Quan điểm
Nghị định 10 giải quyết những vấn đề trọng yếu của ngành bất động sản. Chúng tôi kỳ vọng Nghị định sẽ tháo gỡ những nút thắt hành chính đã gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản và ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của các nhà phát triển này trong nhiều năm qua. Nghị định 10 sẽ có hiệu lực từ ngày 20/05.
Nghị định 10 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định thi hành Luật Đất đai 2013, theo đó giúp làm rõ các quy trình như 1) Giao đất khi chỉ có một nhà thầu đáp ứng tiêu chí sơ bộ cho một dự án, 2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án bất động sản không phải là nhà ở, 3) Thỏa thuận chuyển nhượng dự án, 4) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là đất ở để phát triển dự án, 5) Quy định thời hạn để cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giá tiền sử dụng đất, và 6) Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.
Các quy định mới làm rõ điều kiện, quy trình giao đất sau khi chủ đầu tư hoàn thành giai đoạn giải phóng mặt bằng. Chúng tôi tin rằng điều này tác động trực tiếp và tích cực đến các dự án khu dân cư mà các nhà phát triển đang tài trợ quy hoạch, hoặc đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng như các dự án của KDH (HM:KDH) là Tân Tạo và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân.
Các dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ được hưởng lợi và các loại dự án khác cũng sẽ được hưởng lợi khi mà Nghị Định 10 hướng dẫn cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các dự án này. Đây sẽ là điểm cộng đối với người mua tại các dự án như Serenity Phước Hải và Poulo Condor của PDR (HM:PDR), các dự án phát triển tích hợp văn phòng và nghỉ dưỡng của NVL (HM:NVL), các dự án Sonasea Vân Đồn và Nha Trang của CEO.
Chúng tôi kỳ vọng sự rõ ràng hơn về quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ đẩy nhanh đáng kể quá trình phát triển dự án, đặc biệt là đối với các dự án lớn. Chúng tôi nhận thấy nhiều dự án đã và đang bị trì hoãn bởi quy định cũ không rõ ràng, chủ yếu liên quan đến đất xen cài trong các dự án như đất nông nghiệp, đất ven sông, đất công. Nhưng các quy định mới trong NĐ10 đã quy định một cách rõ ràng hơn về điều kiện cũng như quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chúng tôi tin rằng hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều được hưởng lợi từ quy định này, một số các dự án sẽ được hưởng lợi từ sự thay đổi này như là Mizuki của NLG (HM:NLG), Gem Riverside của DXG (HM:DXG), Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm của NVL và Vinhomes (HM:VHM) Cần Giờ của VHM, cũng như các dự án phát triển khu công nghiệp của PHR (HM:PHR) và GVR (HM:GVR).
Chúng tôi cũng đánh giá tích cực về việc thiết lập thời hạn tối đa 90 ngày phải ban hành quyết định tiền sử dụng đất (không bao gồm trường hợp tính tiền sử dụng đất theo hệ số) vì đây là điểm nghẽn chính yếu đã kéo dài thời gian phát triển của hầu hết các dự án, cũng khiến cho nhiều dự án đã hoàn thành và đi vào sử dụng nhưng cư dân chưa thể được cấp giấy chứng nhận sở hữu.
Nhìn chung, chúng tôi cho rằng Nghị định 10 là một sự hỗ trợ tích cực và cho thấy các cơ quan chức năng đang trăn trở với các vấn đề mà ngành bất động sản đang phải đối mặt. Yếu tố quan trọng còn lại là năng lực và sự “quyết tâm” thực thi chính sách trong thực tiễn.
Chúng tôi cho rằng các nhà phát triển nói chung sẽ được hưởng lợi từ sự thay đổi tích cực này. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi trong ngành hiện là KDH.
Xem chi tiết tại: 20230405 Express note_Regulatory reforms to stabilize foundation for property development VN 1