Người mua nhà, công nhân, các nhà phát triển là những mảnh ghép đã góp phần tạo nên sự bùng nổ của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung. Nhưng giờ đây họ đang phải chịu trận. Chọn danh mụcNhững phận đời khốn khổ khi Country Garden vỡ nợHoàng Yến • {Ngày xuất bản}Người mua nhà, công nhân, các nhà phát triển là những mảnh ghép đã góp phần tạo nên sự bùng nổ của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung. Nhưng giờ đây họ đang phải chịu trận.
Ở một nơi khác, Tom Chen (1 công chức nhà nước) bần thần khi biết tin tập đoàn bất động sản từng lớn nhất Trung Quốc ngừng thi công ở dự án chung cư mà anh mua ở Chiết Giang.
Người mua nhà sợ trở thành vô gia cư
Họ không cô đơn. Country Garden đã sa thải khoảng 70.000 nhân viên sau khi những người này đình công vì không được trả lương, trong đó có 1 người tên Fu. Cách đó hàng nghìn dặm, nhà Yeung, gia tộc sáng lập tập đoàn, đã tới Bắc Kinh với hi vọng sẽ được các ngân hàng quốc doanh bơm vốn nhưng không thành công.
Người mua nhà, công nhân, các nhà phát triển là những mảnh ghép đã góp phần tạo nên sự bùng nổ của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung. Trong suốt hơn 2 thập kỷ, bất động sản là cỗ máy tăng trưởng chính tạo nên câu chuyện thành công của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới với tỷ trọng đóng góp lên tới 1/4 GDP ở thời kỳ đỉnh cao. Các nhà đầu tư nước ngoài nhìn nhận đây là cơ hội béo bở và đã rót hơn 180 tỷ USD vào các trái phiếu USD do những công ty trong ngành này phát hành.
Nhưng trong 3 năm qua, chiến dịch giảm vay nợ đã kéo theo những hệ quả tàn khốc. Chứng khoán Trung Quốc mất hết số điểm đã tăng được trong giai đoạn khởi sắc khi mở cửa trở lại vào đầu năm nay, trong đó nhóm bất động sản giảm khoảng 10%.
| Giá trị vốn hóa của Country Garden kể từ khi lên sàn. |
Khi 1 công ty lớn như vậy gặp rắc rối, nỗi đau sẽ lan rộng.Theo Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng tại Natixis, “Country Garden là nạn nhân của mô hình tài trợ bất động sản phổ biến ở Trung Quốc”. Hàng trăm triệu người vẫn luôn tin rằng giá nhà sẽ chỉ đi lên và đặt tất cả sự nghiệp, gia đình, niềm hi vọng cũng như những ước mơ của họ vào bất động sản.
Huailan là 1 điển hình. Cô lớn lên ở tỉnh miền núi Sơn Đông trong những năm 1990, trong 1 ngôi nhà đắp bằng bùn đất. Huailan vẫn nhớ như in những ngày trời mưa nhà sẽ bị dột và bàn tay cô thường lạnh cóng khi mùa đông đến. Khi còn nhỏ, tất cả những gì cô muốn chỉ là 1 ngôi nhà làm bằng bê tông.
Thời điểm đó, sở hữu 1 căn nhà là ước mơ của hàng triệu hộ gia đình Trung Quốc. Khi Chính phủ chấm dứt chính sách hạn chế các giao dịch tư nhân đã áp dụng trong hàng chục năm, thị trường bất động sản bùng nổ. Country Garden là một trong những công ty được hưởng lợi từ điều đó.
Thời hoàng kim
Yeung Kwok Keung lập nên Bi Gui Yuan (tiền thân của Country Garden ngày nay) vào năm 1992, đặt trụ sở ở Quảng Đông. Ông từng là 1 nông dân và sau đó vào làm việc trong 1 công ty xây dựng quốc doanh trước khi lập nên đế chế của mình.
Yeung tăng thêm giá trị cho các dự án bằng cách xây trường học cùng các tiện tích khác như phòng gym, club trong nội khu. Khi ông trở nên nổi tiếng ở Quảng Đông, nhiều nhà phát triển bất động sản khác thường học theo các động thái của ông, ví dụ như thành lập công ty quản lý dịch vụ để bảo trì các dự án.
Năm 1998, thị trường bất động sản Trung Quốc được thương mại hóa hoàn toàn và 3 năm sau Trung Quốc gia nhập WTO. Đến năm 2005, GDP đã tăng hơn gấp đôi. Hoạt động xây dựng bùng nổ.
Với hàng triệu người đổ xô tới các thành phố lớn tìm cơ hội phát triển, các địa phương thu được nguồn tiền khổng lồ từ việc bán đất cho các công ty bất động sản. Trên khắp đất nước, các cánh đồng thế chỗ cho những tòa chung cư cao cấp với những cái tên mĩ miều như Palm Springs, The River Seine và Park Avenue.
Doanh thu của Country Garden tăng hơn 5 lần trong 3 năm từ 2004 đến 2007, trở thành một trong những nhà phát triển có lợi nhuận lớn nhất Trung Quốc. Khi IPO năm 2007, tập đoàn huy động được 1,9 tỷ USD và biến Yang Huiyan (con gái của Yeung, lúc đó mới 25 tuổi và hiện đang làm Chủ tịch tập đoàn) thành một trong những người giàu nhất Trung Quốc.
Cho dù khủng hoảng tài chính khiến cả thế giới lao đao, tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc vẫn không hề chậm lại. Country Garden bắt đầu mở rộng hoạt động ở những thành phố nhỏ hơn trên cả nước. Năm 2012, Huailan cùng chồng quyết định mua 1 căn hộ trị giá 290.000 tệ. Bố mẹ họ cho tiền để thanh toán khoản ban đầu trị giá 35% giá trị căn hộ.
Cô không thể nhìn thấy những đám mây đen sẽ kéo đến sau này. Các nhà đầu tư toàn cầu cũng vậy. Trái phiếu được phát hành bởi các công ty bất động sản Trung Quốc trở thành một trong những tài sản hot nhất. Các ngân hàng có thể giúp những công ty này chốt các thương vụ triệu đô chỉ trong 1-2 giờ đồng hồ. Một số nhà đầu tư thu về lợi suất khủng 50%/năm.
Khi kinh tế Trung Quốc chậm lại vào năm 2015 và cơn sốt xây dựng chuyển sang tập trung vào cải tạo những thành phố cũ, ngôi nhà của gia đình Tom Chen vào diện bị giải tỏa. Chính quyền địa phương đưa ra chính sách đền bù bằng 6 căn hộ do Country Garden xây dựng. Tuy nhiên theo kế hoạch đến cuối năm 2023 chúng mới được xây xong. Gia đình họ sẽ được trợ cấp tiền thuê nhà cho đến lúc đó.
Kể cả 1 công chức nhà nước như Chen cũng không thể đoán được chính sách sẽ thay đổi. Năm 2020, bất động sản chiếm đến 80% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Nhưng giá đã tăng lên mức quá cao so với thu nhập bình quân của nhiều người trẻ và trở thành 1 điểm nhức nhối gây chênh lệch giàu nghèo. Dân số già cũng gây ra nguy cơ dư thừa nguồn cung nhà ở.
Cuối năm 2020, các ngân hàng bắt đầu siết nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản. Cuối năm 2021, bom nợ Evergrande (HK:3333) gặp khủng hoảng thanh khoản và khiến chính phủ càng tăng cường chiến dịch giảm đòn bẩy của ngành này. Và thị trường vốn đang khó khăn lại bị giáng thêm 1 đòn khi Covid ập đến.
Tuy nhiên, ở thời điểm đó, Country Garden vẫn rất vững vàng, ít nhất là trong mắt nhiều người dân Trung Quốc. Tháng 5/2021, Country Garden tới Sơn Đông và quảng bá dự án mà Huailan mua sẽ là tổ hợp đắt đỏ sang trọng bậc nhất với những “căn hộ 5 sao”. Tờ quảng cáo vẽ nên hình ảnh những căn hộ có cửa sổ kiểu Pháp và khu liền kề có vườn trên sân thượng.
Ngày mà Huailan xuống tiền, công trường xây dựng được trang trí bằng đèn lồng đỏ. Đám đông đến xem dự án và đặt cọc lớn đến nỗi họ được khuyên không nên lái xe tới đó. Những căn hộ được bán rất nhanh.
Sự thật phía sau
Không ai biết rằng ở phía sau, thanh khoản đang dần cạn kiệt. Tháng 12 năm đó, Evergrande vỡ nợ. Các trái chủ nước ngoài – bộ phận cung cấp nguồn vốn lớn – hoảng sợ. Không có nguồn vốn từ ngân hàng, không có nhà đầu tư mua trái phiếu và không có nhiều người mua, kể cả những tập đoàn hàng đầu cũng bắt đầu lung lay.
Chiến thuật phát triển ở những thành phố nhỏ hơn (cấp 3 và cấp 4) của Country Garden đã phản tác dụng. Đóng góp 2/3 doanh thu cho tập đoàn nhưng thị trường này bị ảnh hưởng nhiều hơn khi suy thoái đến.
Tập đoàn đã dùng nhiều cách như bán bớt tài sản để đối phó khủng hoảng. Nhưng thị trường vẫn tiếp tục lao dốc. Sau đó những khách hàng giận dữ tẩy chay và quyết định không thanh toán tiền vay thế chấp cho hơn 320 dự án dang dở tại hơn 100 thành phố. Trong đó có nhiều dự án của Country Garden.
Tháng 10 năm ngoái, giá nhà ở Trung Quốc giảm mạnh nhất 7 năm. Chính phủ tung ra kế hoạch 16 điểm để bơm thanh khoản cho các công ty bất động sản. Nhưng lúc đó đã quá trễ và không đủ để vực dậy thị trường.
Tháng 9 năm nay, doanh thu của Country Garden giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Tài sản của Yang giảm 86% so với thời điểm 2021, xuống còn 4,6 tỷ USD.
Đầu năm nay, Huailan mất việc và khoản lãi vay hàng tháng trở thành 1 gánh nặng lớn. Dự án mà vợ chồng cô mua đã giảm giá tới 25%. “Nếu có cơ hội chọn lại, tôi sẽ không tin bất kỳ công ty bất động sản nào, kể cả đó là công ty lớn nhất nhì như Country Garden”, cô nói.
Country Garden vỡ nợ - Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc trầm trọng đến mức nào?
