Vì sao ngân hàng khó bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ?

Vietstock - Vì sao ngân hàng khó bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ?

Trước những khoản vay có nguy cơ mất vốn, tài sản bảo đảm được coi như “cứu tinh” để các ngân hàng có thể thu hồi nợ. Tuy nhiên, nhà băng cũng không thể hoàn toàn trông cậy vào việc tài sản bảo đảm sẽ giúp thu hồi hết nợ, bởi tính thanh khoản của các tài sản này không phải lúc nào cũng sẵn sàng.

Có tài sản bảo đảm vẫn bất an

Hoạt động cho vay vốn ẩn chứa nhiều rủi ro nên để giảm thiểu rủi ro mất vốn, các ngân hàng thương mại yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp để được cấp tín dụng, nhất là các tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao như bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản vẫn là tài sản được ưu tiên để bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng.

Khi khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay, ngân hàng chỉ còn có thể trông chờ vào việc phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Do vậy, tài sản đảm bảo được xem là cứu tinh duy nhất cho khoản vay có nguy cơ mất vốn. Tuy nhiên trên thực tế, không phải tài sản bảo đảm nào được thế chấp tại ngân hàng cũng có thể xử lý dễ dàng và thu hồi được đầy đủ khoản nợ cả gốc lẫn lãi. Vì thế, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp là bất động sản, thậm chí thấp hơn nếu khu vực đó đang phát sinh những vấn đề dẫn đến thiếu ổn định.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, một loạt bất động sản với giá trị lớn được ngân hàng rao bán để xử lý nợ xấu, nhưng hầu hết đều rơi vào cảnh chật vật tìm người mua.

Trong bối cảnh thị trường nhà đất trầm lắng, các nhà băng càng khó khăn hơn trong việc thanh lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Một số tài sản thế chấp của ngân hàng đã rao bán tới hàng chục lần nhưng vẫn chưa được sang tay, hay các khoản nợ được ngân hàng rao bán đã hạ giá sâu vẫn không mấy hấp dẫn người mua.

Trong số này, phải kể đến tài sản đảm bảo của CTCP Xây dựng Công nghiệp (Descon), được VietinBank miệt mài rao bán từ năm 2022 để thu hồi nợ. Đến lần đấu giá thứ 17, VietinBank đưa ra mức giá khởi điểm cho các tài sản thế chấp chỉ còn gần 61 tỷ đồng, bằng 1/5 dư nợ gốc và giảm 267 tỷ đồng, tỷ lệ giảm tương đương hơn 81% so với mức giá khởi điểm ban đầu.

Dư nợ của khoản nợ tạm tính đến ngày 16/5/2024 là hơn 591 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc hơn 327 tỷ đồng, số còn lại là dư nợ lãi trong hạn và lãi quá hạn cộng dồn.

Toàn bộ dư nợ của Descon tại VietinBank được bảo đảm bằng 18 hợp đồng bảo đảm được ký trong giai đoạn 2015-2018, chủ yếu là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thi công công trình được ký giữa Descon và các doanh nghiệp khác nhau như: Hợp đồng thi công với Tổng CTCP Dịch vụ Tổng hợp Dầu khí (công trình Nghi Sơn), Hợp đồng thi công với Công ty TNHH Biển Ngọc - Hồ Tràm (công trình Hamptons 1) và nhiều hợp đồng khác.

Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn có quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại phường 10, TP. Đà Lạt; quyền tài sản từ phát sinh từ Hợp đồng khung về chuyển nhượng dự án Preches ngày 20/9/2015 với CTCP Đầu tư Thảo Điền cùng 20 quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai với tổng diện tích 126,487m2.

Sở dĩ VietinBank bán “ế” như vậy là vì ghi chú trong thông báo đấu giá của Ngân hàng cho biết “Bên bảo đảm không hợp tác bàn giao tài sản bảo đảm và giá khởi điểm không bao gồm các chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu/sử dụng tài sản, thuế, phí đăng ký và các chi phí khác (nếu có). Trong trường hợp phát sinh các khoản thuế, phí, nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bên thứ ba khi chuyển giao khoản nợ thì người trúng đấu giá chịu”. Lưu ý này khiến người mua lo ngại mức giá khởi điểm vẫn còn cao khi thủ tục phức tạp cũng như khó xử lý tranh chấp sau khi mua lô tài sản bảo đảm trên.

BIDV cũng rơi vào tình cảnh tương tự với loạt hệ thống máy móc, thiết bị sản xuất khẩu trang - dù được giảm giá gần phân nửa sau 12 lần rao bán, vẫn không có người mua.

Cụ thể, BIDV rao bán 52 chiếc máy hàn làm thân khẩu trang, 96 chiếc máy hàn quai khẩu trang dập đôi kiểu bán tự động, 500 máy hàn quai trong sản xuất khẩu trang và nhiều thiết bị liên quan đến hoạt động sản xuất khẩu trang. Giá khởi điểm số tài sản trong lần rao bán này là gần 14 tỷ đồng, giảm 48% so với mức khởi điểm ban đầu 29 tỷ đồng. Đây là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của CTCP Sản xuất Điện tử Thành Long.

BIDV cũng lưu ý giá khởi điểm trên chưa bao gồm thuế VAT (nếu có) và các khoản thuế, phí, lệ phí để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng, sở hữu tài sản (nếu có). Người mua được tài sản đấu giá phải chịu trách nhiệm nộp thuế VAT (nếu có) và các khoản thuế, phí, lệ phí để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng, sở hữu tài sản (nếu có) theo quy định.

Đồng cảnh ngộ, suốt 3 năm ròng rã, Vietcombank đã 22 lần rao bán tài sản để thu hồi khoản nợ hơn 33 tỷ đồng (nợ gốc 12 tỷ đồng và nợ lãi hơn 21 tỷ đồng) của Công ty TNHH Việt Trường Sơn. Trong đó, tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm 6 quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Đà Lạt và Bảo Lộc thuộc tỉnh Lâm Đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ “chây ì” nhiều năm được giảm giá 50% - từ 39 tỷ đồng xuống còn hơn 19 tỷ đồng, gần bằng  1/3 tổng dư nợ.

“Cục nợ xấu khó đông” hơn 708 tỷ đồng của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng cũng khiến Agribank “nhức nhối” trong suốt 4 năm qua với 33 lần rao bán. Giá khởi điểm của đợt đấu giá lần này xấp xỉ 357 tỷ đồng (đã bao gồm VAT), giảm 48 tỷ đồng so với giá khởi điểm trong lần rao bán đầu tiên, tỷ lệ giảm 12%.

Tài sản đảm bảo của khoản nợ bao gồm quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh tại huyện Bình Chánh, TPHCM có diện tích hơn 6,952m2 và tài sản hình thành trong tương lai là toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ Hạnh Phúc được xây dựng trên mảnh đất trên.

Agribank cho biết, bằng nguồn thông tin không chính thức và chưa thể xác thực, bên có khoản nợ và đơn vị tổ chức đấu giá đánh giá khả năng có các rủi ro pháp lý tiềm ẩn liên quan đến khoản nợ đấu giá như: các tranh chấp giữa Doanh nghiệp Tư nhân Thanh Tùng và các bên liên quan đến tài sản bảo đảm cho khoản nợ tại Agribank với các tổ chức, cá nhân trong việc hứa mua, hứa bán, cầm cố, thế chấp tài sản liên quan đến khoản nợ (trái pháp luật). Tình trạng pháp lý của chủ tài sản; khách hàng vay. Các khoản nợ như nợ thuế, nợ khác của Doanh nghiệp Tư nhân Thanh Tùng, của chủ tài sản cùng các bên liên quan đến tài sản. Những rủi ro này, bên có khoản nợ và đơn vị tổ chức đấu giá không thể lường trước được. Người mua tự chịu trách nhiệm với các rủi ro xảy ra (nếu có) sau khi đấu giá thành công khoản nợ.

Sân chơi chỉ dành cho những người có “máu mặt”?

Lý giải về nguyên nhân tài sản bảo đảm dù đại hạ giá vẫn “ế ẩm”, một chuyên viên viên tín dụng của ngân hàng thuộc “Big 4” cho hay: “Người tham gia đấu giá tài sản bảo đảm của ngân hàng là những người nắm vững thủ tục định giá và quy định phát mãi. Trước khi quyết định “xuống tiền”, họ đã xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết chủ sở hữu phải thực hiện những nghĩa vụ gì sau khi tài sản được bán. Vì am hiểu về thị trường, họ sẽ đợi giá thật rẻ mới mua, do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi. Ngoài ra, do bán qua ngân hàng, người mua phải tốn phí đấu giá, tốn thêm phí nhận bàn giao tài sản đảm bảo, có khi 2-3 năm mới nhận được tài sản bảo đảm nên ai máu mặt lắm mới dám mua”.

Phân tích sâu hơn vấn đề trên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết: “Tài sản đảm bảo rao bán khó khăn nhất là các thiết bị. Công ty mua thiết bị để phục vụ mục đích sản xuất và đặc biệt các thiết bị chuyên dụng (càng riêng biệt) dù ngay cả khi mới mua thì bán lại giá trị cũng mất hơn 30%, vì thiết bị chuyên dụng rất khó tìm được người có nhu cầu sử dụng. Hơn nữa, công ty làm ăn không được, chứng tỏ ngành này kinh doanh khó khăn, nên việc phát mãi các thiết bị như vậy rất khó có người mua. Nguyên tắc cung - cầu, khi khó có người mua thì giá thấp lắm người ta mới mua, chưa kể thiết bị đó đã qua sử dụng nên lại càng khó bán. Đây là lý do vì sao khi ngân hàng cho vay, ngoài máy móc thiết bị, họ đòi hỏi phải thế chấp thêm nhà đất, vì họ sợ đến lúc thanh lý - bán thiết bị vừa khó bán vừa thu về giá trị thấp. Xe cộ cũng vậy nhưng sẽ dễ bán hơn là thanh lý thiết bị sản xuất”.

Nếu tài sản thế chấp là bất động sản thì phải phân loại. Bất động sản có tính thanh khoản cao là căn hộ, nhà phố, dù sao cũng bán được, chỉ cần bán giảm giá 10-20%; nhưng nếu bất động sản là đất nền vùng ven, vùng xa thì trong giai đoạn suy thoái này rất khó bán, không có người mua nên đó là chuyện chung của thị trường.

“Trước đây, tức là trước thời kỳ bất động sản sôi động, ngân hàng thường định giá tài sản đảm bảo chỉ 50% so với giá trị thực tế. Ví dụ miếng đất 5 tỷ đồng thì họ chỉ định giá 2.5 tỷ đồng và sau đó cho vay hạn mức 70% (của số tiền 2.5 tỷ đồng) để bảo đảm việc thanh lý. Tuy nhiên, sau này các ngân hàng càng ngày càng đưa định giá sát giá thị trường để cho vay sát hơn. Rồi có những giai đoạn họ định giá còn cao hơn thị trường thì giờ bán giảm 50% cũng chưa tới cái giá của người mua, đó là những nguyên nhân.

Bất động sản luôn có tính chu kỳ và cũng là tài sản nặng nhất, vì hầu hết thế chấp của ngân hàng đều dựa trên bất động sản. Trong giai đoạn bất động sản tăng giá, nếu tất cả dựa vào đó thì rủi ro của ngân hàng tăng rất nhanh và bây giờ quy mô quá lớn nên việc thanh lý rất khó cho ngân hàng” - vị chuyên gia cho hay.

Theo ông Hiển, để ngân hàng có thể xử lý các tài sản bảo đảm thuận lợi, điều quan trọng đầu tiên nằm ở chất lượng thẩm định tín dụng, chất lượng giám đốc chi nhánh ngân hàng và chất lượng quản lý rủi ro của ngân hàng, không chạy theo tăng trưởng hoặc quá phụ thuộc vào những công ty quen biết để bảo đảm khoản cho vay ít rủi ro.

Cùng với đó, ngân hàng phải trích lập dự phòng. Các ngân hàng hiện nay theo phong trào báo cáo lợi nhuận cao, nhưng thật ra trong bản chất lợi nhuận đó có nợ mất vốn và phải trích lập dự phòng. Nếu ngân hàng làm được chuyện đó một cách nghiêm túc thì khi gặp nợ xấu họ đã có khoản trích lập dự phòng. Nói tóm lại, trong giai đoạn khó khăn như thế này, chất lượng quản trị của ngân hàng mới quyết định việc thu hồi nợ dễ dàng hay không; còn khi xảy ra rồi thì ngân hàng phải bù đắp bằng trích lập dự phòng từ lợi nhuận nên câu hỏi đặt ra là lợi nhuận ngân hàng cao nhưng thực sự có cao không nếu như tính đúng tính đủ các khoản phải xử lý đó.

Khang Di