Hiện tượng ngược đời trên thị trường bất động sản Mỹ và thương vụ tỷ đô của Warren Buffett

Vietstock - Hiện tượng ngược đời trên thị trường bất động sản Mỹ và thương vụ tỷ đô của Warren Buffett

Tập đoàn Berkshire Hathaway của Chủ tịch Warren Buffett rót hơn 1 tỷ USD vào các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong bối cảnh nước Mỹ đang chứng kiến một hiện tượng kỳ lạ: giá nhà mới xây dựng lại thấp hơn giá nhà đã qua sử dụng.

Vào tháng 6/2025, giá bán trung vị (median) của một ngôi nhà mới xây ở Mỹ là 402 ngàn USD, thấp hơn khoảng 33 ngàn USD so với nhà đã qua sử dụng – đây là mức chênh lệch lớn nhất trong ít nhất 25 năm qua. Đến tháng 7, khoảng cách này thu hẹp còn 19 ngàn USD (tức 4%), nhưng vẫn là mức chiết khấu đáng kể.

Hiện tượng này đảo ngược quy luật thị trường kéo dài hàng thập kỷ, khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn về tương lai của thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính Mỹ. Giữa bối cảnh đó, thương vụ đầu tư hơn 1 tỷ USD của huyền thoại Warren Buffett vào các công ty bất động sản dân cư càng thu hút sự chú ý.

Quy luật thị trường: Vì sao nhà mới luôn đắt hơn nhà cũ?

Kể từ khi có số liệu so sánh vào năm 1999 đến nay, nhà mới xây dựng hầu như luôn có giá cao hơn nhà đã qua sử dụng. Điều này hoàn toàn hợp lý, tương tự như việc một chiếc xe mới thường đắt hơn một chiếc xe đã qua sử dụng có cùng mẫu mã. Có ba lý do chính giải thích cho hiện tượng này.

Thứ nhất, nhà mới thường có ít vấn đề bảo trì hơn, trang thiết bị hoàn toàn mới và thiết kế phù hợp với thị hiếu đương đại.

Thứ hai, nhà mới thường có cách nhiệt tốt hơn, tiêu chuẩn xây dựng vững chắc hơn, và bao gồm các hệ thống tiết kiệm năng lượng cùng tính năng thông minh, giúp giảm hóa đơn tiện ích và nhu cầu sửa chữa.

Thứ ba, người mua có thể tùy chỉnh thiết kế và vật liệu theo nhu cầu cá nhân, tạo ra một không gian sống phù hợp hơn ngay từ đầu.

Những yếu tố này làm cho nhà mới có giá trị cao hơn, phản ánh sự tiện nghi, hiện đại và tránh chi phí phát sinh sau này.

Quy luật thay đổi

Năm 2025, thị trường bất động sản Mỹ chứng kiến sự đảo ngược xu hướng giá cả đáng ngạc nhiên. Giá nhà mới đạt đỉnh vào cuối năm 2022 và có xu hướng giảm từ đó, trong khi giá nhà cũ tiếp tục tăng lên mức kỷ lục mới. Điều này tạo ra một "tình huống kỳ lạ" khi nhà mới lại rẻ hơn nhà đã qua sử dụng. Vậy đâu là nguyên nhân giải thích cho tình trạng ngược đời này:

Thứ nhất, tình trạng dư cung với nhà mới và hiệu ứng khóa lãi suất (rate-lock) với nhà cũ:

Tính đến tháng 7/2025, nguồn cung nhà cũ đủ để bán trong 4.7 tháng, trong khi nguồn cung nhà mới lên tới 9.2 tháng.

Các doanh nghiệp bất động sản là những người bán hàng có động lực cao hơn. Mỗi doanh nghiệp có đến hàng nghìn căn nhà cần bán. Nhu cầu của người mua yếu trong mùa hè đã khiến các nhà xây dựng phải nỗ lực mời chào mức giá hấp dẫn hơn nhằm kích cầu.

Trong khi đó, các cá nhân hay hộ gia đình thường chỉ có một căn nhà để bán, và nhiều người đang không muốn bán vì chênh lệch lãi suất.

Theo Yahoo Finance, tính đến quý 4/2024, khoảng 82% số người đang có dư nợ thế chấp mua nhà đang hưởng mức lãi suất dưới 6%/năm, và 54% có lãi suất từ 4%/năm trở xuống. Đây là những người vay tiền mua nhà khi lãi suất đang thấp, có thể là trong giai đoạn Covid.

Nếu một người vay mua nhà vào năm 2025, mức lãi suất phải trả thường dao động trong khoảng 6-7%/năm, cao hơn nhiều so với khoản vay các năm trước. Một gia đình đang ở trong căn nhà có lãi suất thấp sẽ không muốn bán căn nhà đó để rồi phải vay tiền với lãi suất cao hơn để mua căn nhà khác.

Thứ hai, thay đổi trong chiến lược xây dựng:

Các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển sang xây dựng những căn nhà có diện tích sàn nhỏ hơn, giúp giảm giá bán trung bình của nhà mới trong bối cảnh khả năng chi trả của người mua nhà đang eo hẹp. Mặc dù nhà mới vẫn thường lớn hơn nhà cũ, giá niêm yết theo mét vuông của nhà mới đã trở nên rẻ hơn (218.66 USD/m2 so với 226.56 USD/m2 cho nhà cũ).

Thứ ba, thay đổi nhân khẩu học và sự chi phối của các ông lớn bất động sản lớn:

Tuổi trung bình của người mua nhà đã tăng từ 31 vào năm 1981 lên 56 tuổi vào năm 2025. Những người mua lớn tuổi thường ưu tiên nhà một tầng ở các khu dân cư đã phát triển, có sân vườn rộng hơn và ít cầu thang hơn, khiến nhà cũ trở nên hấp dẫn hơn với họ.

Trong khi đó, các nhà xây dựng lớn chiếm tỷ trọng ngày càng tăng trong thị trường nhà mới. Top 10 doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 1989 chỉ chiếm 8.7% thị phần nhưng đến năm 2024 đã nắm tới 44.7%.

Các ông lớn này có tiềm lực tài chính vững mạnh để giảm giá và đưa ra các ưu đãi mà các công ty nhỏ hơn không thể cạnh tranh nổi.

Warren Buffett nhìn thấy gì?

Giữa lúc thị trường bất động sản Mỹ đầy biến động với hiện tượng giá nhà mới thấp hơn nhà cũ, Tập đoàn Berkshire Hathaway của Warren Buffett đã thực hiện một thương vụ đầu tư đáng chú ý khi mua một lượng lớn cổ phần tại ba tập đoàn bất động sản dân cư lớn với tổng giá trị đầu tư hơn 1 tỷ USD, trong đó khoản đầu tư vào Lennar trị giá 800 triệu USD, vào DR Horton là 191.5 triệu USD, và vào NVR là 82 triệu USD.

Khoản đầu tư này được công bố vào tháng 8/2025 và ngay lập tức, giá cổ phiếu các doanh nghiệp đã tăng vọt. Động thái này của Berkshire Hathaway có liên quan trực tiếp đến hiện tượng giá nhà mới thấp hơn nhà cũ.

Việc các chủ nhà hiện nay không muốn rao bán căn nhà mình đang ở đồng nghĩa với việc nguồn cung chủ yếu trên thị trường sẽ là các căn nhà mới, và các doanh nghiệp bất động sản sẽ bớt đi một đối thủ cạnh tranh.

Bên cạnh đó, Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt gần 4 triệu căn nhà, và giải pháp duy nhất là xây dựng thêm. Khoản đầu tư của Berkshire Hathaway cho thấy sự lạc quan rằng thị trường nhà ở sẽ phục hồi và thúc đẩy doanh số bán nhà mới. Berkshire đang tin rằng trong dài hạn, những thách thức hiện tại của thị trường nhà ở, như vấn đề khả năng chi trả và lãi suất cao, chỉ là tạm thời.

Việc mua cổ phiếu với giá hấp dẫn trong giai đoạn thị trường và doanh nghiệp gặp khó khăn cũng là phong cách đầu tư thường thấy của tỷ phú Warren Buffett. Ông là người có kinh nghiệm lâu năm trong ngành xây dựng nhà ở, thể hiện qua việc Berkshire đã mua Clayton Homes vào năm 2003.

Hiện nay, Buffett có thể đang nhìn thấy cơ hội trong việc các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực giảm giá và đưa ra ưu đãi để giải phóng hàng tồn kho. Mặc dù biên lợi nhuận của các nhà xây dựng lớn như Meritage Homes, NVR, KB Home và Lennar đã bị thu hẹp, nhưng các doanh nghiệp này vẫn đang thu về lợi nhuận và có khả năng điều chỉnh chiến lược để thích ứng với điều kiện thị trường.

Đức Quyền