Bản ghi cuộc gọi thu nhập: Peakstone Realty Trust Quý 4 năm 2024 đánh bại dự báo EPS

Peakstone Realty Trust đã báo cáo thu nhập quý 4 năm 2024 vào ngày 20 tháng 2 năm 2025, vượt kỳ vọng của Phố Wall. Công ty đã đạt được thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) là 0,35 đô la, vượt quá dự báo là 0,33 đô la. Doanh thu đạt 58 triệu đô la, phù hợp chặt chẽ với dự đoán của các nhà phân tích. Sau khi công bố thu nhập, cổ phiếu của Peakstone đã tăng 3,09% trong giao dịch ngoài giờ, phản ánh sự lạc quan của nhà đầu tư.

Bài học chính

• EPS quý 4 của Peakstone là 0,35 đô la cao hơn dự báo là 0,33 đô la.
• Doanh thu quý 4 năm 2024 là 58 triệu đô la, cao hơn một chút so với kỳ vọng.
• Giá cổ phiếu tăng 3,09% trong giao dịch ngoài giờ.
• Mua lại danh mục Lưu trữ ngoài trời công nghiệp (IOS) quan trọng.
• Tiếp tục thoái vốn các tài sản không cốt lõi để hợp lý hóa hoạt động.

Hiệu suất công ty

Hiệu suất của Peakstone Realty Trust trong quý 4 năm 2024 đã làm nổi bật trọng tâm chiến lược của nó vào các tài sản công nghiệp, đặc biệt là phân ngành Lưu trữ ngoài trời công nghiệp (IOS). Kết quả tài chính mạnh mẽ của công ty được hỗ trợ bởi việc mua lại danh mục đầu tư IOS gồm 51 bất động sản, nâng cấp mảng công nghiệp lên gần 40% tổng giá thuê cơ bản hàng năm (ABR). Ngoài ra, Peakstone đã thoái vốn thành công 317 triệu đô la tài sản phi cốt lõi, tiếp tục điều chỉnh danh mục đầu tư của mình với các ưu tiên chiến lược.

Điểm nổi bật về tài chính

• Tổng doanh thu quý 4: 58 triệu USD
• NOI tiền mặt: 48 triệu USD
• Thu nhập ròng: 12,7 triệu đô la (0,35 đô la mỗi cổ phiếu)
• Quỹ từ hoạt động (FFO): 29,2 triệu đô la (0,74 đô la mỗi cổ phiếu)
• FFO điều chỉnh (AFFO): 25,6 triệu đô la (0,65 đô la mỗi cổ phiếu)
• AFFO cả năm: 106,6 triệu đô la (2,69 đô la mỗi cổ phiếu)

Thu nhập so với dự báo

EPS quý 4 của Peakstone là 0,35 đô la vượt quá mức dự báo 0,33 đô la, đánh dấu một bất ngờ tích cực khoảng 6,1%. Hiệu suất này phù hợp với xu hướng lịch sử của công ty là đáp ứng hoặc vượt một chút kỳ vọng thu nhập.

Phản ứng thị trường

Sau khi công bố thu nhập, giá cổ phiếu của Peakstone đã tăng 3,09% trong giao dịch ngoài giờ, đạt 11 đô la. Phản ứng này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào định hướng chiến lược và sức khỏe tài chính của công ty. Cổ phiếu vẫn nằm trong phạm vi 52 tuần, với mức cao nhất là 16,86 đô la và mức thấp nhất là 9,89 đô la.

Triển vọng & Hướng dẫn

Trong tương lai, Peakstone đặt mục tiêu duy trì tỷ lệ nợ ròng trên EBITDAre là 6:1, với mức hiện tại là 7,5 lần sau các thương vụ mua lại gần đây. Công ty có kế hoạch tiếp tục thoái vốn các tài sản không cốt lõi trong khi theo đuổi các thương vụ mua lại IOS chiến lược. Peakstone cũng tái khẳng định cổ tức hàng quý là 0,225 đô la cho mỗi cổ phiếu.

Bình luận điều hành

Giám đốc điều hành Mike Pescolante bày tỏ sự tin tưởng vào triển vọng tăng trưởng của Peakstone, nói rằng, "Chúng tôi tự tin vào khả năng tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng dài hạn và tạo ra giá trị." Ông cũng nhấn mạnh thành công của công ty trong việc giảm đòn bẩy, nói rằng, "Chúng tôi có một thành tích đã được chứng minh trong việc giảm đòn bẩy."

Rủi ro và thách thức

• Sự gián đoạn chuỗi cung ứng tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến việc mua lại và phát triển trong tương lai.
• Sự bão hòa thị trường trong phân ngành IOS có thể hạn chế cơ hội tăng trưởng.
• Áp lực kinh tế vĩ mô, chẳng hạn như biến động lãi suất, có thể ảnh hưởng đến chi phí tài chính.
• Rủi ro tập trung người thuê tồn tại trong danh mục đầu tư công nghiệp.
• Những thay đổi về quy định có thể ảnh hưởng đến việc định giá và hoạt động bất động sản.

Hỏi & Đáp

Trong cuộc gọi thu nhập, các nhà phân tích đã hỏi về sự tập trung của Peakstone vào việc mua lại tài sản IOS và quan tâm đến việc bán bất động sản văn phòng. Công ty đã báo cáo các cuộc thảo luận tích cực về việc gia hạn người thuê cho ngày hết hạn vào năm 2026, cho thấy tỷ lệ lấp đầy ổn định trong tương lai.

Bản ghi đầy đủ - Peakstone Realty Trust (PKST) Quý 4 năm 2024:

Người điều hành hội nghị: Xin nhắc lại, hội nghị này đang được ghi lại. Bây giờ tôi rất vui được giới thiệu với chủ nhà của bạn, ông.

Steve Smith, Quan hệ Nhà đầu tư. Cảm ơn ông. Bạn có thể bắt đầu.

Steve Smith, Quan hệ Nhà đầu tư, Peakstone Realty Trust: Chào buổi chiều, và cảm ơn bạn đã tham gia cùng chúng tôi trong cuộc gọi thu nhập và webcast quý IV của Peakstone Realty Trust. Đầu ngày hôm nay, chúng tôi đã đăng một bản phát hành thu nhập, bài thuyết trình bổ sung và cập nhật của nhà đầu tư lên trang Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi tại www.pkst.com. Vui lòng liên hệ với nhóm Quan hệ Nhà đầu tư của chúng tôi tại irpkst dot com nếu có bất kỳ câu hỏi nào. Công ty sẽ đưa ra các tuyên bố hướng tới tương lai, bao gồm bất kỳ tuyên bố nào không phải là sự thật lịch sử trên webcast ngày hôm nay. Các tuyên bố hướng tới tương lai như vậy dựa trên những kỳ vọng liên quan đến rủi ro và sự không chắc chắn có thể khiến kết quả thực tế khác biệt đáng kể.

Để thảo luận thêm về các rủi ro liên quan đến hoạt động kinh doanh của chúng tôi, vui lòng xem báo cáo thường niên của chúng tôi trên Mẫu 10 K và các hồ sơ tiếp theo với SEC. Ngoài ra, trong cuộc gọi này, công ty có thể tham khảo một số biện pháp tài chính không phải GAAP như quỹ từ hoạt động, quỹ điều chỉnh từ hoạt động, EBITDAre và EBITDAre chuẩn hóa. Bạn có thể tìm thấy đối chiếu bảng của các thước đo tài chính không phải GAAP này với các con số GAAP có thể so sánh hiện tại nhất trong hồ sơ của công ty với SEC. Trong cuộc gọi hôm nay có Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch và Javier Bittar, Giám đốc tài chính. Nói xong, tôi sẽ trao cuộc gọi cho Mike.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Chào buổi chiều, và cảm ơn bạn đã tham gia cuộc gọi của chúng tôi ngày hôm nay. Công ty đã có một quý IV và cả năm cực kỳ thành công, thúc đẩy đáng kể kế hoạch chiến lược của chúng tôi để chuyển danh mục đầu tư của chúng tôi sang công nghiệp với ABR công nghiệp của chúng tôi hiện chiếm gần 40 tổng số ABR. Trong suốt cả năm, chúng tôi đã mua lại danh mục đầu tư lưu trữ ngoài trời công nghiệp hoặc iOS bất động sản Premier 51 với giá 490.000.000 đô la Chúng tôi đã thoái vốn 317.000.000 đô la tài sản không cốt lõi, bao gồm cả việc loại bỏ toàn bộ phân khúc khác. Chúng tôi đã đạt được hoạt động cho thuê mạnh mẽ với chênh lệch cho thuê thuận lợi, làm nổi bật sức mạnh của khả năng hoạt động của chúng tôi. Và chúng tôi đã thực hiện một bước quan trọng khác trong việc củng cố cơ cấu vốn của mình với việc sửa đổi và mở rộng cơ sở tín dụng của chúng tôi.

Chúng tôi rất vui mừng được tham gia vào phân ngành iOS. Các tài sản của IOS có tỷ lệ xây dựng trên đất thấp hoặc độ phủ thấp, giúp tối đa hóa không gian sân để trưng bày, di chuyển và lưu trữ vật liệu và thiết bị. Phân ngành này được đặc trưng bởi quyền sở hữu phân mảnh, hạn chế nguồn cung đáng kể, các nguyên tắc cơ bản hoạt động hấp dẫn và các yêu cầu về CapEx tối thiểu. Điều quan trọng là tài sản iOS bổ sung cho tài sản công nghiệp truyền thống của chúng tôi, bao gồm kho phân phối và tài sản sản xuất nhẹ. Các loại tài sản này chia sẻ động lực thị trường, hồ sơ người thuê, cấu trúc cho thuê và trách nhiệm quản lý tài sản tương tự.

Danh mục đầu tư iOS hàng đầu mà chúng tôi mua lại trong quý IV có cơ hội thị trường 70% với tiềm năng đạt được lợi nhuận gia tăng khi chúng tôi ổn định sáu bất động sản tái phát triển. Danh mục đầu tư này nâng cao đáng kể hồ sơ tăng trưởng của công ty. Với cơ hội đáng kể để tăng trưởng bền vững trong phân ngành iOS và chuyên môn iOS độc đáo của đội ngũ của chúng tôi, chúng tôi có kế hoạch tập trung chiến lược đầu tư của mình vào các loại tài sản này, mà chúng tôi tin rằng sẽ thúc đẩy giá trị cổ đông lâu dài. Quay sang tâm tính của chúng ta. Tôi rất vui vì chúng tôi đã đạt được mục tiêu đã đề ra là bán các tài sản phân khúc khác của mình vào cuối năm 2024.

Trong quý IV, chúng tôi đã bán 10 tài sản còn lại trong phân khúc đó, hoàn thành cột mốc quan trọng này. Trong năm, chúng tôi đã bán tổng cộng 19 tài sản với giá 317.000.000 đô la bao gồm 17 bất động sản phân khúc khác và hai bất động sản phân khúc văn phòng. Một trong những lý do chính khiến việc phân phối tài sản văn phòng của chúng tôi thành công như vậy là các tòa nhà văn phòng của chúng tôi thường có kiểu cổ điển mới hơn và chứa các chức năng trung tâm cho hoạt động của người thuê. Với những thuộc tính này, nhiều người thuê của chúng tôi đã bày tỏ sự quan tâm đến việc mua bất động sản mà họ thuê và chúng tôi đã thành công trong việc chốt các loại giao dịch này. Vào năm 2024, việc mua người thuê chiếm khoảng 44% tổng số tiền thu được từ việc định đoạt của chúng tôi.

Khi chúng tôi tiếp tục thoái vốn các tài sản không cốt lõi vào năm 2025, chúng tôi sẽ duy trì sự tập trung mạnh mẽ vào việc thu hút khách thuê với tư cách là người mua tiềm năng của bất động sản của chúng tôi. Chuyển sang hoạt động cho thuê. Chúng tôi đã có một năm thành công được đánh dấu bằng những kết quả mạnh mẽ. Chúng tôi đã thuê tổng cộng khoảng 837.000 feet vuông với thời hạn thuê trung bình gia quyền là bốn điểm năm năm và đạt được mức chênh lệch cho thuê lại thuận lợi, 32% trên cơ sở GAAP và 23% trên cơ sở tiền mặt. Một số hợp đồng thuê này dành cho các tài sản phân khúc khác đã được bán ngay sau khi hợp đồng thuê hoàn tất.

Trong những trường hợp này, chúng tôi cấu trúc hợp đồng thuê một cách chiến lược để tối đa hóa số tiền bán hàng tiềm năng và giảm thiểu chi phí cho thuê tự trả phát sinh trước ngày bán dự kiến. Hoạt động cho thuê vững chắc của chúng tôi trong năm làm nổi bật chuyên môn hoạt động của chúng tôi và phản ánh nhu cầu tiếp tục mạnh mẽ đối với các bất động sản của chúng tôi trên thị trường. Kết quả của các hoạt động mua lại, định đoạt và cho thuê của chúng tôi vào năm 2024, danh mục đầu tư của chúng tôi có các đặc điểm chính sau đây vào cuối năm. Chúng tôi sở hữu tổng cộng 103 bất động sản được báo cáo trong hai phân khúc, công nghiệp và văn phòng. Danh mục đầu tư của chúng tôi bao gồm 97 bất động sản đang hoạt động và sáu bất động sản tái phát triển, là những bất động sản mà chúng tôi đã chỉ định để tái phát triển hoặc tái định vị toàn bộ.

Danh mục hoạt động của chúng tôi bao gồm 64 bất động sản phân khúc công nghiệp, bao gồm 45 địa điểm iOS và 19 tài sản công nghiệp truyền thống. Các tài sản này trải dài trên 18 tiểu bang, 31 thị trường và khoảng 58% tập trung ở các thị trường ven biển và vành đai mặt trời. Phân khúc công nghiệp ABR của chúng tôi hiện chiếm gần 40% tổng ABR của chúng tôi, tăng từ 25% vào đầu năm hai mươi bốn. Nhìn cụ thể vào tài sản iOS của chúng tôi, 45 bất động sản iOS được cho thuê khoảng 100% với 47% giá thuê cấp đầu tư, tỷ lệ 4,4 và cơ hội thị trường tiềm năng 70%. Và các tài sản công nghiệp truyền thống của chúng tôi được cho thuê 100% với 58% quyền thuê cấp đầu tư, một điệu waltz trong sáu năm và cơ hội thị trường tiềm năng 24%.

Danh mục đầu tư hoạt động của chúng tôi cũng bao gồm 33 bất động sản phân khúc văn phòng, được cho thuê 99% với 60% thuê cấp đầu tư và waltz sáu phân chín năm. Những tòa nhà này thường mới hơn, với tuổi thọ trung bình là mười hai năm và có yêu cầu vốn ngắn hạn tối thiểu. Phân khúc này có hạn chế tái đầu tư ngắn hạn với chỉ 1% mảng văn phòng ABR hết hạn vào năm 2025 và mười tám % hết hạn trong ba năm tới. Danh mục tái phát triển của chúng tôi bao gồm sáu tài sản IOS phân khúc công nghiệp bao gồm 82 mẫu Anh có thể sử dụng trên bốn tiểu bang với lợi suất ổn định được nhắm mục tiêu trong khoảng 7,5% đến 8%. Thông tin chi tiết bổ sung về các tài sản tái phát triển của chúng tôi được cung cấp trong phần bổ sung hàng quý của chúng tôi.

Cùng với đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Javier, người sẽ xem xét kết quả tài chính và hoạt động thị trường vốn của chúng tôi. Javier?

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Cảm ơn, Mike.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Tôi muốn bắt đầu bằng cách chia sẻ một vài điểm nổi bật về kết quả tài chính của chúng tôi trong quý. Tổng doanh thu khoảng 58.000.000 đô la và NOI tiền mặt là khoảng 48.000.000 đô la Thu nhập ròng thuộc về các cổ đông phổ thông là khoảng 12.700.000 đô la hoặc 0,35 đô la mỗi cổ phiếu. FFO là khoảng 29.200.000 đô la hoặc 0,74 đô la mỗi cổ phiếu trên cơ sở pha loãng hoàn toàn. AFFO là khoảng 25.600.000 đô la hoặc 0,65 đô la mỗi cổ phiếu trên cơ sở pha loãng hoàn toàn. Và NOI tiền mặt của cùng một cửa hàng là khoảng 39.000.000 đô la, tăng 0,4 so với cùng kỳ năm ngoái.

NOI cửa hàng tương tự cho phân khúc công nghiệp của chúng tôi chủ yếu bị ảnh hưởng bởi việc giảm tiền thuê liên tục trong năm thứ mười một của hợp đồng thuê phân khúc công nghiệp đã có từ trước, kết thúc vào tháng 11 năm 2024 và đảo ngược một lần thu nhập hoàn trả không phải người thuê. Nhưng đối với những mặt hàng này, NOI tiền mặt cùng cửa hàng sẽ tăng 2,8%. Đối với cả năm 2024, AFFO là khoảng 106.600.000 đô la hoặc 2,69 đô la mỗi cổ phiếu trên cơ sở pha loãng hoàn toàn. Và cùng một cửa hàng NOI tiền mặt cho danh mục đầu tư tổng thể là khoảng 154.900.000 đô la Chuyển sang bảng cân đối kế toán của chúng tôi. Tính đến ngày 31 tháng 12, tổng thanh khoản là khoảng 229.000.000 đô la bao gồm tiền mặt và công suất súng lục ổ quay.

Số dư tiền mặt của chúng tôi, không bao gồm tiền mặt bị hạn chế, là khoảng 147.000.000 đô la và chúng tôi kiếm được khoảng 1.500.000 đô la thu nhập lãi trong quý. Công suất súng lục ổ quay khả dụng là khoảng 82.000.000 đô la Trước khi xem xét các số liệu nợ khác, trước tiên hãy để tôi hướng dẫn bạn qua sự phát triển của cấu trúc nợ của chúng tôi trong suốt cả năm. Khi bắt đầu năm 2024, chúng tôi tập trung vào việc củng cố cơ cấu vốn của mình với một sáng kiến quan trọng là sửa đổi và mở rộng thành công cơ sở tín dụng của chúng tôi. Trong nửa đầu năm, chúng tôi tiếp tục giảm nợ ròng của mình xuống EBITDAre bình thường hóa từ 6,2 lần vào đầu năm xuống còn 5,9 lần vào cuối quý II. Và chúng tôi giữ lại tiền mặt dư thừa để quản lý nhu cầu hoạt động và tiếp tục cam kết chiến lược với các đối tác ngân hàng của mình.

Trong quý III, với sự hỗ trợ của nhóm ngân hàng hỗ trợ cao, chúng tôi đã thực hiện một sửa đổi và gia hạn có lợi. Thông qua sửa đổi này, chúng tôi đã gia hạn hơn 750.000.000 đô la đáo hạn ngắn hạn đến năm 2028 và kết hợp các giao ước cập nhật, tạo điều kiện thuận lợi cho việc định đoạt tài sản và cho phép các tài sản iOS được thêm vào cơ sở vay của chúng tôi. Liên quan đến sửa đổi này, chúng tôi đã tham gia các giao dịch hoán đổi kỳ hạn mới bắt đầu thả nổi sang lãi suất cố định với số tiền danh nghĩa là 550.000.000 đô la Các hoán đổi này sẽ có hiệu lực vào ngày đáo hạn của 750.000.000 đô la hoán đổi hiện tại của chúng tôi, tức là ngày 07/01/2025. Chúng trưởng thành vào ngày 07/01/2029 và có tác dụng chuyển đổi lưu huỳnh sang tỷ lệ cố định bình quân gia quyền là 3,58%. Việc sửa đổi cũng dẫn đến việc định giá tài sản công nghiệp, bao gồm cả ILS, thuận lợi hơn trong cơ sở vay của chúng tôi.

Và các hoán đổi mới đảm bảo lãi suất cạnh tranh, làm cho khoản tài trợ này vừa hiệu quả về chi phí vừa cần thiết để thực hiện các chiến lược tăng trưởng và giảm đòn bẩy của chúng tôi. Trong quý IV, các bên cho vay của chúng tôi tiếp tục hỗ trợ kế hoạch tăng trưởng của chúng tôi, cho phép chúng tôi sử dụng tính năng đàn accordion trong cơ sở tín dụng của mình để đảm bảo khoản vay có kỳ hạn 175.000.000 mới. Khoản vay có kỳ hạn đáo hạn vào năm 2028, bao gồm tùy chọn gia hạn và được định giá ở mức SOFR cộng với 175 điểm cơ bản dựa trên đòn bẩy hợp nhất của chúng tôi vào cuối năm. Số tiền thu được từ khoản vay có kỳ hạn đã được sử dụng để mua lại danh mục đầu tư của IOS mà Mike đã đề cập trước đó. Về mặt nợ có bảo đảm, sau khi bán các tài sản phân khúc khác, chúng tôi đã dập tắt tất cả các khoản nợ AIG liên quan, có số dư còn lại là 183.000.000 đô la Ngoài ra, chúng tôi đã thêm ba khoản vay thế chấp riêng biệt với tổng trị giá 110.000.000 đô la với lãi suất trung bình gia quyền là 5,64%.

Các khoản vay này được đảm bảo bằng các bất động sản công nghiệp truyền thống của chúng tôi với hai khoản đáo hạn vào năm 2029 và một khoản đáo hạn vào tháng 02/1932. Kết quả của những hành động này, các chỉ số nợ cuối năm của chúng tôi như sau: 1.360.000.000 đô la tổng nợ chưa thanh toán với 1.000.000.000 đô la nợ không có bảo đảm trên cơ sở tín dụng của chúng tôi và phần còn lại là nợ thế chấp không truy đòi. Sau khi trừ tiền mặt, nợ ròng của chúng tôi là khoảng 1.200.000.000 đô la và tỷ lệ nợ ròng trên EBITDAre bình thường hóa của chúng tôi là 7,5 lần. Bao gồm ảnh hưởng của việc hoán đổi lãi suất, 82% nợ của chúng tôi là cố định và lãi suất trung bình gia quyền của chúng tôi cho tất cả các khoản nợ có bảo đảm và không có bảo đảm vào cuối năm là 4,4%. Trong quý IV, như đã thông báo trước đó, chúng tôi đã trả cổ tức 0,225 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông vào ngày 17 tháng 1 và Hội đồng Quản trị đã thông qua cổ tức cho quý đầu tiên với số tiền 0,225 đô la cho mỗi cổ phiếu phổ thông được trả vào ngày 17 tháng 4 cho những người nắm giữ hồ sơ vào ngày 31 tháng 3.

Trong khi công ty dự kiến sẽ tiếp tục trả cổ tức hàng quý, tất cả các quyết định cổ tức trong tương lai sẽ tiếp tục được đưa ra bởi Hội đồng Quản trị. Với điều đó, tôi sẽ vượt qua

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành và Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: cuộc gọi trở lại với Mike. Cảm ơn bạn, Javier. Trong tương lai, chúng tôi vẫn tập trung vào việc duy trì cách tiếp cận kỷ luật đối với mức nợ của mình. Cơ sở tín dụng quay vòng của chúng tôi cung cấp sự linh hoạt để điều chỉnh nợ khi cần thiết và chúng tôi có vị trí tốt để trả nợ thông qua số tiền thu được từ việc bán tài sản không cốt lõi. Ngoài ra, chúng tôi có sự linh hoạt về vốn để theo đuổi các thương vụ mua lại iOS chiến lược, mang lại cho chúng tôi lợi thế cạnh tranh khi chúng tôi tìm cách mở rộng danh mục đầu tư và cải thiện hơn nữa quỹ đạo tăng trưởng của mình.

Chúng tôi tự tin vào khả năng tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng dài hạn và tạo ra giá trị, đồng thời chúng tôi mong đợi một năm thành công nữa trong tương lai. Bây giờ chúng tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho nhà điều hành để trả lời một số câu hỏi từ các nhà phân tích. Toán tử?

Nhà điều hành hội nghị: Cảm ơn bạn. Bây giờ chúng tôi sẽ tiến hành một phiên hỏi đáp. Câu hỏi đầu tiên đến từ dòng Feral Granite với Bank of America. Xin hãy tiếp tục.

Farrell Granite, Nhà phân tích, Bank of America: Xin chào, chào buổi tối. Cảm ơn bạn đã trả lời câu hỏi của tôi. Đầu tiên tôi muốn nhận được một vài nhận xét về sự thèm muốn của bạn khi mong đợi các thương vụ mua lại trong việc có sự kết hợp giữa iOS hoặc các thuộc tính loại công nghiệp truyền thống mà bạn đã có trong danh mục đầu tư của mình. Có một cách nào mà bạn đang nghiêng về không? Và bạn cũng đang thấy loại chênh lệch giá hoặc cạnh tranh nào trên thị trường?

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Cảm ơn bạn đã tham gia cùng chúng tôi, Farrell. Thật vui khi nghe bạn. Vì vậy, khi chúng ta ngồi đây ngày hôm nay, sự kết hợp mà chúng ta thấy hấp dẫn nhất thực sự liên quan đến iOS. Mặc dù tỷ lệ giới hạn iOS, tôi có thể nói, đã tiến gần hơn đến công nghiệp truyền thống, nhưng chúng chắc chắn vẫn còn một khoảng trống trong đó. Và sau đó tôi nghĩ khi bạn nhìn tổng thể vào sự tăng trưởng nhúng trong danh mục đầu tư iOS, chúng tôi thấy rằng có một động lực tốt hơn đang diễn ra ở đó.

Vì vậy, hiện tại, nhìn chung, chúng tôi đang nói rằng chúng tôi đang đầu tư vào công nghiệp, nhưng Bank of America chủ yếu vào tài sản iOS.

Farrell Granite, Nhà phân tích, Bank of America: Được rồi. Cảm ơn bạn. Và cũng chỉ theo dõi nhận xét của bạn về tái chế vốn và tập trung vào danh mục đầu tư văn phòng. Tôi tò mò liệu bạn có nhận được bất kỳ khoản tiền nhập trực tiếp nào không, nếu bạn thấy bất kỳ sự thèm ăn nào nữa, đặc biệt là khi tin tức xung quanh văn phòng đã trở nên nhẹ nhàng hơn một chút?

Farrell Granite, Nhà phân tích, Bank of America: Vâng.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành và Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Được rồi. Vâng, tôi nghĩ một trong những chủ đề mà chúng ta đang thấy, tôi đoán có hai chủ đề ngoài kia. Những gì chúng tôi đang tìm thấy về mặt quan tâm thực sự ở cấp địa phương, các xạ thủ địa phương, các chuyên gia ở một địa điểm cụ thể đã có mặt trên thị trường, đang nhận thấy giá cả ngày nay rất, rất, rất hấp dẫn đối với họ. Và sau đó tôi nghĩ điều thứ hai mà chúng tôi đang thấy, và nếu bạn nhìn vào những gì chúng tôi có thể làm trong năm ngoái, tôi nghĩ 44% tổng số tiền thu được của chúng tôi đến từ những người thuê hiện tại và hoặc những người thuê từ bên ngoài đến với tư cách là người dùng để tiếp quản tài sản. Vì vậy, có một chênh lệch giá tồn tại về chi phí tín dụng đối với các loại người thuê mà chúng tôi có, đó là Fortune 500, người thuê của những người thuê lớn hơn, đáng tín dụng hơn.

Và họ có khả năng tài trợ cho các dự án với mức chênh lệch đáng kể so với các nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư truyền thống, nhà đầu tư tổ chức. Vì vậy, tôi với Bank of America là hai chủ đề. Tôi nghĩ mọi người phần lớn đều hy vọng với một sự trở lại văn phòng đáng kể, ít nhất là công khai rằng phía cầu sẽ quay trở lại đó.

Farrell Granite, Nhà phân tích, Bank of America: Tuyệt vời. Và chỉ một cái nữa từ tôi. Chỉ là suy nghĩ nhiều hơn về khía cạnh tăng trưởng bên trong. Tôi nhận thấy điều đó và bạn đã đưa ra một vài nhận xét về việc hết hạn hợp đồng thuê sẽ tăng lên vào năm 2026 và những năm xa hơn. Có trọng tâm chính nào hơn vào việc có thể đẩy giá thang cuốn cho thuê trong tương lai và bất kỳ gia hạn hợp đồng thuê mới nào không?

Và những cuộc đàm phán đó diễn ra như thế nào?

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Vì vậy, như chúng tôi đã xác định trong việc mua lại danh mục đầu tư iOS, chúng tôi có năm cơ hội trong việc tái phát triển, phân khúc phụ, nếu bạn muốn, nơi chúng tôi đang tích cực định vị lại các tài sản đó theo một cách nào đó, hình dạng hoặc hình thức và hoạt động cho thuê khá tốt. Tài sản thứ sáu là một sự tái phát triển từ cơ bản, vì vậy đó là một loại động vật khác. Nhưng tôi nghĩ rằng cùng với một số cuộc thảo luận mà chúng tôi có với những người thuê hiện tại của chúng tôi, những người sắp hết hạn hợp đồng thuê trong vài năm tới, tôi nghĩ chúng tôi khá vui mừng về những gì chúng tôi đang thấy ở cả hai đầu chỉ về sự gia tăng của reBank of America và tốc độ tăng trưởng trong chính thời hạn thuê. Vì vậy, hãy theo dõi. Chúng tôi còn rất nhiều việc phía trước, nhưng hầu hết các dự án của chúng tôi đang được tiến hành và chắc chắn là trên thị trường và rất nhiều sự quan tâm đối với những bất động sản đó.

Farrell Granite, Nhà phân tích, Bank of America: Tuyệt vời. Cảm ơn bạn rất nhiều và chúc mừng quý này.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Cảm ơn, Farrah.

Nhà điều hành hội nghị: Cảm ơn bạn. Câu hỏi tiếp theo đến từ dòng của Michael Goldsmith với UBS. Xin hãy tiếp tục.

Michael Goldsmith, Nhà phân tích, UBS: Chào buổi chiều. Cảm ơn rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi. Câu hỏi đầu tiên liên quan đến số tiền thu được từ việc bán phân khúc khác. Giống như chúng ta nên nghĩ như thế nào về cách bạn sẽ sử dụng nó? Có vẻ như bạn biết, các bình luận từ thông cáo báo chí cho thấy bạn có thể sử dụng nó để trả nợ hoặc đầu tư iOS có mục tiêu để cố gắng có thêm một chút màu sắc về cách chúng tôi nghĩ về việc trả nợ so với đầu tư tiếp tục?

Cảm ơn.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Này, Michael, đó là Javier. Phần lớn hoặc gần hai phần ba số tiền thu được từ việc bán hàng được dành để trả nợ AIG, vì vậy chúng tôi hoàn toàn bị dập tắt ở đó. Và cũng có một khoản vay nhỏ hơn khoảng 11.000.000 đô la đã được thanh toán như một phần của số tiền bán hàng ở đó. Số dư, nó đã làm tăng số dư tiền mặt của chúng tôi trong năm và thực sự trên cơ sở nợ ròng đã cải thiện đòn bẩy của chúng tôi một chút, mặc dù chúng tôi như bạn đã thấy trong hồ sơ, chúng tôi đã tăng một chút cho việc mua lại. Nhưng chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào đòn bẩy.

Chúng tôi đã hoàn thành quý thứ hai xuống còn 5,9 lần. Chúng tôi đã lên đến 7,5 lần do kết quả của việc mua lại. Vì vậy, chúng tôi sẽ thực sự xem xét số tiền thu được từ việc bán hàng trong tương lai theo cách tiếp cận cân bằng, xem xét đòn bẩy và củng cố bảng cân đối kế toán và cũng tập trung vào tăng trưởng.

Michael Goldsmith, Nhà phân tích, UBS: Cảm ơn vì điều đó. Và như một sự tiếp theo, có vẻ như bạn đang tiếp tục xem xét việc thoái vốn các tài sản không cốt lõi. Bạn có định nghĩa tài sản không cốt lõi là tài sản văn phòng không? Hay điều đó cũng bao gồm một số công nghiệp truyền thống

Nhà điều hành hội nghị: tài sản cũng vậy?

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Vâng, nhân tiện, tôi nghĩ, cảm ơn bạn đã tham gia cùng chúng tôi, Michael, và đánh giá cao bạn đã đón nhận chúng tôi trong phạm vi bảo hiểm. Tôi nghĩ từ quan điểm của chúng tôi, chắc chắn, cách tiếp cận của chúng tôi thực sự là tối đa hóa giá trị. Và tôi nghĩ trong thế giới ngày nay, khi bạn nhìn vào lợi nhuận từ văn phòng, rủi ro tái đầu tư và rủi ro đầu tư, những điều đó đặt một trọng lượng khá nặng nề lên văn phòng. Vì vậy, từ góc độ đó, tôi nghĩ rằng, đó sẽ là thành phần lớn hơn trong nhóm tài sản không cốt lõi của chúng tôi, nếu bạn muốn.

Michael Goldsmith, Nhà phân tích, UBS: Hiểu rồi. Và có lẽ chỉ là một điều cuối cùng cho tôi. 10% ABR công nghiệp của bạn sẽ hết hạn vào năm 2026. Bạn có cảm giác về khả năng người thuê gia hạn không? Bạn có bắt đầu có những cuộc trò chuyện đó không?

Và những cuộc trò chuyện đó với những người thuê nhà hiện tại của bạn như thế nào? Cảm ơn.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Vâng. Chúng tôi không thực sự có, chúng tôi có thể không có đủ khả năng tái đầu, nhưng để có được sự tăng trưởng mà chúng tôi muốn thấy. Nhưng chúng tôi đã thảo luận liên quan đến việc tiếp xúc ở đó. Và cho đến nay, mọi thứ chúng tôi nghe đều tích cực, nhưng vẫn còn hơi sớm. Không hẳn là chúng tôi không hoàn toàn ở đó về mặt thời gian.

Michael Goldsmith, Nhà phân tích, UBS: Tuyệt vời. Cảm ơn rất nhiều. Chúc may mắn vào năm 2025.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành và Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Cảm ơn, Michael. Cảm ơn bạn, Michael.

Nhà điều hành hội nghị: Cảm ơn bạn. Câu hỏi tiếp theo đến từ dòng của Anthony Howe với Tuohy Securities. Xin hãy tiếp tục.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Xin chào các bạn. Chúc mừng bạn đã bán phân khúc còn lại và các bạn đã làm một công việc tuyệt vời vào năm 2024. Chỉ cần một câu hỏi nhanh cho bạn Javier. Bạn đã đề cập rằng giống như hai phần ba số tiền thu được từ việc bán phân khúc khác được dùng để trả khoản vay AGI, phải không? Nhưng khi tôi kiểm tra khoản bổ sung trong quý thứ ba, khoản vay AGI đã có số dư chưa thanh toán là 183.000.000 đô la Chỉ tò mò, chẳng hạn như thế nào, bạn có thể giúp tôi thu hẹp khoảng cách không?

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Vâng, tôi nghĩ tôi chỉ nói chung là hai phần ba. Số dư là 183.000.000 đô la vào cuối quý thứ ba. Nhưng nếu bạn nhìn vào đầu năm, tôi nghĩ chúng tôi đang ở trong phạm vi 200.000.000 đô la. Tôi tin rằng tôi nghĩ đó là chúng tôi bắt đầu trong phạm vi 212.000.000 đô la.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Gotcha. Nhưng bạn đã đề cập rằng hai phần ba trong số 190.000.000 đô la được dùng để trả khoản vay AGI. Vậy nó đã đi từ thế nào

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Tôi xin lỗi. Đó là tổng số tiền bán hàng 317.000.000 đô la trong năm. Đó là những gì tôi muốn nói.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Hiểu rồi. Ok. Điều đó có ý nghĩa hơn rất nhiều. Ok.

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Vâng. Có.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Xin lỗi về điều đó.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Đừng lo lắng. Các bạn nghĩ gì như các bạn, tôi nghĩ khoản nợ ròng của các bạn so với EBITDA hiện tại giống như giữa bảy. Các bạn muốn nó trở thành gì vào cuối năm?

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã trích dẫn kể từ thời điểm chúng tôi liệt kê rằng chúng tôi sẽ nhắm đến tỷ lệ sáu trên một. Và năm ngoái như một bằng chứng về điều đó, chúng tôi đã giảm xuống còn 5,9%. Tôi nghĩ nếu bạn nhìn lại, Anthony, mọi thứ chúng tôi đã thực sự làm trước khi niêm yết và dẫn đến cuối năm nay, ý tôi là, chúng tôi đã bán hơn 2.000.000.000 đô la tài sản trong hai năm qua. Chúng tôi đã thoát khỏi liên doanh, liên doanh văn phòng và sau đó chúng tôi đã hoàn thành việc bán các phân khúc khác. Chúng tôi đã thực sự thúc đẩy cùng một lúc, chúng tôi đã di chuyển tỷ lệ phần trăm ABR gắn liền với công nghiệp như chúng tôi đã chỉ ra.

Vì vậy, tôi nghĩ chúng tôi có một thành tích đã được chứng minh trong việc giảm đòn bẩy. Chúng tôi sẽ không có gì tuyến tính, nhưng chúng tôi để mắt đến quả bóng, bạn biết đấy, về bản chất, cân bằng rất hiệu quả, tiếp tục tăng trưởng với việc giảm đòn bẩy. Và tôi nghĩ chúng tôi có tất cả các công cụ để làm điều đó. Và bạn đã thấy chúng tôi có cam kết thực hiện loại con số đó.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Được rồi. Và chỉ một câu hỏi cuối cùng. Các bạn đã bắt đầu tiếp thị danh mục đầu tư văn phòng chưa? Và chỉ tò mò như bạn đang thấy gì về nhu cầu hoặc sự quan tâm của người mua đối với những tài sản đó?

Mike Pescolante, Giám đốc điều hành kiêm Chủ tịch, Peakstone Realty Trust: Vâng, ý tôi là, chúng tôi có các bất động sản đang có trên thị trường và chúng tôi có những bất động sản chỉ mới được báo giá. Tôi có thể nói rằng chúng tôi cảm thấy tôi, bạn biết đấy, chúng tôi đã nói về điều này trong quá khứ trong những cuộc gọi này và và trực tiếp. Tôi không biết năm nay sẽ mang lại cho chúng tôi điều gì, nhưng tôi nghĩ như Farrell đã đề cập đến nó, nó cảm thấy tích cực hơn so với trước đây. Tôi không biết rằng chúng ta sẽ thấy những người mua danh mục đầu tư một cách nhất thiết. Thị trường nợ vẫn còn một chút vàng da.

Tôi nghĩ rằng hầu hết các dịch vụ CMBS trên cơ sở ống dẫn sẽ cho phép một cái gì đó trong 10% là tiêu chuẩn năm ngoái. Tôi đã nghe một trích dẫn trong vài ngày qua từ ai đó nói rằng có thể điều đó đang đẩy lên đến 20%. Vì vậy, có một số loại nới lỏng đang diễn ra trong lĩnh vực nợ và tôi nghĩ điều đó sẽ thúc đẩy nhu cầu của người mua trong tương lai nếu hiệu ứng đó được duy trì.

Javier Bittar, Giám đốc tài chính, Peakstone Realty Trust: Cảm ơn bạn.

Nhà điều hành hội nghị: Cảm ơn bạn. Điều này kết thúc hội nghị từ xa hôm nay. Bạn có thể ngắt kết nối đường dây của mình tại thời điểm này. Cảm ơn bạn đã tham gia.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.