Giá USD lùi bước
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) vừa công bố gói thông tin bổ sung cho quý 1 năm 2025, tiết lộ sự chuyển hướng chiến lược sang lĩnh vực khoa học đời sống và phát triển đa dụng trong bối cảnh thị trường văn phòng đầy thách thức. Quỹ đầu tư bất động sản này báo cáo khoản lỗ ròng 0,16 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, tốt hơn một chút so với dự đoán của các nhà phân tích về khoản lỗ 0,18 USD, trong khi tạo ra Quỹ từ Hoạt động (FFO) là 24,7 triệu USD hay 0,14 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng.
Bài thuyết trình của công ty nhấn mạnh việc tiếp tục tập trung vào hai thị trường chính - Philadelphia và Austin - cả hai đều thể hiện nền tảng vững chắc bất chấp những khó khăn của thị trường văn phòng nói chung. Cổ phiếu của Brandywine đã trải qua sự biến động, giao dịch ở mức 4,17 USD tính đến ngày 18 tháng 7 năm 2025, thấp hơn nhiều so với mức cao nhất trong 52 tuần là 6,54 USD nhưng cao hơn mức thấp là 3,41 USD.
Điểm nổi bật về hiệu suất hàng quý
Brandywine báo cáo các chỉ số hoạt động hỗn hợp cho Q1 2025, với tỷ lệ lấp đầy cuối quý đạt 86,6% và tỷ lệ cho thuê tính đến ngày 18 tháng 4 năm 2025 là 89,2%. Công ty đã thực hiện các hợp đồng thuê thương mại tổng cộng 235.002 feet vuông trong danh mục sở hữu hoàn toàn và thêm 105.391 feet vuông trong danh mục liên doanh, dẫn đến hoạt động cho thuê kết hợp là 340.393 feet vuông.
Tăng trưởng NOI Cùng Cửa hàng cho thấy xu hướng khác biệt, với NOI Cùng Cửa hàng theo GAAP giảm 2,6% trong khi NOI Cùng Cửa hàng bằng tiền mặt tăng 2,3%. Các chỉ số đánh dấu giá thuê theo thị trường khá khả quan hơn, với tỷ lệ thuê GAAP kết hợp tăng 8,9% và tỷ lệ thuê bằng tiền mặt tăng 2,3%.
Như được thể hiện trong biểu đồ chỉ số hoạt động toàn diện sau đây từ bài thuyết trình của công ty:
Tỷ lệ trống của công ty chủ yếu tập trung ở bảy bất động sản chiếm khoảng 50% tổng số bất động sản trống trong danh mục đầu tư. Những bất động sản này bao gồm các Tòa nhà Riverplace ở Austin và 300 Delaware Avenue, làm nổi bật những thách thức ở các khu vực phụ cụ thể. Trong khi đó, 41% số tòa nhà của công ty được cho thuê đầy đủ, thể hiện sự phân chia chất lượng trong danh mục đầu tư.
Biểu đồ sau minh họa sự tập trung của tỷ lệ trống trong danh mục đầu tư thuộc sở hữu hoàn toàn của Brandywine:
Sáng kiến chiến lược
Một sáng kiến chiến lược quan trọng của Brandywine là việc mở rộng sang lĩnh vực khoa học đời sống. Hiện tại, các bất động sản khoa học đời sống chiếm khoảng 8% danh mục đầu tư, nhưng công ty đặt mục tiêu tăng lên 25% thông qua tăng trưởng hữu cơ thông qua đường ống đất hiện có và tài sản có thể chuyển đổi.
Thị trường khoa học đời sống tiếp tục thể hiện sức mạnh, với FDA phê duyệt 55 loại thuốc mới vào năm 2023 và 50 loại vào năm 2024. Vốn đầu tư mạo hiểm cho khoa học đời sống đạt 34 tỷ USD vào năm 2024, vượt quá tổng số 30 tỷ USD của năm 2023. Cụ thể tại Philadelphia, các công ty khoa học đời sống đã huy động được gần 1 tỷ USD tài chính vào năm 2024, và khu vực này là nơi có 12% công ty trị liệu tế bào và gen trên toàn thế giới.
Hình minh họa sau đây làm nổi bật cơ hội danh mục khoa học đời sống của Brandywine:
Đường ống phát triển
Đường ống phát triển của Brandywine vẫn đang hoạt động tích cực, với một số dự án quan trọng đang được triển khai ở cả Philadelphia và Austin. Tại khu phố Schuylkill Yards của Philadelphia, công ty đang phát triển 3151 Market Street, một tòa nhà khoa học đời sống rộng 316.909 feet vuông dự kiến hoàn thành vào Q4 2024, và 3025 JFK Boulevard, một dự án phát triển đa dụng có 200.000 feet vuông không gian văn phòng khoa học đời sống/đổi mới và 326 căn hộ dân cư.
Tại Austin, công ty đang phát triển One Uptown, bao gồm một tòa nhà văn phòng rộng 362.679 feet vuông và một dự án đa gia đình 341 căn hộ. Phần văn phòng đã cho thuê được 12%, trong khi phần dân cư đã đạt 56% cho thuê tính đến ngày 18 tháng 4 năm 2025.
Bản tóm tắt phát triển sau đây cung cấp chi tiết về các dự án này:
Dự án phát triển Uptown ATX của công ty tại Austin đại diện cho một cơ hội tăng trưởng dài hạn đáng kể. Cộng đồng định hướng giao thông rộng 66 mẫu này nằm ở trung tâm dân số của Greater Austin và cung cấp hơn 11 mẫu không gian công viên. Dựa trên kế hoạch phát triển hiện tại, Brandywine có thể phát triển 1,0 triệu feet vuông văn phòng, 0,5 triệu feet vuông khoa học đời sống, và 1.900 căn hộ đa gia đình với các tòa nhà hiện có vẫn còn nguyên vị trí.
Tương tự, tại Philadelphia, dự án phát triển Schuylkill Yards đại diện cho một dự án nhiều giai đoạn rộng 14 mẫu/5,1 triệu feet vuông tập trung vào khoa học đời sống, cơ sở nghiên cứu và học thuật, văn phòng, khu dân cư, bán lẻ và không gian khách sạn.
Bảng cân đối kế toán và thanh khoản
Bảng cân đối kế toán của Brandywine cho thấy tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản gộp là 47,8% và tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA hàng quý hàng năm là 7,7x. Công ty có 29,4 triệu USD tiền mặt và 65 triệu USD vay trên hạn mức tín dụng không đảm bảo tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2025.
Cho năm 2025, Brandywine đã vạch ra kế hoạch vốn với 180 triệu USD sử dụng, bao gồm 80 triệu USD cho cổ tức, 35 triệu USD cho các dự án phát triển/tái phát triển, và 45 triệu USD cho chi phí vốn. Nguồn vốn bao gồm 95 triệu USD từ dòng tiền sau khi trả lãi và 55 triệu USD từ việc bán tài sản.
Biểu đồ sau đây chi tiết kế hoạch vốn và vị thế thanh khoản của công ty năm 2025:
Kho đất của Brandywine đại diện cho một cơ hội đáng kể cho sự phát triển trong tương lai. Tính đến Q1 2025, công ty sở hữu 135,7 mẫu đất với tiềm năng phát triển ước tính 11 triệu feet vuông. Đất này chủ yếu nằm ở CBD của Philadelphia, ngoại ô Pennsylvania và Austin, Texas.
Sự phân chia kho đất được minh họa trong biểu đồ sau:
Vị thế thị trường
Brandywine tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng thị trường mạnh mẽ ở các khu vực lõi của mình. Tại Austin, công ty nhấn mạnh vị trí của thành phố là nền kinh tế hoạt động tốt nhất trong số 50 khu vực đô thị hàng đầu trong 5 năm, với tăng trưởng GDP là 39%. Austin đã tạo thêm 22.700 việc làm so với cùng kỳ năm trước, đại diện cho mức tăng trưởng 1,7%, và xếp hạng #1 về việc làm STEM trong ba năm liên tiếp.
Những điểm nổi bật sau đây từ thị trường Austin nhấn mạnh sức mạnh của khu vực:
Tại Philadelphia, Brandywine nhấn mạnh tầm quan trọng ngày càng tăng của thành phố như một trung tâm khoa học đời sống. Bài thuyết trình lưu ý rằng 80% công ty dược phẩm và công nghệ sinh học ở Hoa Kỳ có văn phòng tại Greater Philadelphia, và các công ty trị liệu tế bào và gen ở Philadelphia đã đảm bảo 7 tỷ USD vốn đầu tư tư nhân trong năm năm qua. Thành phố cũng hưởng lợi từ một hệ sinh thái giáo dục mạnh mẽ, với 450.000 sinh viên theo học tại các tổ chức trong khu vực Philadelphia lớn hơn.
Tuyên bố hướng tới tương lai
Nhìn về phía trước, kế hoạch kinh doanh năm 2025 của Brandywine dự báo tăng trưởng NOI cùng cửa hàng giữa -1,0% và 1,0% trên cơ sở GAAP và giữa 1,0% và 3,0% trên cơ sở tiền mặt. Công ty dự kiến tỷ lệ thuê tăng từ 3,0% đến 4,0% trên cơ sở GAAP, mặc dù Austin dự kiến sẽ thấy mức giảm từ 9,0% đến 10,0%. Tỷ lệ lấp đầy cùng cửa hàng cuối năm dự kiến ở mức 88-89%.
CEO Jerry Sweeney mô tả năm 2025 là một "năm thu nhập chuyển tiếp" trong cuộc gọi báo cáo thu nhập, nhấn mạnh sự tập trung của công ty vào ổn định dự án và tăng trưởng NOI. Công ty duy trì cổ tức ở mức 60 xu mỗi cổ phiếu hàng năm, đại diện cho lợi suất khoảng 15,42% dựa trên giá cổ phiếu hiện tại, mặc dù tỷ lệ chi trả CAD cao 169,4% đặt ra câu hỏi về khả năng duy trì lâu dài.
Brandywine đối mặt với một số thách thức, bao gồm sự không chắc chắn về kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của người thuê, tỷ lệ chi trả CAD cao, và những khó khăn tiềm ẩn trong việc tiền tệ hóa tài sản. Tuy nhiên, sự chuyển hướng chiến lược của công ty sang khoa học đời sống và phát triển đa dụng, cùng với vị thế mạnh mẽ ở các thị trường đang phát triển như Philadelphia và Austin, cung cấp các con đường tiềm năng cho sự tăng trưởng trong tương lai.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: