Vietstock - ‘Nghẽn’ tiền sử dụng đất: Một phần do khâu thực thi
Từ nhiều năm nay, chuyện các dự án bất động sản (BĐS) triển khai ì ạch, hoặc đã bán hết nhà từ lâu nhưng vẫn không thể xin cấp được sổ đỏ cho người mua nhà… bị cho là vướng ở cơ chế tính toán và đóng tiền sử dụng đất. Thế nhưng, cuộc đối thoại giữa nhiều cơ quan chức năng và Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) ngày 26/7 vừa qua đã dần cho thấy những góc khuất khác ở khâu thực thi luật.
HOREA: BĐS ‘nghẽn’ ở tính toán và thu tiền sử dụng đất
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường BĐS. Trong đó, 2 khoản quan trọng nhất mà các doanh nghiệp (DN) bắt tay vào làm dự án BĐS hiện vẫn khá mù mờ là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất cần đóng cho ngân sách, vì quá trình thẩm định giá đất để tính ra tiền sử dụng đất DN phải đóng có liên quan đến rất nhiều cơ quan chức năng.
Còn theo ông Nguyễn Xuân Quang, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, quy trình hiện nay rất rủi ro cho viên chức các sở, ngành trực tiếp thực hiện các công tác thẩm định giá, vì nhiều chỗ “bắt ở đâu cũng thấy lỗi”, nên sự e ngại và đùn đẩy là có thể hiểu được.
“Phải làm sao để nhà phát triển BĐS đọc bảng giá đất là biết ngay mình phải đóng nghĩa vụ cho ngân sách bao nhiêu”, ông Quang nhấn mạnh.
Còn thực tế hiện nay, HOREA cho rằng vì phí thẩm định giá đất do ngân sách chi, nên sở TN&MT cho đấu thầu để chọn nhà tư vấn có giá thấp. Chính vì vậy, nhà tư vấn bỏ giá cực thấp có thể thắng cuộc, để rồi sau đó nhũng nhiễu DN BĐS nhằm “gỡ lại”.
Đó là chưa kể bảng giá đất được địa phương ban hành 5 năm/lần căn cứ trên khung giá đất do Chính phủ ban hành hiện chỉ tương đương 30% giá thực tế của thị trường. Mà đây lại là căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Vì vậy đại diện HOREA tin rằng, Luật Đất đai cũng cần điều chỉnh theo hướng giao toàn quyền quyết định giá đất cho các địa phương.
Thực tế cho thấy thường mất vài năm để một dự án BĐS hoàn tất khâu đóng tiền sử dụng đất. Và tất nhiên mọi chi phí đều sẽ được “quy ra thóc” để sau này DN BĐS chuyển cả sang người mua nhà. Vì vậy, đại diện HOREA cũng kiến nghị, về lâu dài nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở thuế suất nhất định, có thể khoảng 10-15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho, giúp ngân sách không chỉ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn khiến giá nhà đất lên cao, mà còn duy trì được nguồn thu bền vững, lâu dài như nhiều nền kinh tế phát triển hiện đang áp dụng.
Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất: Có tán thành, có tranh luận
Trước kiến nghị của đại diện HOREA, ông Lê Cao Tuấn, Phó Chánh Văn phòng Thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS tin tưởng “nếu áp chính sách thu tiền sử dụng đất theo sắc thuế như HOREA đề xuất thì giá nhà tại Việt Nam sẽ giảm ngay”.
Nhận định này được các nhà quản lý rất quan tâm và đã nghiên cứu suốt nhiều năm qua. Trong đó, tổ chuyên gia Ban Kinh tế Trung ương đã bàn đi, bàn lại rất nhiều lần phương thức cải tổ cơ chế tính tiền sử dụng đất.
Trong khi đó, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng Cục quản lý đất đai, Bộ TN&MT) cho rằng, bảng giá đất của nhiều địa phương không phù hợp với giá thị trường không phải do ràng buộc của luật. Nhiều địa phương ngại đẩy giá đất lên cao vì điều đó sẽ khiến cho chi phí đầu vào của nhiều hoạt động kinh tế, xã hội đội lên rất lớn. Còn chuyện thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất phải có nhiều cơ quan cùng tham gia cũng là để tránh hiện tượng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.
Riêng việc chọn tư vấn xác định giá đất theo kiểu đấu thầu, sau đó người trúng thầu “làm khó” DN BĐS lại là câu chuyện của người thi hành chính sách, không phải vướng mắc của Luật Đất đai.
“Khi đạo đức của nhà tư vấn định giá chưa tốt thì cần có chế tài để buộc tuân thủ. Tức đây là vấn đề ở khâu chọn lựa nhà thầu, chứ không phải vấn đề của luật”, bà Vân Anh nêu quan điểm.
Đại diện Vụ Chính sách và Pháp chế cũng khẳng định: Đề xuất về thay đổi cách tính tiền sử dụng đất của HOREA được ghi nhận để xem xét nghiêm túc.
