Giá vàng mất đà: Khả năng rơi về mốc 3.000 USD/ounce?
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Rexford Industrial Realty (NYSE:REXR) đã công bố bài thuyết trình kết quả kinh doanh quý 2 năm 2025 vào ngày 17 tháng 7, nêu bật hiệu suất của công ty trong điều kiện thị trường đầy thách thức trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Nam California. Mặc dù đối mặt với sự sụt giảm giá thuê thị trường ngày càng tăng, Rexford vẫn duy trì dự báo cả năm và nhấn mạnh vị thế bảng cân đối kế toán vững mạnh của mình.
Quỹ đầu tư bất động sản công nghiệp này, tập trung độc quyền vào các bất động sản infill tại Nam California, đã chứng kiến cổ phiếu đóng cửa ở mức 36,32 USD vào ngày 16 tháng 7, tăng 0,33% trong ngày và cho thấy sự phục hồi từ mức thấp nhất 52 tuần là 29,68 USD, mặc dù vẫn thấp hơn nhiều so với mức cao nhất 52 tuần là 52,61 USD.
Điểm nổi bật về hiệu suất quý
Rexford báo cáo kết quả tài chính hỗn hợp cho quý thứ hai. Core FFO trên mỗi cổ phiếu đạt 0,59 USD, giảm 1,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, Core FFO từ đầu năm đến nay đạt 1,21 USD, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty duy trì dự báo năm 2025 ở mức 2,37-2,41 USD mỗi cổ phiếu, dự kiến tăng trưởng hàng năm từ 1-3%.
Tăng trưởng Same Property Cash NOI vẫn duy trì ở mức tích cực 3,9% trong quý 2 và 4,5% từ đầu năm đến nay, chứng minh khả năng tạo ra dòng tiền ổn định của Rexford bất chấp những khó khăn của thị trường.
Về mặt hoạt động, Rexford đã thực hiện 1,7 triệu foot vuông cho thuê trong quý 2, nâng tổng số từ đầu năm đến nay lên 4,1 triệu foot vuông. Công ty đạt được mức chênh lệch cho thuê hiệu quả ròng ấn tượng là 20,9% trong quý 2 và 22,6% từ đầu năm đến nay, vượt trội đáng kể so với thị trường rộng lớn hơn. Tỷ lệ lấp đầy cùng bất động sản vẫn duy trì mạnh mẽ ở mức 96,1% vào cuối quý.
Sáng kiến chiến lược
Rexford tiếp tục tập trung vào việc tạo giá trị thông qua chiến lược tái định vị và tái phát triển. Trong quý 2, công ty đã ổn định hai dự án với tổng diện tích 331.000 foot vuông với tổng đầu tư 76 triệu USD, đạt lợi suất ổn định không đòn bẩy là 7,3%. Từ đầu năm đến nay, bảy dự án đã được ổn định, đại diện cho 891.000 foot vuông và 221 triệu USD tổng đầu tư với lợi suất 7,4%.
Công ty cũng thể hiện việc tái cơ cấu vốn có kỷ luật, hoàn thành hai vụ thanh lý trong quý 2 với tổng giá trị 82 triệu USD với IRR không đòn bẩy là 12,8%. Từ đầu năm đến nay, Rexford đã bán ba bất động sản với giá 134 triệu USD, tạo ra IRR không đòn bẩy 11,9%.
Rexford nhấn mạnh bảng cân đối kế toán vững mạnh với tổng thanh khoản 1,8 tỷ USD và tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA bảo thủ ở mức 4,0x. Công ty duy trì 100% nợ lãi suất cố định với thời gian đáo hạn bình quân gia quyền là 3,7 năm và xếp hạng tín dụng đầu tư là BBB+ từ S&P và Fitch, và Baa2 từ Moody’s.
Thách thức thị trường
Có lẽ thách thức đáng kể nhất mà Rexford đang đối mặt là sự sụt giảm ngày càng tăng của giá thuê thị trường trên khắp Nam California. Bài thuyết trình cho thấy giá thuê thị trường giảm 3,5% so với quý trước và 12,8% so với cùng kỳ năm trước trên các thị trường infill Nam California của Rexford.
Sự sụt giảm rõ rệt nhất ở Greater Los Angeles (-4,1% QoQ, -13,8% YoY) và Quận Orange (-4,0% QoQ, -10,9% YoY), trong khi San Diego thể hiện khả năng phục hồi tốt hơn (-0,9% QoQ, -5,7% YoY). Những sự sụt giảm giá thuê thị trường này đã ảnh hưởng đến tiềm năng mark-to-market của Rexford, giảm từ 20% trong quý 1/2025 xuống còn 15% vào cuối quý 2.
Điều này thể hiện sự tăng tốc đáng kể so với mức giảm 2,8% liên tiếp được báo cáo trong quý 1, cho thấy điều kiện thị trường xấu đi đối với các chủ đất công nghiệp ở Nam California.
Tuyên bố hướng tới tương lai
Mặc dù những thách thức này, Rexford vẫn lạc quan về triển vọng tăng trưởng dài hạn. Công ty nhấn mạnh tiềm năng tăng trưởng NOI đáng kể là 195 triệu USD, đại diện cho mức tăng 28% so với NOI quý 2 hàng năm là 694 triệu USD. Sự tăng trưởng này dự kiến sẽ đến từ ba nguồn chính: 20 triệu USD từ cơ hội mark-to-market trong danh mục hiện tại, 70 triệu USD từ các dự án tái định vị và tái phát triển đang trong quá trình hoặc cho thuê, và 105 triệu USD từ các bước tăng giá thuê hàng năm.
Cho năm 2025, Rexford duy trì dự báo Core FFO là 2,37-2,41 USD mỗi cổ phiếu, mặc dù có điều chỉnh tiêu cực nhẹ 0,01 USD từ NOI tái định vị/tái phát triển, được bù đắp bởi điều chỉnh tích cực 0,01 USD trong chi phí lãi ròng.
Trong cuộc gọi báo cáo thu nhập quý 1, các giám đốc điều hành đã nhấn mạnh lợi thế chiến lược của công ty khi hoạt động trong thị trường Nam California đã phát triển đầy đủ. Bà Laura Clark, COO, đã tuyên bố: "Danh mục đầu tư của chúng tôi tiếp tục được định vị tốt trong trung và dài hạn," trong khi ông Mike Fitzmaurice, CFO, nhấn mạnh "vị thế tấn công" của công ty và cơ hội để kiên nhẫn trong thị trường hiện tại.
Khi Rexford điều hướng trong môi trường thị trường đầy thách thức, sự tập trung vào khu vực infill Nam California, bảng cân đối kế toán vững mạnh, và tiềm năng tăng trưởng đáng kể đã định vị công ty để vượt qua sự sụt giảm giá thuê thị trường hiện tại trong khi vẫn duy trì quỹ đạo tăng trưởng dài hạn.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: