Bất động sản công nghiệp ILPT quý 2/2025: Tăng cổ tức và tái cấu trúc nợ

Giới thiệu & Bối cảnh thị trường

Industrial Logistics Properties Trust (NASDAQ:ILPT) đã công bố kết quả tài chính quý 2 năm 2025 vào ngày 29 tháng 7, cho thấy sự cải thiện khiêm tốn ở các chỉ số quan trọng trong khi thực hiện các bước chiến lược để giải quyết cơ cấu nợ. Cổ phiếu của công ty đóng cửa ở mức 5,44 USD vào ngày báo cáo và tăng 1,97% trong giao dịch sau giờ, tiếp tục xu hướng phục hồi sau khi chạm mức thấp nhất 52 tuần là 2,45 USD hồi đầu năm.

Quỹ đầu tư bất động sản công nghiệp này, sở hữu 411 bất động sản với khoảng 59,9 triệu feet vuông diện tích cho thuê trải dài 39 tiểu bang, đã nỗ lực ổn định vị thế tài chính trong khi duy trì tỷ lệ lấp đầy và giữ chân khách thuê mạnh mẽ trong thị trường bất động sản công nghiệp cạnh tranh.

Điểm nổi bật về hiệu suất quý

ILPT báo cáo khoản lỗ ròng cho cổ đông phổ thông là 21,3 triệu USD, tương đương 0,32 USD mỗi cổ phiếu pha loãng, trong quý 2/2025, thể hiện sự cải thiện nhẹ so với mức lỗ 0,33 USD mỗi cổ phiếu trong quý trước. FFO chuẩn hóa cho cổ đông phổ thông đạt 13,8 triệu USD, tương đương 0,21 USD mỗi cổ phiếu pha loãng, vượt hướng dẫn của công ty từ 0,19-0,21 USD và cho thấy sự cải thiện liên tiếp từ mức 0,20 USD mỗi cổ phiếu trong quý 1.

Như được thể hiện trong bảng dữ liệu tài chính toàn diện sau đây, thu nhập hoạt động ròng (NOI) của công ty tăng 1,5% lên 87,6 triệu USD, trong khi EBITDAre điều chỉnh vẫn tương đối ổn định ở mức 85,0 triệu USD:

Công ty thể hiện sức mạnh trong các hoạt động cho thuê, thực hiện 171.000 feet vuông hợp đồng thuê mới và gia hạn với mức giá thuê bình quân gia quyền cao hơn 21,1% so với mức giá thuê trước đó. Sự chênh lệch tích cực này trong giá thuê cho thấy nhu cầu liên tục đối với bất động sản công nghiệp bất chấp những bất ổn kinh tế rộng lớn hơn.

Tái cấu trúc nợ và tăng cổ tức

Những phát triển quan trọng nhất trong quý là việc ILPT tái cấu trúc chiến lược 1,235 tỷ USD nợ lãi suất thả nổi bằng 1,16 tỷ USD nợ lãi suất cố định đáo hạn vào tháng 7/2030, và tăng khoản phân phối tiền mặt hàng quý cho cổ đông phổ thông từ 0,01 USD lên 0,05 USD mỗi cổ phiếu.

Việc tái cấu trúc nợ đại diện cho một bước quan trọng trong việc ổn định cơ cấu vốn của công ty bằng cách giảm rủi ro từ biến động lãi suất. Như được chi tiết trong bảng tóm tắt nợ sau đây, ILPT hiện có lãi suất bình quân gia quyền là 5,43% với thời gian đáo hạn bình quân là 3,9 năm:

Lịch đáo hạn nợ của công ty cho thấy phần lớn nợ sẽ đáo hạn vào năm 2026 và sau đó, mang lại sự ổn định trong ngắn hạn:

Việc tăng cổ tức, mặc dù khiêm tốn về giá trị tuyệt đối, đại diện cho mức tăng đáng kể 400% so với mức trước đó và báo hiệu sự tự tin ngày càng tăng của ban lãnh đạo về sự ổn định tài chính và khả năng tạo dòng tiền của công ty.

Hiệu suất danh mục và cơ sở khách thuê

Danh mục của ILPT tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi với 94,3% diện tích đã được cho thuê và chỉ có 2,1 triệu feet vuông (3,6% diện tích cho thuê) sẽ hết hạn trong 12 tháng tới. Rủi ro hết hạn hợp đồng thuê ngắn hạn thấp này mang lại sự ổn định cho dòng doanh thu của công ty.

Một điểm mạnh chính của danh mục ILPT là cơ sở khách thuê chất lượng cao. Như minh họa trong biểu đồ sau đây, khoảng 76% doanh thu cho thuê hàng năm của công ty đến từ các khách thuê có xếp hạng đầu tư hoặc các công ty con của các công ty mẹ được xếp hạng đầu tư:

Sự tập trung khách thuê của công ty đáng chú ý, với FedEx Corporation chiếm 28,8% tổng doanh thu cho thuê hàng năm, tiếp theo là Amazon.com Services với 6,7%. Mặc dù sự tập trung này mang lại sự ổn định nhờ chất lượng tín dụng của các khách thuê này, nó cũng đại diện cho rủi ro tiềm ẩn nếu các khách thuê lớn này giảm nhu cầu không gian.

Vị thế tài chính và mối lo ngại về đòn bẩy

Mặc dù có những cải thiện trong hoạt động, đòn bẩy của ILPT vẫn là một mối lo ngại đáng kể. Tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản gộp của công ty đứng ở mức 69,9%, trong khi nợ ròng trên tổng vốn hóa thị trường là 89,8%. Các chỉ số đòn bẩy cao này vượt xa mức trung bình ngành và hạn chế tính linh hoạt tài chính.

Bảng sau minh họa tỷ lệ đòn bẩy và khả năng chi trả của công ty:

Đặc biệt đáng lo ngại là tỷ lệ khả năng chi trả lãi (EBITDAre điều chỉnh / chi phí lãi vay) chỉ ở mức 1,3x, cung cấp đệm giới hạn cho việc trả nợ. Tỷ lệ bao phủ mỏng này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tái cấu trúc nợ gần đây của công ty để ổn định chi phí lãi vay.

Danh mục của công ty được chia thành các bất động sản sở hữu hoàn toàn và liên doanh, như được chi tiết trong bảng phân tích dữ liệu tài chính chính theo danh mục đầu tư:

Triển vọng tương lai

Mặc dù ILPT không đưa ra hướng dẫn cụ thể trong bài thuyết trình, những cải thiện hoạt động và các động thái tài chính chiến lược của công ty cho thấy sự tập trung liên tục vào việc ổn định vị thế tài chính trong khi tối đa hóa giá trị danh mục đầu tư.

Việc tăng cổ tức, tái cấu trúc nợ thành công và chênh lệch giá thuê tích cực cho thấy sự tự tin của ban lãnh đạo về triển vọng ngắn hạn của công ty. Tuy nhiên, các chỉ số đòn bẩy cao và tỷ lệ khả năng chi trả lãi mỏng cho thấy việc giảm nợ nên vẫn là ưu tiên.

Trong cuộc gọi báo cáo thu nhập quý trước, ban lãnh đạo đã chỉ ra khả năng thanh lý tài sản để giảm đòn bẩy, mặc dù bài thuyết trình hiện tại không đề cập rõ ràng đến các giao dịch bán đã hoàn tất. Chiến lược này có thể vẫn đang được xem xét khi công ty nỗ lực củng cố bảng cân đối kế toán.

Với không có khoản nợ đáo hạn đáng kể nào cho đến năm 2026, ILPT có thời gian để thực hiện chiến lược của mình, nhưng các nhà đầu tư có thể sẽ tiếp tục theo dõi tiến trình của công ty trong việc giải quyết các mối lo ngại về đòn bẩy trong khi duy trì hiệu suất hoạt động mạnh mẽ trong thị trường bất động sản công nghiệp đang phát triển.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.

Bài thuyết trình đầy đủ: