I. Tổng quan ngành bất động sản nhà ở năm 2020
Nguồn cung nhà ở hạn hẹp tại Hà Nội và Tp.HCM (HM:HCM).
Tại Hà Nội, tổng sản phẩm được chào bán trong 9T2020 đạt 36.971 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư, số lượng giao dịch đạt 7.705 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 20,8%. Đối với riêng sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, số lượng chào bán mới là 7.989 căn, số lượng giao dịch là 1.945 căn, tỷ lệ hấp thụ tương đương 24,3%.
Tại Tp.HCM, tổng sản phẩm được chào bán trong 9T2020 đạt xấp xỉ 31.801 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư, số lượng giao dịch đạt 16.461 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 51,8%. Đối với riêng sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, số lượng chào bán mới là 14.286 căn, số lượng giao dịch là 7.986 căn, tỷ lệ hấp thụ tương đương 55,9%. 
Tình hình phát triển dự án bất động sản tại 2 thành phố lớn nhất quốc gia nhìn chung khá ì ạch do nhiều vấn đề liên quan đến chính sách và thể chế, chỉ một số ít dự án được phê duyệt trong thời gian 1-2 năm vừa qua.
Trong Q3/2020, tại Tp.HCM, tình hình khả quan hơn với số liệu cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn còn lớn: lượng căn hộ chào bán sơ cấp là 7.197 căn (so với 2.486 căn tại Hà Nội), tỷ lệ hấp thụ đạt 75% (so với 35% tại Hà Nội). Xét về mặt cơ cấu giao dịch, thị trường Hà Nội chủ yếu là phân khúc Trung cấp (74%), trong khi đó tại Tp.HCM phân khúc Cao cấp (62%) chiếm phần lớn tỷ trọng.
Hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp tương đối trái chiều trước tác động kép từ chính sách và Covid-19.
2 năm vừa qua là giai đoạn khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản với các vấn đề về pháp lý và chính sách. Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 bùng nổ đã gây nên tác động kép khiến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp kém khả quan. Các doanh nghiệp như NLG (HM:NLG), DXG (HM:DXG), HPX là những doanh nghiệp thiếu hụt dự án để ghi nhận doanh thu & lợi nhuận sau thuế trong kỳ. Tuy nhiên, các công ty khác như VHM (HM:VHM), NVL (HM:NVL), PDR (HM:PDR), KDH, DIG (HM:DIG), VPI (HM:VPI), HDG (HM:HDG) ghi nhận kết quả khả quan, tiến độ bán hàng, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận được duy trì so với kế hoạch. 
II. Triển vọng ngành năm 2021: Khởi đầu một chu kỳ mới
Tăng trưởng GDP đi kèm với tăng trưởng thị trường bất động sản
Trong các năm vừa qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2016 – 2019, GPD/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% từ 2.192 USD lên 2.715 USD, tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 7,4%/năm. Trong khi đó, tổng lượng cung sản phẩm bất động sản tăng 39,3%, CAGR đạt 11,7% trong cùng thời kỳ (chỉ tính riêng 2 thành phố Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh). Xét về quy mô, thị trường Tp.HCM lớn hơn với nhu cầu và dân số lớn, trong khi đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ lợi thế về các dự án hạ tầng.
Bình quân m2 căn hộ/đầu người tại Việt Nam vẫn ở mức thấp
Diện tích m2 sàn căn hộ trên đầu người (m2 sàn căn hộ/đầu người) ở các nước trong khu vực Châu Á đều trong xu thế tăng dần đều trong hơn 3 thập kỷ qua. Trong đó các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam có tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt con số 19 m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019. Nhìn chung các quốc gia phát triển có thu nhập cao sẽ có tỷ lệ m2 sàn căn hộ/đầu người cao hơn những nước đang phát triển.
Trong khu vực, ngoại trừ Singapore và Hong Kong do đặc thù về địa lý và kinh tế, nhóm những nước có mật độ dân số cao như Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc đứng đầu về diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người, ngược lại những nước có mật độ thấp như Thái Lan, Malaysia có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp hơn. So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19 m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia lần lượt 2,2 và 2,9 lần, vì thế dư địa cho tăng trưởng m2/đầu người vẫn còn nhiều. Ngoài ra diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN, khoảng 72 m2, thấp hơn so với mức trung bình của khu vực là 76 m2. Do đó, chúng tôi cho rằng nguồn cung nhà ở tại Việt Nam vẫn còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng trong khu vực.
Lãi suất rẻ được duy trì trong 2021
Nhằm kích thích đầu tư, khôi phục sản xuất với chi phí vốn thấp hơn, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã liên tục cắt giảm các mức lãi suất điều hành, điển hình như lãi suất tái cấp vốn đã giảm từ mức 6,25% xuống 6% vào tháng 9 năm 2019, xuống 5% vào tháng 3 năm 2020, xuống 4,5% trong tháng 5/2020, xuống 4% vào ngày 30/9/2020. Theo đó, các ngân hàng đã giảm mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành, chúng tôi quan sát thấy lợi suất cho vay bình quân đã giảm khoảng 1 điểm phần trăm so với mức cuối năm 2019.
Với một ngành thâm dụng vốn lớn như bất động sản, chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu.
Nút thắt từ thể chế được tháo bỏ
Những khó khăn xuất phát từ thể chế, chính sách trong 2 năm vừa qua đã tác động rất lớn đến ngành bất động sản. Trước đây việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án bất động sản được hiểu và thực hiện theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng và chồng chéo cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.
Thấu hiểu những khó khăn doanh nghiệp phải gánh chịu, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ và cởi mở trên tinh thần hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Cụ thể, ngày 28/02/2020 Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đầu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, vướng mắc trên. Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm giao đất cho nhà đầu tư được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án. Chúng tôi kỳ vọng việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài vừa qua trên thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam thiết lập mặt bằng giá mới
Tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản đề đầu tư: trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản. Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư & quản lý bất động sản chuyên nghiệp (REITs). Tại Việt Nam, do đặc thù văn hóa của người dân và chưa chính thức có các công ty đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp, việc sở hữu trực tiếp bất động sản là phương thức đầu tư được ưu tiên hàng đầu đối với mọi tầng lớp người dân. Chính vì vậy, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản hiện hữu trong đại đa số người đân.
Với vị thế là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam, tác động và sức lan tỏa của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Thực tế, chu kỳ ngành bất động sản ở Việt Nam thường ngắn hơn (từ 4-5 năm) so với các quốc gia trên thế giới, với chu kỳ gần nhất là giai đoạn 2014–2019. Đặc biệt, bất chấp tác động của đại dịch Covid-19, chúng tôi nhận thấy giá bán căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM không có dấu hiệu suy giảm. Chính vì vậy, chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời một bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp. 
III. Lựa chọn cổ phiếu cho năm 2021
Tích cực: VHM, NLG, KDH, DIG
Chúng tôi đánh giá cao những doanh nghiệp đầu ngành, có nền tảng cơ bản tốt, quỹ đất lớn & tọa lạc tại những vị trí chiến lược, dành cho cơ hội đầu tư trong năm 2021. VHM, NLG, KDH, DIG là những doanh nghiệp đáp ứng được các tiêu chí chúng tôi lựa chọn.
Trung lập: NVL
Chúng tôi duy trì đánh giá Trung lập đối với NVL do một số vấn đề còn tồn tại chưa được xử lý. Chúng tôi kỳ vọng Ban lãnh đạo doanh nghiệp sẽ giải quyết thành công các vướng mắc trước khi đưa ra các khuyến nghị mới.
CTCP VINHOMES (HOSE: VHM)
Dữ liệu quan trọng
CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG)
Các chỉ số chính
CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HM:KDH VN)
Các chỉ số chính
Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG)
Dữ liệu quan trọng
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (HOSE: NVL)
Các chỉ số chính
