Vietstock - Cổ phiếu NLG giao dịch thấp hơn giá trị hợp lý
Theo CTCK TPHCM (HSC, HOSE: HCM), giá trị RNAV hợp lý trên 1 cổ phiếu NLG là 59,947 đồng. Nếu pha loãng, giá cổ phiếu điều chỉnh còn khoảng 46,490 - 47,255 đồng/cp. Dự đoán lợi nhuận 2018 có thể tăng 24%.
Theo báo cáo phân tích vừa được HSC công bố, cổ phiếu của CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) có giá trị hợp lý là 59,947 đồng/cp dựa trên định giá theo phương pháp giá trị tài sản ròng (RNAV). Nếu dựa trên P/E, HSC định giá cổ phiếu NLG ở mức 54,624 đồng/cp.
Nếu bao gồm rủi ro pha loãng từ phát hành cổ phiếu mới (gồm cổ tức cổ phiếu, phát hành ESOP, chào bán ra công chúng và trái phiếu chuyển đổi), giá trị hợp lý theo HSC ước tính sẽ điều chỉnh còn khoảng 46,490 - 47,255 đồng/cp, đã giảm 18 - 20% cho RNAV. Ở thị giá hiện tại (sau điều chỉnh cho cổ tức bằng cổ phiếu), HSC cho rằng giá cổ phiếu NLG đang giao dịch trên thị trường đang thấp hơn giá trị hợp lý.
Năm 2018, HSC dự báo doanh thu thuần Nam Long đạt 3,793 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 664 tỷ đồng (tăng trưởng 24.1%). Lợi nhuận dự báo này cao hơn 8% (50 tỷ đồng) so với kế hoạch mà công ty vạch ra.
HSC giả định Nam Long sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ một số dự án chủ chốt gồm Fuji Residence (360 tỷ đồng), Kykio Residence (1,336 tỷ đồng), biệt thự và căn hộ Ehome S tại dự án Nguyên Sơn 11 ha (802 tỷ đồng), Dalia Garden (245 tỷ đồng), bán cổ phần tại dự án Hoàng Nam, Green Hill và Waterpoint (964 tỷ đồng).
Nam Long là doanh nghiệp tiên phong trong phát triển nhà ở thu nhập vừa túi tiền tại Việt Nam và đang hướng đến các sản phẩm khu đô thị tích hợp các tiện ích nội khu chất lượng cao. Công ty có quỹ đất 526 ha tại TP HCM và các tỉnh lân cận và dự kiến sẽ mua thêm 8 -10 ha đất mỗi năm để phục vụ cho kế hoạch phát triển trung dài hạn.
Nam Long đã hợp tác thành công với hai nhà đầu tư Nhật Bản để phát triển các sản phẩm bất động sản là Hankyu Hanshin và Nishi Nippon Railroad. Đến hiện tại, công ty đã hợp tác với 2 NĐT này trong 5 dự án gồm Flora Anh Đào, Fuji Residence, Kikyo Residence, Akari City và Mizuki Park.
HSC dự báo trong 3 năm tới, Nam Long sẽ đạt được nhiều chỉ số ấn tượng như doanh số bán hàng tăng trưởng trung bình gộp 26%/năm; giá trị hợp đồng tăng trưởng trung bình gộp 38%/năm. Đặc biệt, doanh thu tăng trưởng trung bình gộp 16%/năm và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng trung bình gộp 20%/năm.
Lợi nhuận năm 2018 không dừng lại ở mức 664 tỷ đồng
HSC đưa ra dự đoán lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ Nam Long có thể đạt được trong năm nay là 664 tỷ đồng, tăng 24% năm trước. Tuy nhiên tại thời điểm ra báo cáo, dự đoán này dựa trên giả định công ty thực hiện hợp tác với đối tác trên phần diện tích 50 ha của dự án Waterpoint Long An (355 ha).
Tuy nhiên thông tin sau này, Nam Long điều chỉnh có thể hợp tác với đối tác thực hiện phần dự án 165 ha, tức gấp hơn 3 lần phần diện tích HSC giả định. Vì vậy, đại diện nhà phát triển bất động sản này cho biết lợi nhuận ghi nhận trong năm 2018 bao gồm cả phần diện tích 165 ha có thể tăng thêm 20% so với con số HSC dự đoán.
Dự án Waterpoint Long An thuộc huyện Bến Lức, tỉnh Long An, được bao bọc bởi 5km đường sông Vàm Cỏ Đông. Nam Long đã thực hiện xong công tác quy hoạch, giấy phép xây dựng, đã san lấp 99% diện tích và đang gia cố nền đất. Theo đại diện của Nam Long, toàn bộ cốt san nền của dự án sẽ được làm cao 3m, đảm bảo không úng ngập ít nhất 80 năm. Dự án được Nam Long xây dựng chiến lược dài hạn, kỳ vọng cung cấp cho thị trường hàng nghìn sản phẩm thuộc nhiều phân khúc khác nhau như biệt thự ven sông, nhà phố, căn hộ...
Phần diện tích đất 165 ha (đất thô) thuộc giai đoạn 1 của Waterpoint tương đương 45% tổng diện tích dự án (355ha) được hãng dịch vụ tư vấn bất động sản quốc tế Cushman & Wakefield (C&W) ước tính giá khoảng 65 USD/m2. Tức giá trị bất động sản giai đoạn 1 vào khoảng 106.8 triệu USD (tương ứng 2,430 tỷ đồng). Trong khi đó, toàn bộ diện tích 355ha nêu trên mới được hạch toán trên sổ sách của Nam Long theo giá trị ban đầu là 1,504 tỷ đồng.
Như vậy với giả định Nam Long sẽ góp 50% vốn vào liên doanh thực hiện dự án Waterpoint, công ty có thể sẽ ghi nhận thêm khoảng 1,700 tỷ đồng lợi nhuận từ định giá miếng đất 165 ha. Trong báo cáo, HSC chưa đề cập tới con số này khi xác định RNAV.
Phương Châu
