- Lãi suất thế chấp cao hơn trong lịch sử có liên quan đến giá nhà tăng cao hơn
- Mua một tài sản thực bằng các khoản vay ưu đãi thuế vẫn là một ý tưởng hay
- Tuần này, chúng ta sẽ thấy tốc độ tăng tiền tệ khi GDP quý 2 được báo cáo.
- Doanh số bán nhà hiện tại giảm mạnh hơn nữa, xuống tốc độ hàng năm chỉ là 5,12 triệu so với kỳ vọng là 5,35 triệu và thấp hơn nhiều so với tốc độ 6,49 triệu của tháng 1
- Giá nhà trung bình tiếp tục tăng, + 1,90% so với tháng trước và + 13,3% so với cùng kỳ năm trước
Có rất nhiều dữ liệu trong tuần này, nhưng trong số đó, thực sự có hai thông tin quan trọng đang làm sáng tỏ ở một mức độ nào đó về lạm phát.
Đầu tiên, chúng ta sẽ nhận được một số chỉ số liên quan đến nhà ở. Hiện đang có một cuộc tranh luận lớn giữa những người so sánh giai đoạn này với 15 năm trước và kỳ vọng giá nhà sẽ giảm khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại và những người so sánh với 50 năm và kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao như lạm phát hỗ trợ giá danh nghĩa của tài sản thực.
Đương nhiên, việc tăng lãi suất thế chấp có tác động làm giảm lưu lượng mua nhà và doanh số bán nhà. Việc tăng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng lên 40% sẽ khiến một số người mua bị loại khỏi thị trường. Nhưng điều quan trọng cần nói là những người mua hợp lý vẫn sẽ mua, trừ khi họ chủ động kỳ vọng giá nhà sẽ thấp hơn lạm phát trong một thời gian dài. Đây là lý do tại sao:
Nếu tôi có thể mua một sản phẩm đang tăng theo tỷ lệ lạm phát – như giá nhà, trong thời gian dài và tài trợ với mức thấp hơn (sau thuế) so với tỷ lệ lạm phát, thì đó là một chiến thắng.
Giả sử một người mua nhà bị đánh thuế ở mức thuế cận biên cao nhất là 37% và được thế chấp 5% với mức giảm 20% đối với một căn nhà 500.000 đô la. Khi đó chủ nhà sẽ hòa vốn – bỏ qua thuế tài sản, nhưng cũng bỏ qua giá trị của ngôi nhà như một nơi ở – nếu điều này là đúng:
Gia tăng vốn chủ sở hữu nhà = chi phí thế chấp sau thuế
Giá trị nhà hôm nay * lạm phát dự kiến = (1 thuế suất) * 5% * số tiền tài trợ
500.000 đô la * lạm phát dự kiến = (1-0,37) * (5% * 400.000 đô la)
500.000 đô la * lạm phát dự kiến = 12.600 đô la
Lạm phát dự kiến = 12.600 đô la / 500.000 đô la
Lạm phát dự kiến = 2,52%
Ngay cả khi lạm phát giảm xuống mức mục tiêu của Fed và giá nhà không thể theo kịp lạm phát, chủ nhà vẫn hòa vốn trên phần đầu tư của quyết định sở hữu nhà.
Vâng, điều đó không còn hấp dẫn như cách đây một năm. Dưới đây là một biểu đồ nhỏ tiện dụng cho thấy các điểm hòa vốn lạm phát từ TIPS (sử dụng chuỗi lợi suất thực thu được từ Đầu tư bền vững trước năm 1997) và từ quyền sở hữu nhà. Tôi luôn sử dụng khung thuế cao nhất và giả sử căn nhà được tài trợ 80% với lợi suất trái phiếu kho bạc 10-năm hơn 2%.
Tỷ lệ lạm phát hòa vốn từ quyền sở hữu nhà ngay bây giờ cũng giống như tỷ lệ hòa vốn trên TIPS, và ngay cả khi lãi suất thế chấp tăng mạnh, chúng vẫn là một cuộc đặt cược tốt hơn nhiều so với trước khi xảy ra bong bóng nhà đất, vốn dựa vào giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với lạm phát trong một thời gian dài.
Tuần trước, chúng ta đã thấy:
Điều này chắc chắn sẽ giảm tốc hơn nữa. Tuy nhiên, trong ba tháng qua giá trung bình bán nhà hiện tại, gần như được điều chỉnh theo mùa, đã tăng với tốc độ hàng năm là 7,4%. Điều đó xảy ra chính xác với tỷ lệ mà CPI trung bình của Fed Cleveland đã tăng trong cùng kỳ. Tôi không rõ ràng rằng giá danh nghĩa phải giảm, nếu lạm phát vẫn ở mức cao.
Và, thực sự, đây là những gì lịch sử cho chúng ta biết. Trong những năm 1970, khi lãi suất tăng, giá nhà không giảm. Trên thực tế, chúng tăng nhanh hơn.
Nguồn Bloomberg, National Association of Realtors
Đương nhiên, đó là bởi vì hai chuỗi này có liên quan đến một điều thứ ba: lạm phát. Đây là một lời nhắc nhở khác về thực tế. Giá nhà sẽ giảm sau lạm phát? Hoàn toàn có thể. Giá nhà sẽ giảm về mặt danh nghĩa, vì lãi suất đã tăng? Điều này có vẻ khó xảy ra. Cả Chỉ số Giá Nhà FHFA và Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller đều được công bố vào thứ Ba. Cả hai sẽ vẫn tăng trong tháng này và trong một thời gian.
Nhìn nhận tổng quan
Tôi đã đề cập rằng sẽ có hai thông tin quan trọng trong tuần này sẽ được quan tâm và nhìn nhận là về lạm phát. Thông tin thứ hai liên quan đến việc công bố ước tính trước của quý 2 GDP trong tuần này vào thứ Năm. Có khả năng là GDP sẽ cho thấy một quý giảm thứ hai liên tiếp, trong trường hợp đó, tất cả các chuyên gia sẽ tuyên bố rằng chúng ta đang trong thời kỳ suy thoái. Hoặc, GDP có thể cho thấy mức tăng trưởng dương nhỏ, trong trường hợp đó, các chuyên gia tương tự sẽ tuyên bố một cách nghiêm túc rằng đất nước đã tránh được một cuộc suy thoái trong gang tấc. Tất nhiên, điều này cũng không đúng vì GDP không phải là thước đo duy nhất để chúng ta xác định liệu nền kinh tế có suy thoái hay không. Và chắc chắn là nó vẫn chưa có cảm giác như vậy. Tôi tiếp tục tin tưởng mạnh mẽ rằng chúng ta sẽ có một cuộc suy thoái, vì sự gia tăng lãi suất và giá năng lượng như chúng ta đã thấy luôn gắn liền với những cuộc suy thoái tiếp theo. Có lẽ, tuy nhiên, vẫn chưa.
Tuy nhiên, tôi không thực sự quan tâm đến con số tăng trưởng. Bất kể đó là gì, những gì chúng ta biết là tốc độ tiền tệ gần như chắc chắn đã tăng đáng kể trong quý 2. Chúng tôi chưa thực sự có được con số về tốc độ tăng trưởng trong tháng 6, vì vậy khó có thể nói tốc độ tăng trưởng sẽ tăng bao nhiêu. Nhưng nó sẽ rất quan trọng. Chúng ta biết rằng, bởi vì sự thay đổi trong vận tốc về mặt toán học là sự thay đổi của giá cả cộng với sự thay đổi của tốc độ tăng trưởng thực tế trừ đi sự thay đổi trong cung tiền. Chỉ số giá GDP dự kiến sẽ tăng khoảng 2% trong quý, với GDP thực tế gần như không đổi như tôi đã nói. Và tốc độ tăng trưởng tháng 4 và tháng 5 so với mức trung bình của quý đầu tiên, không đổi. Do đó, vận tốc phải tăng trong khoảng 2%, hoặc 8% hàng năm.
Nếu điều đó xảy ra, đó sẽ là mức tăng tỷ lệ phần trăm lớn nhất trong tốc độ tăng trưởng kể từ quý đầu tiên của năm 1981, (ngoại trừ quý 3 năm 2020 khi nó tăng trở lại sau khi giảm 21% vào quý 2 năm 2020). Mô hình của chúng tôi đang mong đợi sự gia tăng này và trừ khi có điều gì đó rất khủng khiếp xảy ra, chúng tôi có thể đã nhìn thấy mức thấp nhất mọi thời đại đối với vận tốc tiền tệ. Điều này rất quan trọng, bởi vì nếu không có tốc độ giảm dần đều của tiền, việc giữ lạm phát ở mức thấp sẽ đòi hỏi tăng trưởng tiền tệ phải được kiềm chế ở mức mà chúng ta chưa từng thấy kể từ đầu những năm 1990. Và vì Fed không tập trung vào tăng trưởng tiền tệ, nên nếu điều này xảy ra, nó sẽ không có chủ đích.
Tiết lộ: Công ty của tôi và / hoặc các quỹ và tài khoản mà chúng tôi quản lý có các vị trí trong trái phiếu được chỉ số lạm phát và các sản phẩm tương lai hàng hóa và tài chính khác nhau và ETF, đôi khi có thể được đề cập trong bài viết này