Những vùng tối của khủng hoảng nhà ở

Vietstock - Những vùng tối của khủng hoảng nhà ở

Ở rất nhiều đô thị trên thế giới hiện nay, tốc độ tăng của giá nhà nhanh hơn thu nhập khiến cho rất nhiều người dần dần từ bỏ ước mơ “an cư” hợp với túi tiền (affordability), ngay cả trong trường hợp đi thuê. Tuy vậy, cũng có một số nơi khủng hoảng nhà ở được kiểm soát khá tốt là vì đâu?

Thị trường ưu ái người giàu

Theo Knight Frank, một tổ chức nổi tiếng thế giới về tư vấn cho những người giàu (HNWIs), tỷ trọng tài sản của nhóm người này dành cho bất động sản cả trực tiếp và gián tiếp lên đến ít nhất là 54% vào cuối năm 2023. Không những vậy, tài sản của giới nhà giàu sẽ tiếp tục tăng mạnh, và theo một ước tính của Deloitte, các gia đình siêu giàu sẽ kiểm soát khoảng 9.500 tỉ đô la Mỹ vào năm 2030, tăng 73% so với hiện nay.

Sở dĩ bất động sản thu hút và là công cụ chủ chốt để người giàu củng cố và phát triển tài sản của mình là vì họ biết tận dụng các chính sách thuế cũng như đòn bẩy tài chính. Nhưng quan trọng hơn hết, đó là sự thất bại trong chính sách điều tiết cung – cầu của các chính phủ.

Ở những nơi khủng hoảng nhà ở, đều có một điểm chung là thiếu hụt nguồn cung và là những đô thị. Lý do là ở những đô thị, hạ tầng và các dịch vụ tiện ích được đầu tư tốt hơn, các cơ hội giáo dục và việc làm tốt hơn. Nhưng cũng chính vì thu hút những lao động có chất lượng, thu nhập cao hơn thì khoảng cách về thu nhập ngày càng lớn. Với những người có thu nhập vừa và thấp thì cơ hội có được một chỗ ở đàng hoàng đã là khó huống chi đến việc sở hữu.

Theo số liệu của tổ chức OECD, nhóm có thu nhập thấp trung bình chi tiêu cho chi phí nhà ở khoảng 35% thu nhập, nổi trội nhất là Mỹ, Anh lên đến gần 50%. Sự khan hiếm nguồn cung nhà ở khu vực trung tâm đã khiến cho giá nhà (cả thuê và mua) tăng nhanh hơn cả mức tăng tiền lương của người lao động. Thêm vào đó, sống xa trung tâm không phải là lựa chọn của nhiều người lao động vì những phí tổn về thời gian di chuyển cũng như tiện ích hạ tầng.

Một điều trớ trêu là ở nhiều nơi, những người sở hữu nhiều nhà cho thuê lại là những chính trị gia hay những người có lợi ích liên quan. Vì lẽ đó, chính sách hạn chế nguồn cung nhà ở tại các khu vực đô thị có phải là có chủ ý?

Những nỗ lực tạo hy vọng

Khủng hoảng nhà ở xuất phát từ chênh lệch cung – cầu có lẽ rất nhiều người thấy được, nhưng chỉ có ít nơi dám trực diện với vấn đề. Để tăng nguồn cung và giảm nhu cầu, một số chính quyền đã đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, có trợ cấp về nhà ở, gia tăng nguồn cung với giá cả hợp lý hơn.

Những ví dụ có thể kể đến như chính sách nhà ở xã hội ở Áo, Phần Lan, Hà Lan, Pháp, Đức với việc phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê, hay chính sách của Singapore trong việc quản lý sở hữu nhà xã hội thông qua Housing & Development Board (HDB (HM:HDB)).

Ở Mỹ, một số chính quyền địa phương đã rất tích cực trong việc tăng nguồn cung nhà ở, từ việc đẩy nhanh chuyện cấp phép, cho đến chỉnh sửa quy hoạch, phân vùng để có thể xây mới thêm được nhiều. Có lẽ nổi bật nhất là chính sách của bang Texas (Austin, Houston) và Minnesota (Minneapolis). Cụ thể như ở Minneapolis, số lượng nhà mới xây chủ yếu là các chung cư trên 20 căn hộ, quy định độ cao tối thiểu và giảm yêu cầu về bãi đậu xe cho các công trình xây dựng mới.

Với những căn nhà cũ ở khu vực trung tâm, ưu tiên dành cho người mua hay chủ đầu tư cải tạo thành chung cư hay nhà phố 2-3 tầng. Việc phát triển nhà tập thể ngay lập tức làm giảm giá trị của những căn nhà trong khu vực, từ đó kéo giá bất động sản đi xuống.

Tuy vậy, những nỗ lực của một số chính quyền là lẻ loi, và có nguy cơ các chính sách bị thay đổi khi có các thay đổi về lãnh đạo chính trị. Bởi vì, có không ít chính trị gia trước khi bầu cử đã hứa hẹn rất nhiều, đưa chương trình nhà ở vừa túi tiền người lao động vào chương trình tranh cử, nhưng khi thắng cử rồi thì bỏ lơ một cách có chủ ý.

Giải pháp thích ứng

Thị trường bất động sản gắn liền với lợi ích của giới giàu có, hệ thống ngân hàng và các chính trị gia, do đó rất khó mà đòi hỏi họ tự nguyện từ bỏ. Những năm gần đây đã có một số phong trào và đòi hỏi đánh thuế người giàu nhưng tính phổ biến và lan tỏa còn rất yếu. Một phần là do số đông chưa nhận thức được vấn đề, và một phần do sự cản trở của những người lo sợ bị ảnh hưởng.

Ngay như ở Mỹ, hiện nhiều người đã loại bỏ dần việc sở hữu nhà ra khỏi danh sách mong ước. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, tuổi bình quân sở hữu nhà của người Mỹ đã tăng từ 29 vào năm 1981 lên 35 trong năm 2023. Thêm vào đó, gánh nặng lạm phát và lãi vay cũng là những cản trở cho ước mơ sở hữu nhà của người Mỹ nói riêng, và người lao động ở trên thế giới nói chung.

Để thích ứng, có những người nỗ lực tăng thu nhập, tiết kiệm và đầu tư để tìm được một tấm vé gia nhập vào câu lạc bộ những người giàu. Và cũng có những người tích cực trong việc gây ảnh hưởng đến các chính sách liên quan đến nhà ở của người lao động, giảm bất bình đẳng.

Trong tác phẩm The God Father có câu nói “một luật sư với cái va li có thể đánh cắp nhiều hơn một trăm người đàn ông có súng”, ngụ ý rằng ảnh hưởng của các chính sách qua luật lệ, quy định là rất lớn. Chính vì vậy mà mỗi người lao động cần ý thức được quyền của mình trong việc lựa chọn người đại diện chính trị cho mình, nhất là ở các quốc gia phát triển. Thông qua lá phiếu của mình, các cử tri cần gây áp lực nhiều hơn với các ứng viên về vấn đề nhà ở, làm sao để các chính sách từ quy hoạch đến thực hiện, hỗ trợ tài chính, lãi suất cho vay hài hòa với nhau, đảm bảo quyền cơ bản của người dân là có được chỗ ở tử tế (decent).

Khi tăng được nguồn cung và khả năng tiếp cận của người lao động, khủng hoảng nhà ở sẽ được xử lý như một số nơi đã thành công.

TS. Võ Đình Trí