Ông Trump loại vàng, tungsten và uranium khỏi danh mục áp thuế toàn cầu
## Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
NETSTREIT Corp (NYSE:NTST) đã công bố bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư Q2 2025, nêu bật hiệu suất danh mục đầu tư, hoạt động đầu tư và vị thế tài chính của công ty. Bài thuyết trình được đưa ra sau khi công ty công bố kết quả kinh doanh Q1 2025, cho thấy kết quả hỗn hợp với EPS thấp hơn dự kiến nhưng tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ. Mặc dù không đạt kỳ vọng về EPS trong Q1, cổ phiếu của NETSTREIT đã thể hiện sự kiên cường, giao dịch ở mức 17,95 USD tính đến thời điểm đóng cửa gần đây nhất.
Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) cho thuê thuần tiếp tục tập trung vào các đối tác bán lẻ thiết yếu, chiết khấu và dịch vụ, định vị mình như một lựa chọn phòng thủ trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ. Với lãi suất và điều kiện kinh tế tạo ra cả thách thức và cơ hội, NETSTREIT nhấn mạnh cách tiếp cận có kỷ luật đối với tăng trưởng và quản lý danh mục đầu tư.
## Điểm nổi bật của danh mục đầu tư
Danh mục đầu tư của NETSTREIT thể hiện nền tảng vững chắc với tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn hảo và cơ sở khách thuê đa dạng. Tính đến Q2 2025, công ty sở hữu 705 bất động sản trên 45 tiểu bang, tổng cộng 12,8 triệu feet vuông. Danh mục duy trì tỷ lệ lấp đầy 99,9% với thời hạn thuê trung bình theo trọng số là 9,8 năm và rất ít hợp đồng thuê sắp hết hạn trong ngắn hạn, chỉ có 3,2% hợp đồng thuê sẽ hết hạn đến năm 2027.
Như được thể hiện trong tổng quan danh mục đầu tư sau đây, công ty đã đa dạng hóa cơ sở khách thuê của mình với 106 đối tác thuê trong 27 lĩnh vực bán lẻ, với các đối tác thuê có xếp hạng đầu tư chiếm 52,2% tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR):
10 đối tác thuê hàng đầu chiếm 42,6% ABR, dẫn đầu là Dollar General (7,5%), CVS Health (5,7%), và Home Depot (4,6%). Sự tập trung này nằm trong mục tiêu của công ty là giữ cho 10 đối tác thuê hàng đầu dưới 50% tổng ABR, thể hiện cách tiếp cận cân bằng đối với việc tiếp xúc với đối tác thuê.
Danh mục đầu tư của NETSTREIT tập trung chiến lược vào các lĩnh vực bán lẻ phòng thủ, với 47,3% ở các đối tác thuê thiết yếu, 16,7% ở các nhà bán lẻ chiết khấu, và 24,0% ở các đối tác thuê định hướng dịch vụ. Vị thế này phù hợp với sự nhấn mạnh của công ty vào các danh mục bán lẻ có khả năng chống chịu với thương mại điện tử đã chứng minh khả năng phục hồi qua các chu kỳ kinh tế.
## Chiến lược đầu tư & Hoạt động gần đây
Cách tiếp cận đầu tư của công ty tập trung vào các bất động sản có hồ sơ tín dụng đối tác thuê mạnh, nền tảng bất động sản vững chắc, và khả năng sinh lời ở cấp độ đơn vị lành mạnh. NETSTREIT sử dụng cái gọi là "Đầu tư đường cong chuông", nhắm vào các tài sản được định giá không hiệu quả có thể không được tiếp thị rộng rãi hoặc có thể liên quan đến các cấu trúc giao dịch hạn chế nhóm người mua.
Trong Q2 2025, NETSTREIT đã hoàn thành 32 khoản đầu tư với quy mô trung bình 3,7 triệu USD và tỷ suất vốn hóa tiền mặt trung bình theo trọng số là 7,8%. Điều này thể hiện sự tiếp tục tốc độ đầu tư mạnh mẽ của công ty, trung bình 104 triệu USD đầu tư ròng mỗi quý kể từ Q3 2020.
Biểu đồ sau minh họa lịch sử tìm kiếm đầu tư của công ty với lợi suất hấp dẫn so với các đối thủ:
Kể từ Q3 2020, NETSTREIT đã duy trì lợi suất tiền mặt trung bình theo trọng số là 7,0% trên các khoản đầu tư của mình, vượt trội hơn các đối thủ như Agree Realty (6,4%) và FCPT (6,7%). Công ty cũng tích cực trong việc tối ưu hóa danh mục đầu tư, hoàn thành 60,4 triệu USD thanh lý trong Q2 2025 với tỷ suất vốn hóa tiền mặt 6,5%.
## Sức khỏe danh mục đầu tư & Chất lượng tín dụng
NETSTREIT nhấn mạnh việc bảo lãnh tín dụng đối tác thuê mạnh mẽ và khả năng sinh lời ở cấp độ đơn vị trong các quyết định đầu tư của mình. Công ty báo cáo rằng 92% ABR của họ có mức độ bao phủ cấp đơn vị vượt quá 1,5x, cho thấy hiệu suất đối tác thuê mạnh mẽ ở cấp độ bất động sản. Ngoài ra, hơn 86% đối tác thuê tạo ra hơn 1 tỷ USD doanh thu hàng năm.
Biểu đồ sau cung cấp phân tích chi tiết về các số liệu thống kê sức khỏe của danh mục đầu tư:
Công ty đã gặp phải rất ít vấn đề tín dụng, với chỉ một đối tác thuê trong danh mục (Big Lots) gặp sự kiện tín dụng kể từ đợt huy động vốn cổ phần ban đầu của công ty vào Q4 2019. Sự kiện này dự kiến sẽ gây ra 404.000 USD ABR bị mất, chỉ chiếm 4 điểm cơ bản tổn thất tín dụng hàng năm trong 5,5 năm.
## Vị thế tài chính
NETSTREIT duy trì bảng cân đối kế toán thận trọng với 594 triệu USD tổng thanh khoản và lịch trình đáo hạn nợ kéo dài đến năm 2030, không có đáo hạn đáng kể nào cho đến năm 2028. Tỷ lệ đòn bẩy của công ty đứng ở mức 4,6x nợ ròng điều chỉnh so với EBITDAre điều chỉnh hàng năm, trong phạm vi mục tiêu từ 4,5x đến 5,5x.
Các chỉ số tài chính sau đây nêu bật hiệu suất của công ty về quỹ từ hoạt động (FFO) và quỹ điều chỉnh từ hoạt động (AFFO):
Kỷ luật tài chính này phù hợp với nhận xét của ban lãnh đạo trong cuộc gọi báo cáo thu nhập Q1 2025, nơi CEO Mark Mannheimer nhấn mạnh, "Chúng tôi sẽ không hy sinh bảng cân đối kế toán của mình để tăng trưởng, cũng như chúng tôi sẽ không tăng trưởng vì mục đích tăng trưởng tài sản mà không có mức tăng trưởng thu nhập trên mỗi cổ phiếu thích hợp."
## Vị thế cạnh tranh
NETSTREIT định vị mình là một REIT cho thuê thuần phòng thủ với trọng tâm vào các đối tác thuê và bất động sản chất lượng cao. Các chỉ số danh mục đầu tư của công ty so sánh thuận lợi với các đối thủ trong một số lĩnh vực chính, như được minh họa trong so sánh sau:
Mặc dù tỷ lệ phần trăm đầu tư của NETSTREIT (52%) thấp hơn một số đối thủ cạnh tranh như Agree Realty (68%), công ty vẫn duy trì mức độ bao phủ tiền thuê cấp đơn vị mạnh mẽ ở mức 3,9x. Thời hạn thuê trung bình theo trọng số của công ty là 9,9 năm ngắn hơn so với 14 năm của Agree Realty, nhưng NETSTREIT bù đắp bằng lợi suất tiền mặt cao hơn trên các khoản đầu tư mới.
Quỹ đạo tăng trưởng thu nhập của công ty cũng so sánh thuận lợi với các đối thủ:
## Triển vọng & Hướng dẫn tương lai
Dựa trên báo cáo thu nhập Q1 2025, NETSTREIT đã nâng hướng dẫn AFFO trên mỗi cổ phiếu lên 1,28-1,30 USD cho năm 2025, báo hiệu sự tự tin vào các chiến lược hoạt động và kế hoạch đầu tư của mình. Công ty dự đoán hoạt động đầu tư ròng giữa 75 triệu USD và 125 triệu USD cho năm này, với tổn thất tiền thuê dự kiến khoảng 75 điểm cơ bản.
Phân tích NAV của công ty cho thấy giá cổ phiếu mục tiêu trên 21 USD, thể hiện tiềm năng tăng từ mức giao dịch hiện tại là 17,95 USD:
## Thách thức & Rủi ro
Mặc dù bài thuyết trình tổng thể tích cực, NETSTREIT phải đối mặt với một số thách thức. Kết quả thu nhập Q1 2025 cho thấy EPS thấp hơn 0,02 USD so với mức dự kiến 0,06 USD, cho thấy áp lực về khả năng sinh lời mặc dù tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ. Chi phí G&A định kỳ của công ty tăng 5% so với cùng kỳ năm trước lên 5,1 triệu USD trong Q1, nhấn mạnh nhu cầu quản lý chi phí.
Ngoài ra, việc công ty tiếp xúc với các đối tác thuê như Dollar General (7,5% ABR) và CVS Health (5,7% ABR) thể hiện rủi ro tập trung, mặc dù điều này nằm trong giới hạn mục tiêu của công ty. Sự chuyển dịch hướng tới tỷ lệ phần trăm đầu tư thấp hơn trong các thương vụ mua lại gần đây (25,7% IG+IGP trong Q2 2025 so với 97,2% trong Q3 2023) cũng có thể báo hiệu hồ sơ rủi ro đang thay đổi trong việc theo đuổi lợi suất cao hơn.
Như đã lưu ý trong cuộc gọi báo cáo thu nhập Q1, những bất ổn về thuế quan và điều kiện kinh tế rộng lớn hơn đặt ra thách thức cho điều kiện thị trường, có khả năng tác động đến quyết định đầu tư và hiệu suất đối tác thuê.
## Kết luận
Bài thuyết trình Q2 2025 của NETSTREIT mô tả một công ty có danh mục đầu tư kiên cường, cách tiếp cận đầu tư có kỷ luật và vị thế tài chính mạnh mẽ. Tỷ lệ lấp đầy 99,9% và tỷ suất vốn hóa tiền mặt 7,8% trên các khoản đầu tư mới nêu bật khả năng của công ty trong việc tìm kiếm các thương vụ hấp dẫn trong không gian cho thuê thuần cạnh tranh.
Mặc dù kết quả thu nhập Q1 2025 cho thấy một số thách thức về khả năng sinh lời, hiệu suất doanh thu vượt trội của công ty và hướng dẫn được nâng cao cho thấy sự tự tin vào hướng chiến lược của mình. Khi NETSTREIT tiếp tục thực hiện chiến lược đầu tư và quản lý danh mục đầu tư của mình, các nhà đầu tư sẽ theo dõi những cải thiện trong hiệu suất dòng cuối để phù hợp với tăng trưởng dòng đầu mạnh mẽ và các chỉ số danh mục đầu tư của công ty.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: