Áp lực tăng trưởng kinh tế đẩy bong bóng bất động sản xuất hiện?

Đất tăng giá trên diện rộng, lợi nhuận doanh nghiệp lên đỉnh 

Bất chấp tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, bất động sản dường như là lĩnh vực phục hồi trạng thái mạnh mẽ hơn so với những ngành nghề khác. Theo báo cáo của Fiingroup, lợi nhuận quí 1 tăng đột biến khi doanh thu thuần nhóm bất động sản nhà ở niêm yết đến tăng 49% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đã tăng gấp 50 lần.

Thu nhập đáng kể này đến từ các doanh nghiệp đầu ngành và nhóm có quy mô vừa và nhỏ đẩy mạnh bàn giao dự án cho khách hàng, trong đó có nhiều doanh nghiệp lùi thời gian bàn giao dự án sang quí 1 năm nay, thay vì tập trung vào quí 4 năm ngoái như kế hoạch trước đó.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm đã “hấp thụ” rất tốt chính sách tài chính mà các doanh nghiệp bất động sản đưa ra dưới sự hỗ trợ của các ngân hàng. Nhờ lãi suất thấp, các nhà đầu tư đua nhau “bắt đáy” với kỳ vọng đi tắt đón đầu thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát tốt.

Theo số liệu mới cập nhật của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản tính tới hết tháng 4-2021 đạt mức 4,84% so với đầu năm, ước tính có thể lên đến 5,5% tính đến hết tháng 6 này. Con số này đã gần bằng một nửa so với mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản trong cả năm ngoái (11,89%).

Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản trên thực tế tăng trưởng không cao như những năm trước đó, không chỉ bởi vì ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, mà còn vì cơ quan quản lý nhà nước có nhiều động thái kiểm soát chặt chẽ hơn và cả bản thân các ngân hàng cũng nhìn nhận được rủi ro tăng nóng của ngành.

Nhưng ở góc độ khác, dòng tiền trên thị trường vẫn chảy mạnh vào các doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh trái phiếu. Theo báo cáo của Công ty chứng khoán VNDirect, trong tháng 4-2021, bất động sản vẫn là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 29,6% tổng giá trị phát hành, tăng 47,7% so với tháng trước đó. Còn lũy kế 4 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản cũng đã chiếm 38% lượng phát hành.

Khối nghiên cứu của Công ty chứng khoán SSI (HM:SSI) đánh giá nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn khá cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Điều này thể hiện qua lãi suất trái phiếu bất động sản ở mức cao, hấp dẫn hơn so với các nhóm ngành nghề khác.

Theo ông Hiển, ngoại trừ một vài doanh nghiệp lớn có tiềm lực thì nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang kẹt tiền, khát vốn nên phải tìm đủ cách để xoay xở, thậm chí có trường hợp phải đi “vay nóng”. “Các ngân hàng thương mại đúng là không thiếu tiền, nhưng sẽ rất khó có tiền cho các công ty bất động sản vay, vì họ nhìn thấy được rủi ro”, ông Hiển đánh giá.

Theo HSBC, giá bất động sản bình quân tăng là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng, tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào của hệ thống ngân hàng. Hệ quả của việc dòng tiền chảy vào nhiều hơn là giá đất ở nhiều nơi tăng vọt, dù có không ít trong số đó là sốt ảo. Hiện tượng này ngay lập tức đã kích hoạt “nỗi sợ hãi” của cả thị trường về khả năng hình thành bong bóng, trong bối cảnh bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên tăng trưởng tín dụng.

Tiếp tục siết dòng tiền bất động sản

Trong cuộc họp báo mới đây của NHNN, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, cho biết mặt bằng giá đất nền tại một số địa phương đã có dấu hiệu giảm, sau khi thông tin về giá đất và quy hoạch của các dự án được các địa phương thực hiện công khai theo chỉ đạo của Chính phủ.

Trước hiện tượng giá bất động sản, đặt biệt là đất nền tăng nhanh, ông Tuấn Anh cho biết NHNN luôn có sự theo dõi chặt chẽ biến động giá vì thị trường này luôn tiềm ẩn rủi ro.

“Với mức tăng hiện tại, cơ quan quản lý vẫn kiểm soát tốt, nhưng NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng đánh giá lại, kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng trong từng lĩnh vực”, ông Tuấn Anh nói.

Trên thực tế, NHNN trong thời gian qua liên tiếp phát đi các cảnh báo về rủi ro tín dụng bất động sản. Các lo ngại tập trung vào câu chuyện tốc độ tăng trưởng tín dụng cao, dư nợ chiếm tỷ trọng lớn, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản,…

“Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản”, khối nghiên cứu của HSBC đưa ra nhận định trong báo cáo kinh tế tháng 6 công bố mới đây.

Tuy nhiên, HSBC cũng đánh giá rằng đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi của các chính sách hạn chế. Lý do vì Việt Nam tăng trưởng chủ yếu vẫn dựa trên đòn bẩy tài chính, điều này sẽ dẫn đến lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung.

“NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng”, HSBC đánh giá. Nhìn ở góc độ này, "bong bóng" dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản cũng không thể nào "xẹp" hết, mà cần thiết phải duy trì ở mức độ nào đó.

Trong bối cảnh cơ quan quản lý đối mặt với áp lực cân bằng dòng tiền phù hợp, thị trường bất động sản trong khoảng thời gian còn lại của năm cũng gặp nhiều khó khăn trong câu chuyện kinh doanh.

Theo TS. Hiển, trong tương lai hiện tượng tăng giá đồng loạt và đột biến ở khắp cả nước như hồi tháng 3-4 sẽ khó xảy ra, trừ những khu vực có yếu tố thuận lợi đặc biệt như khởi công xây dựng hạ tầng hay yếu tố quy hoạch.

Bắt đầu từ sau quí 2, doanh nghiệp sẽ đối mặt với hiện tượng khách hàng khó xuống tiền hơn, cũng như các khoản nợ ngân hàng đến hạn. Một số nơi có thể chủ đầu tư có thể âm thầm hạ giá bán để thu về dòng tiền. Thực tế trong quí 1 vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã âm thầm giảm giá dưới danh nghĩa là các chính sách hỗ trợ của ngân hàng.

Theo ông Hiển, thị trường chỉ thực sự cải thiện khi dịch Covid-19 ổn định, người dân có thể đi coi sản phẩm thực tế, dòng tiền bền vững cũng chỉ xuất hiện khi niềm tin vào bất động sản mạnh mẽ hơn. “Nhưng ngoài câu chuyện của dòng tiền, thị trường vẫn sẽ tiếp tục như “quả bom nổ chậm” vì cách phát triển sản phẩm bất động sản hiện nay chỉ dựa trên việc tăng giá đất liên tục mà xa rời giá trị khai thác”, ông Hiển bình luận.