Căn hộ nhỏ: Nhu cầu lớn nhưng e ngại quản lý

Vietstock - Căn hộ nhỏ: Nhu cầu lớn nhưng e ngại quản lý

Bộ Xây dựng vừa mở đường cho doanh nghiệp xây dựng căn hộ thương mại có diện tích chỉ 25 m2. Tuy nhiều ý kiến tán đồng nhưng một số chuyên gia trong ngành cũng lo ngại về công tác quản lý dự án, theo Saigontimes đưa tin.

Nhu cầu lớn

Anh Đặng Quốc Trung (30 tuổi), quê Thái Bình, vừa mới lập gia đình. Hai vợ chồng đang thuê một căn hộ chỉ 20 m2 ở ngõ Triều Khúc, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đây là chưng cư mini do một hộ gia đình xây dựng và cho sinh viên, công nhân thuê để kiếm thêm thu nhập.

Anh Trung cho hay, gia đình anh không có ý định sống lâu dài ở Hà Nội nhưng cũng muốn sở hữu một căn hộ nhỏ để có thể ổn định làm ăn. “Nếu có căn hộ nhỏ khoảng 25 m2 do một chủ đầu tư uy tín xây dựng thì chúng tôi nhất định sẽ mua”, anh Trung nói và cho biết thêm những rắc rối phát sinh khi phải đi thuê nhà như tiền điện, nước cao, giá cho thuê liên tục tăng…

“Hiện nay, hai vợ chồng tôi đang làm công nhân cho một công ty may gần nơi trọ nhưng thu nhập tổng cộng chỉ gần 20 triệu đồng/tháng nên chỉ dám mơ ước một căn hộ như vậy”, anh nói.

Thực tế, thị trường luôn có nhu cầu lớn nhất đối với những căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Do đó, mới đây một doanh nghiệp tại Tp.HCM đã đề xuất Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ 20-30 m2 nhằm đáp ứng nhu cầu và góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Còn tại Hà Nội, cho tới nay vẫn chưa có doanh nghiệp nào chính thức lên tiếng muốn xây nhà có diện tích nhỏ như vậy.

Theo khảo sát của Thị trường Địa ốc, nguồn cung nhà ở thương mại có diện tích nhỏ, giá rẻ tại Hà Nội hiện nay chủ yếu là các dự án ở Hà Đông, Hoàng Mai,  Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên. Giá chào bán ở các dự án này đều dưới mức 20 triệu đồng/m2. Một số dự án có căn hộ diện tích nhỏ như Xuân Mai Riverside, Xuân Mai Sparks Tower, Xuân Mai Complex, Anland Complex, VC2 Golden Heart, Ecolife Capitol, An Binh City, The Two Residence, Hateco Hoang Mai, FLC Garden City… Trong đó, tòa nhà HH3 FLC Garden City tại Nam Từ Liêm có 12% tổng số căn hộ là diện tích nhỏ (46-60 m2), giá bán khoảng 18-19 triệu đồng/m2. Dự án Xuân Mai Sparks Tower tại Hà Đông phần lớn là căn hộ diện tích 52-72 m2 được rao bán với giá khoảng 15-16 triệu đồng/m2. Hoàn toàn chưa có dự án thương mại nào có căn hộ diện tích dưới 25 m2 được đầu tư xây dựng.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2005 quy định nhà chung cư phải có thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45 m2 lại đang rất lớn. Do đó, Luật Nhà ở năm 2014, thay thế Luật Nhà ở 2005, đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45 m2 đối với căn hộ thương mại. Trong đó, quy định về tiêu chuẩn đối với nhà ở chung cư thương mại được quy định tại Khoản 2 Điều 24, như sau: “Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Hiện Bộ Xây dựng đang chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Lo ngại công tác quản lý

Khảo sát của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho thấy, các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là phân khúc rất vừa túi tiền của số đông người dân và giao dịch rất tốt. Nhưng việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở giá rẻ, diện tích nhỏ vẫn là mảng “khó ăn”, lãi suất thấp nên các doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Điều này là do giá đất quá cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.CHM khiến chi phí xây dựng dự án bị đội lên. Mặt khác, doanh nghiệp phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân mua căn hộ. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được xây dựng tại các khu vực không quá xa trung tâm, cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân.

“Yêu cầu cuộc sống của khách hàng ngày càng tăng lên trong khi giá bán căn hộ phải thấp. Đây quả là bài toán khó cho doanh nghiệp”, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nói.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, thì cho rằng việc Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp xây nhà ở thương mại có diện tích 25 m2 là một trong những giải pháp giúp giải quyết vấn đề mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản. Theo bà Hằng, giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Tuy vậy, theo Công văn số 1245 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25 m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. “Như vậy, từ công văn này, phải chăng Bộ Xây dựng chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25 m2?”, bà Hằng đặt câu hỏi và cho rằng, điều này sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án.

Bên cạnh đó, căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án sẽ phải chịu áp lực cao hơn, nhanh xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở nhiều hơn so với quy định.

Do đó, để đưa căn hộ 25 m2 đi vào thực tiễn thành công, theo bà Hằng, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định, hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng dự án. Các doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả khi đưa công trình vào hoạt động.

“Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án, tránh gây sức ép lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng”, bà Hằng nói.

Về kinh nghiệm quốc tế, theo ông Dương Đức Hiển, Phó giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Hà Nội của Savills, tại châu Âu, các mô hình căn hộ nhỏ rất ít và đều được phát triển đan xen với các dự án căn hộ có diện tích lớn hơn. Ở châu Á, các ví dụ cho mô hình này là Hồng Kông và Singapore. Do dân số cao và diện tích hạn hẹp, họ bắt buộc phải thiết kế và phát triển các mô hình căn hộ nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân.

Tuy vậy, các nước phát triển luôn có các thống kê cụ thể và chính xác nhằm dự báo trước nhu cầu và cấu thành của thị trường, từ đó mới phát triển quy hoạch, phê duyệt dự án để đảm bảo giá thành bất động sản cũng như nguồn cung cho thị trường.