Bất động sản quý 2/2018: Sức cầu giảm đáng kể

Vietstock - Bất động sản quý 2/2018: Sức cầu giảm đáng kể

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản ở TP.HCM quý 2/2018 do DKRA tổ chức sáng ngày 07/05, DKRA nhận định chung thị trường quý 2 có dấu hiệu giảm nhiệt, cả nguồn cung và sức cầu đều giảm đáng kể so với quý trước. Dự báo trong những quý tiếp theo, đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu và cá nhân ông Phạm Lâm - CEO DKRA “cảm thấy lạc quan về thị trường trong dài hạn”.

Thị trường  bất động sản quý 2/2018 bị tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có Nghị quyết 80 của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch diện tích đất của TP.HCM theo hướng giảm diện tích đất nông nghiệp và tăng diện tích đất đô thị. Bên cạnh đó, Nghị định 23 năm 2018 của Chính phủ ra đời vào cuối quý 1, ngay thời điểm xảy ra sự cố cháy nổ ở chung cư Carina, quy định mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với toàn bộ tài sản cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ. Về yếu tố cơ sở hạ tầng, việc khánh thành cầu Thời Đại bắt qua đảo Kim Cương đã tác động đến giá bất động sản ở khu vực Thạnh Mỹ Lợi.

Trong quý 2, thị trường cũng ghi nhận nhiều hoạt động M&A và đầu tư các dự án lớn. Trong đó, Nam Long chuẩn bị khởi động dự án Waterpoint 350 ha ở Bến Lức (Long An), Vingroup đầu tư vào nhà ở giá rẻ tại các thành phố công nghiệp với mức giá từ 200 triệu và mua lại dự án Berjaya Việt Nam, Cenland hợp tác với VinaCapitel và Grogoan Capital, C.T Group hợp tác với Tập đoàn bất động sản Singapore-Soildbuild, Vinhomes chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán. Đặc biệt, trước khi niêm yết VHM đã thu hút được 1.3 triệu USD từ Qũy đầu tư GIC Private Limited Singapore.

Tăng ở nửa đầu quý 2 và giảm mạnh sau đó

Trong quý 2/2018, ở phân khúc đất nền ghi nhận 5 dự án, bao gồm 4 dự án mới và 1 dự án tiếp theo giai đoạn trước. Các dự án này cung cấp ra thị trường khoảng 483 nền, bằng phân nửa so với nguồn cung ở quý 1 và bằng 1/5 so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ vào khoảng 84% trên nguồn cung, tương đương với 408 nền.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền trong quý 2 giảm mà nguyên nhân chính theo DKRA là Quyết định 60 năm 2017 của UBND TP.HCM quy định về điều kiện cũng như diện tích tách thửa.

Khu vực phía Bắc, đặc biệt là Củ Chi chiếm phần lớn nguồn cung với tỷ lệ 54%, lượng tiêu thụ theo đó cũng lớn nhất trên thị trường. So với quý trước, nguồn cung khu Đông sụt giảm rõ rệt, chỉ chiếm 18% nguồn cung thị trường.

Đối với các vùng giáp ranh như Nhơn Trạch Đồng Nai, Cần Giuộc Long An, là hai khu vực cung cấp nguồn đất nền lớn nhất và sức tiêu thụ cũng rất tốt trong nửa đầu quý 2.

Theo ghi nhận của DKRA, trong quý 2 thị trường có 18 dự án mới ở phân khúc căn hộ, trong đó có 10 dự án mới và 8 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường 9,032 căn, bằng 87% so với quý 1 và bằng 77% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ ước khoảng 7,302 căn, bằng 82% so với quý 1 và bằng 90% so với cùng kỳ.

Căn hộ hạng A có giá từ 35-70 triệu/m2 (chưa tính thuế) dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với tỷ lệ 41%, trong khi quý 1 chỉ chiếm 28% và tỷ lệ hấp thụ 88% nguồn cung dự án mới. Số lượng căn hộ hạng A tập trung ở khu Đông như Thủ Thiêm, Cát Lái ở Quận 2 và khu vực Quận 9, kế tiếp là khu vực phía Nam và phía Tây. Trong quý 2 không ghi nhận căn hộ hạng sang nào.

Một số dự án được thị trường quan tâm như La Cosmo Residence ở khu vực phía Bắc, khu vực trung tâm Quận 4 có Delasol của Capitaland, phía Tây có Dream Home Reverside của DRH, phía Nam có Midtown của Phú Mỹ Hưng. Mức giá ở các khu vực này có sự chênh lệch lớn, ở khu Đông thấp nhất là 17.5-49 triệu đồng/m2, ở khu Tây dao động từ 18-30 triệu đồng/m2, ở phía Nam có mức giá thấp nhất là 16 triệu đồng/m2  ở Nhà Bè và cao nhất là 70 triệu đồng/m2 ở Phú Mỹ Hưng.

Cũng như phân khúc căn hộ, phân khúc nhà phố và biệt thự khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tại phân khúc này, thị trường ghi nhận khoảng 6 dự án, gồm 4 dự án mới và 2 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp 516 sản phẩm, bằng 83% so với quý 1 và 85% cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88%, tương đương với 452 sản phẩm, bằng 16% quý 1 và 31% cùng kỳ.

Theo thông tin được cung cấp bởi ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D của DKRA, phân khúc nhà gắn liền với đất như nhà phố và biệt thự nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là những dự án có giá dao động từ 5-10 tỷ đồng, còn đối với những dự án cao cấp với mức giá trên 15 tỷ thì rất “kén khách”.

Các dự án tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9, tức khu vực phía Đông. Riêng 1 dự án ở khu Nam (Quận 7) đưa ra số lượng rất hạn chế là 30 căn. Theo quan sát của DKRA, trên thị trưòng hiện có hơn 1,000 căn nhà phố, biệt thự, bao gồm các dự án cũ và mới. Với những dự án triển khai ở giai đoạn tiếp theo có giá tăng trung bình từ 3-5%, kể cả giá bán thứ cấp.

Một số dự án điển hình như Lancaster Eden, Soi Villas, Lavia Đông Sài Gòn 2 đều ở Quận 2 và Dragon Village ở Quận 9.

Ở phân khúc bất động sản nghĩ dưỡng, thị trường chỉ đón nhận duy nhất 1 dự án biệt thự biển mới với nguồn cung khoảng 32 căn, bằng 22% so với quý 1. Đây là quý thứ ba liên tục có nguồn cung giảm so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ ở phân khúc này vào khoảng 47%, tương đương 15 căn.

Bà Rịa-Vũng Tàu là khu vực chiếm phần lớn lượng cung sơ cấp toàn thị trường, tiếp đến là Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Nam. Xét về lượng tiêu thụ, Quảng Nam lại là khu vực có sức tiêu thụ tốt nhất với tỷ lệ 39%, sau đó là Phú Quốc với tỷ lệ 28%.

Về giá bán ở những khu vực như Quảng Nam, Phú Quốc, Khánh Hòa, giá bán dao động trung bình khoảng 15-40 tỷ đồng/căn do tại đây tập trung nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun-Group, CEO nên giá bán thường cao hơn từ 10-15% mặt bằng chung trong cùng khu vực. Còn ở những khu vực khác như Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận, Phú Yên, giá bán tung bình vào khoảng 8-15 tỷ đồng/m2.

Nguồn cung của các dự án Condotel tương đối dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ khá thấp. Trong quý 2 thị trường đón nhận 2 dự án, có 1 dự án mới và 1 dự án trong giai đoạn tiếp theo, cung cấp khoảng 2,100 căn condotel. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 41%, tương đương khoảng 850 căn. Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự án The Arena Cam Ranh của Vịnh Nha Trang ở Khánh Hòa đã chiếm 2,000 căn trong nguồn cung và 800 căn trong lượng tiêu thụ.

Đất nền tiếp tục là “tiêu điểm”

Dự báo về thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2018, với lượng tiêu thụ khả quan trong quý 1 và quý 2, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn hàng đầu. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm trong thời gian tới, dao động ở mức 7,000-8,000 căn. Trong đó, căn hộ hạng A và khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung những tháng tiếp theo.

Đối với phân khúc nhà gắn liền với đất, nguồn cung nhà phố, biệt thự có xu hướng giảm trong tương lai. So với những quý trước thì phân khúc bất động sản không có nhiều biến động.

Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung biệt thự biển sẽ hạn chế, nguồn cung condotel mặc dù khá dồi dào nhưng lượng tiêu thụ không cao. Lượng khách nước ngoài đến Việt Nam là một trong những yếu tố quyết định đối với sự phát triển các dự án hạng sang, cao cấp và bất động sản nghĩ dưỡng. Trong đó, hai thành phố du lịch là Nha Trang và Đà Nẵng sẽ chiếm phần lớn nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Nhìn nhận về thị trường trong tương lai, cá nhân ông Phạm Lâm - CEO của DKRA “cảm thấy lạc quan về thị trường trong dài hạn”, nguồn cung trong tương lai sẽ “dãn” về vùng ven bởi hiện nay quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh đã khan hiếm. Ngoài ra, ông Lâm cũng cho rằng mặc dù bất động sản du lịch hiện nay chưa thu hút mạnh nhưng về dài hạn sẽ khởi sắc bởi yêu tố đầu tư nước ngoài.

Nguyên Ngọc