Vietstock - HoREA: Đề xuất không cần xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất dự án thương mại cao cấp
Ngày 09/12/2024, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) có một số đề xuất về cơ chế, giải pháp để thực hiện chỉ tiêu phát triển từ 69,700 đến 93,000 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 trên địa bàn TPHCM.
Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM đến năm 2030 diễn ra hôm 06/12, Chủ tịch UBND TP. Phan Văn Mãi đã cam kết kéo giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư dựng dự án nhà ở xã hội từ hơn 1 năm xuống còn không quá 6 tháng và trực tiếp chỉ đạo các dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê đáp ứng nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân lao động.
Theo đó, HoREA góp ý một số cơ chế, giải pháp cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình của Thành phố nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhất là các dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, bởi lẽ dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê có thời gian thu hồi vốn không dưới 20 năm.
Vướng mắc lớn nhất hiện nay lại là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các cơ quan chức năng
Cụ thể, HoREA cho rằng giải pháp thiết thực nhất hiện nay là các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đức cùng chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án nhà ở xã hội mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội.
Vướng mắc lớn nhất hiện nay lại là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các Sở, ngành, quận, huyện nơi có dự án nhà ở xã hội, thể hiện như thành phần tham dự Hội nghị ngày 06/12/2024 do Chủ tịch UBND thành phố chủ trì làm việc với 30 doanh nghiệp thì một số Sở, ngành chỉ cử Phó Trưởng Phòng tham dự họp thậm chí lại “xin về sớm”; hoặc trường hợp dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được điều chỉnh cục bộ và đã động thổ ngày 29/08/2024, nhưng đến nay đã hơn 3 tháng mà quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án vẫn chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt do huyện Bình Chánh còn phải làm văn bản xin ý kiến Sở Quy hoạch Kiến trúc, không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt thì chủ đầu tư không thể làm thủ tục xin giao đất tại Sở Tài nguyên Môi trường và cũng không thể làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng nên tại Hội nghị, Lãnh đạo Thành phố đã chỉ đạo UBND huyện Bình Chánh giải quyết ngay việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên để sớm đưa dự án vào triển khai thi công.
Đề xuất thành phố giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án nhà ở xã hội thông qua đấu thầu
Hiệp hội nhận thấy, để thực hiện mục tiêu phát triển từ 69,700 đến 93,000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 thì thành phố cần phải có khoảng 69-93 dự án nhà ở xã hội độc lập với quy mô trung bình 1,000 căn hộ/dự án với tổng diện tích đất cần phải bố trí lên đến khoảng 96-130 ha.
Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng từ 69,700 đến 93,000 căn nhà ở xã hội thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có khoảng 480-650 ha. Nếu kết hợp cả hình thức đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội độc lập với việc sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng số căn kể trên thì tổng diện tích đất cần phải bố trí cũng có thể lên đến khoảng vài trăm ha.
Để giải quyết vấn đề quỹ đất, HoREA đề xuất thành phố giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 quy định. Đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng phù hợp với quy hoạch và chương trình, kế hoạch phát triển nhà đã được phê duyệt, Thành phố có thể thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, mà nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để Thành phố thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải 4 phóng mặt bằng và sau khoảng 36 tháng thì giao đất sạch cho nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Đối với quỹ đất được Thành phố tạo lập từ nguồn tiền đóng góp từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, mà chủ đầu tư không xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% này hoặc không hoán đổi quỹ đất khác có giá trị tương đương thì chủ đầu tư có thể đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Thành phố có thể dùng nguồn tiền này để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với quỹ đất sạch này.
Đề xuất không phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất dự án thương mại cao cấp hoặc trung cao cấp
Mặt khác, về phía các chủ đầu tư, HoREA đề xuất các chủ đầu tư có thể tự nguyện đề xuất xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại, không phân biệt dự án nhà ở thương mại cao 5 cấp, trung cấp hay bình dân.
Ở chiều ngược lại, Hiệp hội đề nghị quy định đối với dự án nhà ở thương mại cao cấp hoặc trung cao cấp thì chủ đầu tư không phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án (trừ trường hợp chủ đầu tư tự đề xuất) và chủ đầu tư được đề xuất thực hiện bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Nguyên nhân là vì giá nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại cao cấp, dự án nhà ở thương mại trung - cao cấp thì sẽ làm cho giá nhà ở xã hội rất cao do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng của dự án nhà ở thương mại cao cấp rất cao, chưa tính đến chi phí quản lý, vận hành sau khi dự án hoàn thành đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng cũng rất cao, có thể vượt quá khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Liên quan đến ý kiến quan ngại là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ lựa chọn phương thức đóng tiền sẽ dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn quỹ đất khả dụng để thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của Thành phố trong giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội cho rằng Thành phố có thể dùng khoản tiền này để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Ngoài các giải pháp kể trên, HoREA cũng đề xuất một số giải pháp khác như cấp có thẩm quyền xem xét cho phép ưu đãi tăng 1.5 lần hệ số sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để có thể tăng số lượng căn hộ của dự án nhà ở xã hội lên khoảng 1.5 lần; ưu đãi tín dụng đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; rút ngắn tối đa, hợp lý thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.
Thượng Ngọc
