Các nhà đầu tư đang ăn mừng điều mà một số người cho là một thị trường tăng giá mới đối với thị trường chứng khoán rộng lớn của Hoa Kỳ, nhưng bên này vẫn giữ quan điểm về cổ phiếu bất động sản thương mại.
Thị trường giá xuống năm ngoái ảnh hưởng đến tài sản rủi ro trên toàn thế giới vẫn chưa kết thúc đối với cổ phiếu bất động sản thương mại, dựa trên Cổ phiếu ETF của Quỹ Chỉ số Bất động sản Vanguard (NYSE:VNQ).
Danh mục quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) của quỹ gồm các công ty sở hữu tòa nhà văn phòng, khách sạn và các tài sản khác vẫn bị ảnh hưởng bởi xu hướng giảm mạnh cho đến hết ngày hôm qua (12/6).
Sự kết hợp giữa lãi suất tăng và sự gia tăng số lượng nhân viên làm việc tại nhà đang tạo ra những cơn gió ngược mạnh mẽ hơn cho lĩnh vực bất động sản thương mại. David Solomon, Giám đốc điều hành của Goldman Sachs, trong một cuộc phỏng vấn với CNBC vào thứ Hai, cho biết:
“Không còn nghi ngờ gì nữa, thị trường bất động sản và đặc biệt là bất động sản thương mại đang chịu áp lực,”
Tỷ lệ lấp đầy văn phòng đã tăng trở lại từ mức thấp do đại dịch, nhưng chỉ một phần. Kastle Systems, một công ty dữ liệu nơi làm việc, báo cáo rằng tỷ lệ lấp đầy vẫn chỉ bằng một nửa so với thời kỳ trước đại dịch đối với các thành phố lớn ở Hoa Kỳ.
“Nếu các chủ sở hữu văn phòng và cửa hàng bán lẻ gặp khó khăn trong việc tạo thu nhập cho thuê vì mọi người không đến văn phòng và mua sắm, thì điều đó làm tăng khả năng họ sẽ không thể trả lại các khoản vay đó đúng hạn,” Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng của Moody's Analytics, giải thích. “Điều đó có nghĩa là các khoản lỗ sẽ bắt đầu chồng chất lên các khoản vay đó. Và bởi vì hệ thống ngân hàng và tài chính nói chung đang phải vật lộn với rất nhiều vấn đề khác… sẽ có nhiều ngân hàng đổ vỡ hơn.”
Việc trở lại bình thường khó có thể xảy ra trong thời gian tới, dựa trên kỳ vọng về nhu cầu văn phòng từ các công ty lớn nhất thế giới. Một cuộc khảo sát gần đây của Frank Knight, một công ty bất động sản ở Anh, cho thấy khoảng một nửa số công ty có 50.000 nhân viên trở lên có kế hoạch cắt giảm diện tích văn phòng.
Trepp, một công ty dữ liệu tài chính, cho biết tỷ lệ quá hạn đối với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại (CMBS) - sản phẩm đầu tư có thu nhập cố định được đảm bảo bằng thế chấp đối với tài sản thương mại - đã tăng 53 điểm cơ bản trong tháng 5 lên 3,62%. Đó là mức cao nhất kể từ tháng 3 năm 2022.
Tất nhiên, bất động sản thương mại sẽ không biến mất. Nhưng ngành công nghiệp đang điều chỉnh để thích nghi với một thế giới hậu đại dịch và việc điều chỉnh còn nhiều chặng đường. REITs thương mại, tại một thời điểm nào đó, sẽ chạm đáy và mang lại lợi nhuận kỳ vọng hấp dẫn, nhưng xu hướng giảm trong VNQ và các quỹ khác nhắm mục tiêu vào ngành này cho thấy còn quá sớm để bắt đáy.
Đó không chỉ là một thông điệp đến từ hồ sơ kỹ thuật của VNQ, mà nó còn tóm tắt triển vọng cơ bản, theo Fitch, gần đây đã cắt giảm triển vọng năm 2023 đối với REITs từ “trung lập” thành “xấu đi”.