Vietstock - Góc nhìn bất động sản 2018: Tiếp tục là gam màu sáng?
Hầu hết các ý kiến đưa ra đều lạc quan với viễn cảnh thị trường bất động sản trong năm 2018. Theo đó, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục được cho là phân khúc chủ đạo của thị trường.
Năm 2018 được kỳ vọng sẽ là một năm hứa hẹn của thị trường bất động sản không chỉ đến từ các dự báo của các công ty nghiên cứu thị trường, các chuyên gia kinh tế mà còn ngay cả các doanh nghiệp trong ngành.
Theo dự báo của DKRA, nguồn cung căn hộ ở thị trường TP.HCM năm 2018 có thể đạt khoảng 45,000-50,000 căn, lượng tiêu thu vẫn sẽ duy trì như năm 2017. Và trong năm nay, khu Đông sẽ tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường.
Về phía Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), thị trường bất động sản (BĐS) dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2018 với hàng loạt các thương vụ mua bán và sáp nhập, đang thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài. Nhờ đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam sẽ đạt kỷ lục trong năm 2017-2018.
Theo Savills, nền kinh tế Việt Nam đang bùng nổ, thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư và nhu cầu lớn về nhà ở, bán lẻ khi dân số Việt Nam ngày càng tăng. Theo đó, thị trường căn hộ 2018 sẽ tiếp tục phát triển triển ổn định và bền vững.
Chuyên gia nghĩ gì?
Tại một hội thảo về bất động sản diễn ra hồi đầu năm nay tại TP.HCM, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, năm 2018, ngành bất động sản tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế và vốn nước ngoài. Cụ thể, nguồn vốn đổ vào bất động sản năm 2018 sẽ vẫn khá dồi dào, chủ yếu từ 4 nguồn chính. Thứ nhất, tín dụng ngân hàng ổn định, tiếp tục cho vay bất động sản. Thứ hai, nhà đầu tư cá nhân vẫn có niềm tin vào thị trường BĐS nên vẫn giải ngân để đầu tư. Thứ ba, các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A. Cuối cùng, các công ty bất động sản niêm yết tăng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào dự án.
Trước những điều kiện đó, ông Hiển cho rằng năm 2018 sẽ tiếp tục được hỗ trợ nhưng sẽ có phân hóa. Phân khúc căn hộ tiếp tục có nhu cầu tăng nhưng cũng sẽ gặp áp lực cạnh tranh, trong đó, phân khúc cao cấp đứng trước áp lực dư cung, giảm giá cục bộ. Phân khúc căn hộ trung bình – trung cấp tiêu thụ khá ở khu vực dân cư phát triển và kết nối hạ tầng (Bình Chánh, quận 9…), các khu vực còn lại sẽ có cuộc cạnh tranh về giá và cũng sẽ có khuyến mãi…
“Thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế và vốn nước ngoài. Bất động sản vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư nhưng sẽ phân hóa, sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính cá nhân. Mức độ tiêu thụ năm 2018 khá ổn định nhưng giá sẽ đi ngang, khó tăng như năm 2017”, ông Hiển kết luận.
Nói về thị trường bất động sản năm 2018 tại sự kiện “Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh dự báo sẽ có nhiều yếu tố tốt hơn năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có chính sách. Ông Ánh lập luận, năm 2018 các chính sách của các cơ chế đã ban hành như chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ nới lỏng hơn. Nghị định liên quan đến quy hoạch, dự án mới và đặc biệt là phân khúc từng thị trường bất động sản sẽ hợp lý hơn.
Với việc mở cửa hội nhập thì dòng tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ đổ về Việt Nam, không chỉ gói gọn ở các tỉnh thành như trước đây mà có nhiều khả năng sẽ mở rộng hơn. Mặt khác, năng lực của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhiều trong năm 2018 khi mà họ tận dụng các kết quả kinh doanh trước đó.
Một điểm đáng chú ý nữa là việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành của các tập đoàn, tổng công ty, trong đó có một phần không nhỏ dành cho bất động sản. Đây là môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư phát triển trong năm 2018.
Ông Ánh cũng dự báo trong vòng 5 năm tới, kinh doanh BĐS sẽ tiếp tục thu hút trên dưới 3 tỷ USD vốn FDI mỗi năm, góp phần tích cực phát triển thị trường BĐS trong điều kiện hội nhập.
Cũng tại sự kiện này, TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, đánh giá về rủi ro cho thị trường nhà đất trong thời gian tới, mà gần nhất là năm 2018 chính là chênh lệch cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp, nghỉ dưỡng. Đồng thời, pháp lý đối với phân khúc này vẫn chưa thực sự hoàn thiện, điều này cũng sẽ tác động tiêu cực đến giao dịch nhà nghỉ dưỡng nói riêng, cũng như toàn thị trường bất động sản nói chung.
Mặc dù còn nhiều rủi ro nhưng thị trường năm 2018 sẽ không có bong bóng. Bởi lẽ chính quyền hiện đang quản lý rất chặt. Thời gian qua dù có nhiều cơn sốt tại Đồng Nai, Long Thành… nhưng cũng đã được cơ quan chức năng nhanh chóng vào cuộc giải quyết.
Ngoài ra, ông Hiếu còn đưa ra dự báo thú vị rằng, trong tương lai, mặc dù bất hợp pháp nhưng nhiều khả năng Bitcoin sẽ được dùng để rao bán nhà đất.
Doanh nghiệp nói gì?
Không chỉ riêng các chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản trong ngành cũng đưa ra dự báo tích cực về thị trường. Tập đoàn Đất Xanh chia sẻ, bức tranh bất động sản 2018 sẽ có những điểm sáng rất triển vọng, phát triển ổn định, dự báo sẽ có nhiều yếu tố tốt hơn năm 2017 nhờ chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản đã được nới lỏng hơn tín dụng cho nền kinh tế; cùng nhiều Nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới. Trong đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, phân khúc đất nền dự đoán là vẫn phát triển mạnh và thu hút thị trường.
Bên cạnh đó, thị trường sẽ có những rủi ro ở phân khúc bất động sản cao cấp, dạng căn hộ Condotel, Hometel. Nhiều chủ đầu tư cũng chuyển mạnh qua phân khúc nhà vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu lớn của khách hàng trẻ.
Những thay đổi về chính sách đóng thuế mới áp dụng cho khách mua căn hộ thứ hai dự đoán sẽ làm giảm lượng mua của khách hàng có nhu cầu đầu tư. Đồng thời thị trường có khả năng xảy ra tình trạng cung vượt cầu nếu các chủ đầu tư đồng loạt triển khai các dự án cùng một thời điểm.
Ông Nguyễn Minh Quang – Giám đốc khối Phát triển kinh doanh và Marketing Tập đoàn Nam Long thì cho biết, thị trường bất động sản nhà ở trong 2018 sẽ là một bức tranh với nhiều gam màu sáng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Với chủ đầu tư, việc tiếp tục nhận được nguồn vốn FDI mạnh mẽ từ nước ngoài sẽ là nguồn động lực rất lớn để có thể triển khai dự án nhà ở phức hợp quy mô hơn, quy hoạch và tiện ích chỉnh chu. Những dự án này không chỉ dừng lại là một ngôi nhà để bán mà còn là hệ sinh thái nhà ở, vừa góp phần phát triển diện mạo quy hoạch đô thị, vừa giúp người dân có thể làm việc, sinh hoạt gần hơn, giảm áp lực giao thông cho các đô thị lớn.
Với người mua, vấn đề cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ sẽ giúp họ sở hữu được những sản phẩm chất lượng hơn, có tính độc đáo và khác biệt. Người mua sẽ có nhiều chọn lựa hơn về chủ đầu tư, tiện ích, quy hoạch, môi trường xung quanh… để nâng cao chất lượng cuộc sống của mình.
Rủi ro lớn nhất có thể nằm ở việc sốt “giá ảo” đất nền phân lô ở một số khu vực vùng ven và sự cạnh tranh khốc liệt ở căn hộ phân khúc trung cao cấp.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Thế kỷ (CenLand) nhận định BĐS năm 2018 sẽ có hai điểm nổi bật: Thứ nhất, bất động sản đất nền vùng ngoại thành, các tỉnh lân cận các thành phố lớn sẽ là phân khúc được săn đón nhiều nhất, tiếp đó là loại hình căn hộ officetel, condotel,… cuối cùng mới là phân khúc chung cư giá bình dân. Thứ hai, các thương vụ mua bán, sáp nhập, chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ diễn ra phổ biến hơn, trên quy mô lớn hơn.
Trong năm 2018, tác động lớn đến thị trường BĐS vẫn sẽ là các chính sách liên quan tới người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Giá bất động sản năm 2018 chắc chắn sẽ tăng so với năm 2017, trung bình 10 – 20% tùy từng khu vực (giá sẽ bị tác động mạnh bởi hạ tầng tại khu vực và vùng lân cận).
Phương Châu
