và có lộ trình hạn chế tín dụng. Điều này cho thấy Nhà nước hiện nay đã sử dụng các công cụ để điều tiết thị trường rất rõ.

Như vậy, thị trường bất động sản hiện nay có hai trong năm yếu tố hình thành nên bong bóng bất động sản là lệch pha cung cầu và gia tăng đầu cơ. Tuy nhiên, hai yếu tố này vẫn chưa đủ mạnh, hơn nữa Nhà nước có thể kiểm soát được cả 5 nhân tố này nên đây chỉ là “chỉ dấu để tham khảo chứ đó không phải là một nguy cơ trực tiếp,không thể có bong bóng trong năm chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng trong năm 2019”, ông Châu khẳng định.

Nhiều bài toán đặt ra

Mặc dù theo dự báo của các chuyên gia trong giới bất động sản sẽ không có hiện tượng bong bóng trong năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, có nhiều bài toán đặt ra cho các cơ quan ban ngành nhằm đảm bảo thị trường bất động sản ổn định và phát triển bền vững.

Thứ nhất, vấn đề pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hài hòa lợi ích các bên và tính minh bạch của thông tin, góp phần tạo ra một sân chơi công bằng.

Ông Châu chia sẻ, “rất khó” để xử lý các trường hợp vi phạm. Ông lấy ví dụ đơn cử một số công ty môi giới tự nhận mình là chủ đầu tư nhưng thực chất không phải là chủ đầu tư dự án. Theo đó, các công ty môi giới này tự phân lô bán đất nền trái phép. Hiện có 2 công ty đang được cơ quan công an thụ lý hồ sơ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là khi một công ty môi giới lừa đảo khách hàng, dẫn đến khách hàng khiếu kiện, chủ đầu tư dự án buộc phải bỏ tiền ra để bù đắp hậu quả khách hàng gánh chịu.Trong khi đó, một khi giải quyết được hậu quả thì bên gây ra hậu quả sẽ được giảm tội. Và hiện nay, các công ty môi giới này tiếp tục đi phân lô đất cao su, đất ruộng trái phép.

Bên cạnh đó, nội dung giữa các Bộ Luật chưa có sự thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn “kẻ hở”. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, tỷ trọng huy động vốn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai không quá 30% giá trị hợp đồng trong lần ứng vốn đầu tiên. Tuy nhiên, một số trường hợp đã xảy ra các bên liên quan không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản mà họ dùng các quy định trong Bộ Luật Dân sự như đặt cọc, giữ chỗ, hợp tác đầu tư, tạm ứng.

Thứ hai, đảm bảo vấn đề cân xứng và minh bạch thông tin trên thị trường.

Thứ ba, cơ chế chính sách phải phù hợp và linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Ông Huỳnh Thế Ngọc - Phó Trưởng phòng Kế hoạch Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM cung cấp thêm thông tin, vào ngày 19/06/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 80 về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối giai đoạn 2016-2020. Theo nghị quyết này, đến năm 2020 một số chỉ tiêu sử dụng đất chính của TP.HCM sẽ có những bước phát triển nhảy vọt.

Thực hiện chỉ đạo của Bí thư thành ủy, trong nội dung điều chỉnh đồ án quy hoạch, Sở Tài nguyên và môi trường tham mưu giai đoạn 2016-2010 sẽ chuyển 6,246 ha đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp. Trong đó, nổi bật 2 nhóm đất gắn với thị trường bất động sản là đất khu công nghiệp (hiện trạng còn khoảng 3,500 ha) sẽ tăng lên 6,000 ha vào năm 2020. Theo đó, diện tích và số lượng doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất để xây dựng nhà xưởng, cơ sở kinh doanh sẽ lớn hơn.

Trong khi giai đoạn 2010-2015, diện tích đất ở vào khoảng 3,000 ha thì dự kiến đến năm 2020, tổng diện tích đất ở sẽ tăng lên 7,321 ha. Trong đó, đất ở đô thị chiếm khoảng 4,500 ha, đất ở nông thôn 2,800 ha.

Theo nghị quyết 80 của Chính phủ, kế hoạch sử dụng đất 2018 của TP.Hồ Chí Minh đối với đất ở nông thôn tại các huyện vào khoảng 7,732 ha trong năm 2015, đến 2018 tăng lên 8,523 ha, như vậy hơn 1,000 ha sẽ chuyển sang đất ở.

Như vậy, có thể thấy các cơ chế chính sách đã và đang “cởi mở” hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Riêng đối với tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, NHNN đã hạ từ 50% ở năm ngoái xuống còn 45%. Dự kiến đến tháng 9 sẽ đánh giá lại có nên giữ nguyên tỷ lệ này đến năm 2019 hay không vì theo lộ trình là hạ tỷ lệ sử dụng vốn xuống 40%.

Cuối cùng, cần giải quyết bài toán về giảm giá nhà. Cấu trúc giá nhà bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính (lãi vay), chi phí quản lý doanh nghiệp và một số chi phí khác (thuế).

Hiện nay, giá đất chiếm tỷ trọng rất cao, dao động từ 7-15%/giá nhà đối với căn hộ chung cư cao tầng, trên dưới 30% đối với nhà phố và trên dưới 50% đối với biệt thự. Có hai kịch bản để giải quyết vấn đề này, hoặc là chuyển thu tiền sử dụng đất 70-80% như hiện nay xuống 10-15% trên bảng giá đất hoặc chuyển sang một sắc thuế (thuế tài sản).

Nguyên Ngọc