Khu đất 13,600m2 mới ở Tây Hồ Tây hé lộ bước đi nào của Mapletree? (Kỳ 1)

Vietstock - Khu đất 13,600m2 mới ở Tây Hồ Tây hé lộ bước đi nào của Mapletree? (Kỳ 1)

Cuối năm 2024, Mapletree Investments Pte Ltd (Mapletree) hoàn tất thương vụ mua lại lô đất 13,600m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây từ Taseco Land, mở đường xây dựng tòa tháp văn phòng hạng A kết hợp bán lẻ với tổng diện tích sàn gần 92,000m2. Đây là một trong những động thái hiếm hoi của tập đoàn bất động sản Singapore tại Hà Nội sau hơn 1 thập niên chủ yếu tập trung vào TPHCM.

Lô đất trên mang ký hiệu B3-CC2-A, được phép phát triển tòa tháp cao 37 tầng, nằm trong tổ hợp Landmark 55 quy hoạch cho khách sạn, thương mại và văn phòng, tổng vốn đầu tư gần 6 ngàn tỷ đồng. Ban đầu, tài sản này do CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, HOSE: TAL) mua lại từ Công ty TNHH Phát triển THT - chủ đầu tư khu đô thị Tây Hồ Tây, nhưng đến cuối năm 2024 đã chuyển nhượng cho Mapletree. Theo ghi nhận vào cuối quý 3/2024, giá gốc lô đất là 781 tỷ đồng. Còn TAL đã hoàn tất thoái toàn bộ 99.8% vốn CTCP Tầm nhìn Hồ Tây (tương đương gần 1,320 tỷ đồng) vào giữa tháng 12/2024.

Đây là dự án thứ 2 của Mapletree tại Hà Nội, sau Pacific Place - tòa nhà phức hợp với gần 40,000m2 văn phòng hạng A được Tập đoàn mua lại từ năm 2010. Trong báo cáo gửi cổ đông cuối năm tài chính 2024/2025, ông Hiew Yoon Khong - CEO Mapletree cho biết Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường chiến lược của Tập đoàn.

“Thị trường văn phòng Việt Nam vẫn giàu tiềm năng. Vì vậy, chúng tôi quyết định mua lại khu đất ở Hà Nội để phát triển dự án gần 92,000m2 kết hợp thương mại bán lẻ”, ông nói.

Không giống Pacific Place - dự án được Mapletree thâu tóm sau khi hoàn thiện, Hanoi Mixed-use Development (tên gọi dự án mới của Mapletree tại Hà Nội) được phát triển từ đầu. Hiện công trình đã bước vào thi công phần ngầm và dự kiến sẽ đưa ra thị trường khoảng 69,400m2 diện tích sàn cho thuê.

Việc lựa chọn Tây Hồ Tây - một trong những khu đô thị mới có quy hoạch đồng bộ - cho thấy Mapletree muốn bám sát sự dịch chuyển trung tâm hành chính và tài chính về phía Tây Bắc của Thủ đô.

Số phận tháp đôi văn phòng ở Saigon South Place?

Song song với kế hoạch ở Hà Nội, trong báo cáo thường niên 2024/2025, Mapletree cũng bất ngờ nhắc lại dự án V Plaza - tòa tháp đôi hạng A với diện tích cho thuê 63,300m2 tại khu Nam TPHCM sau nhiều năm im ắng. Công trình thuộc khu phức hợp Saigon South Place ở quận 7 cũ, từng công bố thiết kế từ năm 2019 và dự kiến hoàn tất vào năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa khởi công.

Saigon South Place là dự án phức hợp đầu tiên của Mapletree tại Việt Nam, triển khai từ năm 2009 trong liên doanh với CTCP Đầu tư Phát triển Sài Gòn Co.op (SCID, UPCoM: SID). Để triển khai, các bên thành lập CTCP Phát triển Khu phức hợp Thương mại Vietsin với vốn điều lệ 117.8 triệu USD, trong đó Mapletree Tan Phong Ltd sở hữu 48.5%, CTCP Trung tâm Thương mại Ever Fortune (thành viên Mapletree) nắm 13.5%, SCID nắm 36% và Công ty TNHH Đầu tư Quốc tế Sài Gòn Co.op giữ 2%.

Sau hơn 10 năm, khu phức hợp này đã hình thành nhiều hạng mục như trung tâm thương mại SC VivoCity, tòa văn phòng Mapletree Business Centre, cùng các công trình nhà ở và căn hộ dịch vụ. Việc V Plaza bất ngờ xuất hiện trở lại trong báo cáo cho thấy Mapletree chưa từ bỏ dự án này, đồng thời hé lộ kế hoạch mở rộng mạnh hơn ở phân khúc văn phòng hạng A tại TPHCM trong giai đoạn tới.

Trước khi tái khẳng định kế hoạch với V Plaza hay Hanoi Mixed-use Development, Mapletree từng nhiều lần mở rộng danh mục tại Việt Nam bằng cách thâu tóm bất động sản đã hoàn thiện. Ngoài Pacific Place ở Hà Nội, đáng chú ý là thương vụ năm 2016 khi Tập đoàn chi hơn 215 triệu USD để mua lại tổ hợp Kumho Asiana Plaza tại trung tâm quận 1 cũ, TPHCM.

Khi đó, Asiana Airlines Inc và Kumho Industrial Co., Ltd đã đồng loạt chuyển nhượng toàn bộ 50% cổ phần mỗi bên (tương đương gần 507 tỷ đồng) tại Công ty TNHH Kumho Asiana Plaza Sài Gòn cho Mapletree. Sau giao dịch, doanh nghiệp này đổi tên thành Công ty TNHH Sài Gòn Boulevard Complex.

Mapletree còn mua lại CentrePoint tại quận Phú Nhuận cũ. Dự án này thuộc CTCP Đầu tư Nguyên Vũ do bà Chu Thị Minh Ngọc làm Giám đốc. Năm 2015, Mapletree thâu tóm toàn bộ 132 tỷ đồng vốn điều lệ tại đây.

Khác với “đồng hương” CapitaLand hay Keppel Land, Mapletree không xây dựng danh mục quá đồ sộ nhưng vẫn nắm giữ nhiều bất động sản ở vị trí cực kỳ đắc địa, trong đó mảng văn phòng tập trung vào phân khúc hạng A. Đến năm 2018, Tập đoàn lấn sang mảng nhà ở với One Verandah - dự án căn hộ hạng sang hơn 1.6ha ven sông Sài Gòn tại quận 2 cũ.

Dự án này có tổng vốn đầu tư hơn 2.9 ngàn tỷ đồng, gồm 779 căn hộ, do Công ty TNHH Trước Sông TML (Việt Nam) làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp vốn thuộc Lancer (Cayman Islands) với vốn điều lệ 14.1 triệu USD, trước khi về tay Mapletree vào năm 2018. Sau đó, Công ty được nâng vốn lên hơn 30.2 triệu USD.

Đáng chú ý, nhiều pháp nhân gắn với các dự án của Mapletree tại Việt Nam đều có dấu ấn của ông Lim Teng-Kiat. Ông hiện là Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật của CTCP Trung tâm Thương mại Ever-Fortune - chủ đầu tư Pacific Place tại Hà Nội, đồng thời cũng giữ vai trò tương tự tại CTCP Tầm nhìn Hồ Tây - công ty con gián tiếp của Taseco Land và là đơn vị nắm giữ khu đất vừa chuyển nhượng cho Mapletree. Ngoài ra, ông Lim còn đứng tên lãnh đạo tại một số công ty khác trong hệ sinh thái Mapletree, như CTCP Đầu tư Nguyên Vũ (chủ sở hữu CentrePoint) hay Công ty TNHH Trước Sông TML - đơn vị triển khai dự án One Veranda.

Văn phòng tại Hà Nội đối diện áp lực dư cung

Quyết định đầu tư tại Hà Nội của Mapletree diễn ra trong bối cảnh thị trường văn phòng được dự báo chịu áp lực lớn về nguồn cung trong 3 năm tới. Theo Cushman & Wakefield (C&W), quý 2/2025, giá thuê trung bình văn phòng hạng A đạt 31.79 USD/m2/tháng - gần như đi ngang theo quý nhưng tăng 2.3% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do điều chỉnh tại một số dự án khu vực trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy hạng A hơn 76%, tăng gần 2 điểm phần trăm theo quý.

C&W dự báo giai đoạn 2025-2027, Hà Nội sẽ bổ sung hơn 418,000m2 văn phòng, riêng khu phía Tây chiếm khoảng 74%. CBRE cũng cho rằng, khi loạt dự án hoàn tất vào cuối năm 2025, tỷ lệ trống sẽ tăng, phù hợp với nhận định của Mapletree rằng Hà Nội sẽ chịu áp lực từ khoảng 170,000m2 nguồn cung mới trong 2-3 năm tới, trong khi TPHCM hưởng lợi nhờ quỹ đất hạn chế.

Xuất phát từ mảng bất động sản công nghiệp, Mapletree nhanh chóng đưa văn phòng trở thành 1 trong 4 mảng kinh doanh cốt lõi, cùng logistics, trung tâm dữ liệu và nhà ở sinh viên. Đến cuối tháng 3/2025, văn phòng chiếm 25% trong tổng tài sản quản lý (AUM) hơn 80 tỷ SGD (khoảng 62 tỷ USD) của Mapletree, chỉ xếp sau logistics (42%).

Ấn Độ hiện là thị trường sôi động nhất, với tổng diện tích văn phòng đạt 1.6 triệu m2 trong năm tài chính 2024/2025, vượt xa những cái tên xếp sau như Mỹ hay Trung Quốc.

“Tại các thị trường cửa ngõ như Ấn Độ, Việt Nam và một số nước châu Âu, nhu cầu thuê văn phòng hạng A tiếp tục gia tăng khi người lao động quay lại làm việc trực tiếp. Ngược lại, tại Mỹ và Úc, phân khúc này vẫn chậm lại do xu hướng làm việc từ xa. Dù thận trọng với triển vọng ngắn hạn, chúng tôi vẫn tăng cường đầu tư vào Ấn Độ và Việt Nam - những thị trường giàu tiềm năng”, CEO Hiew Yoon Khong cho hay.

* TAL bán tòa nhà văn phòng trong tổ hợp Landmark 55 cho nước ngoài, sếp cũ CapitaLand ngồi "ghế nóng"

Tử Kính