Doanh nghiệp muốn "xanh" nhưng thuê xưởng "xám": Mâu thuẫn chưa có lời giải

Vietstock - Doanh nghiệp muốn "xanh" nhưng thuê xưởng "xám": Mâu thuẫn chưa có lời giải

Trong bối cảnh các doanh nghiệp Việt Nam đối mặt với áp lực ngày càng tăng từ Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU và yêu cầu ESG từ các nhà đầu tư quốc tế, một nghịch lý đang hiện hữu: trong khi chiến lược "xanh hóa" đã trở thành ưu tiên hàng đầu của nhiều doanh nghiệp, nguồn cung bất động sản công nghiệp xanh vẫn còn hạn chế, buộc họ phải vận hành trong những nhà xưởng "xám" không đáp ứng tiêu chuẩn bền vững.

Nghịch lý trong các khu công nghiệp: Nhu cầu "xanh" và nguồn cung "xám"

Áp lực từ thị trường quốc tế đang gia tăng mạnh mẽ đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Cơ chế CBAM của EU có hiệu lực từ tháng 10/2023 với giai đoạn báo cáo và sẽ áp thuế carbon từ tháng 1/2026, đang tác động trực tiếp đến 4 ngành xuất khẩu chính của Việt Nam: thép, xi măng, phân bón và nhôm. Theo đánh giá của Cơ quan Năng lượng Chuyển đổi, các doanh nghiệp Việt Nam trong những ngành này sẽ phải cung cấp dữ liệu phát thải carbon chi tiết cho toàn bộ chuỗi sản xuất, bao gồm cả hệ thống điện và các đầu vào từ chuỗi cung ứng.

Bên cạnh đó, các nhãn hàng toàn cầu như Apple, Samsung và Nike đã đặt tuân thủ ESG và cam kết Net Zero làm điều kiện tiên quyết để hợp tác. Điều này tạo ra một làn sóng yêu cầu "xanh hóa" lan tỏa từ các tập đoàn đa quốc gia xuống các nhà cung ứng địa phương tại Việt Nam. Tuy nhiên, thực trạng nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lại chưa đáp ứng được nhu cầu này. Mặc dù khu vực công nghiệp dẫn đầu về chứng chỉ xanh với hơn 70% các dự án LEED được chứng nhận vào năm 2023, song đại đa số nhà xưởng và kho bãi hiện tại vẫn được xây dựng theo tiêu chuẩn cũ^[1].

Những "xưởng xám" này thường có đặc điểm: hệ thống làm mát và chiếu sáng lỗi thời tiêu tốn nhiều năng lượng, mái nhà không được thiết kế phù hợp để lắp đặt điện mặt trời, thiếu hệ thống tái sử dụng nước thải và không có biện pháp quản lý chất thải hiệu quả. Điều này tác động tiêu cực đến điểm số ESG của doanh nghiệp, hạn chế khả năng tiếp cận vốn xanh và làm giảm lợi thế cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, "tính bền vững" hiện đứng trong top 3  ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp khi lựa chọn bất động sản thương mại. Hơn 70% doanh nghiệp sẵn sàng trả thêm 7-10% tiền thuê để sử dụng các tòa nhà có chứng chỉ xanh nhằm đạt mục tiêu giảm phát thải^[2].

Sự mâu thuẫn này đặc biệt rõ nét khi xem xét số liệu từ Báo cáo Sẵn sàng ESG của UNDP và VCCI, cho thấy 76% doanh nghiệp được khảo sát thiếu cơ cấu quản trị ESG rõ ràng, và 65% không có sự tham gia của ban điều hành trong các vấn đề liên quan. Điều này phản ánh khoảng cách lớn giữa ý thức về tầm quan trọng của ESG và khả năng thực thi với điều kiện hạ tầng hiện có^[3].

Vì sao nhà xưởng mãi chưa "xanh"?

Từ góc nhìn chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản công nghiệp, việc nâng cấp các công trình hiện hữu để đạt tiêu chuẩn xanh đòi hỏi khoản đầu tư ban đầu lớn. Chi phí nâng cấp hệ thống M&E (cơ điện), gia cố mái để lắp đặt tấm pin mặt trời, và cải tạo hệ thống xử lý nước có thể lên tới hàng triệu đô la Mỹ. Trong khi đó, khả năng tăng giá thuê để bù đắp chi phí này còn hạn chế do tính cạnh tranh cao của thị trường.

Cushman & Wakefield thống kê giá thuê logistics tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương quý 4/2024: Hà Nội và TP.HCM nằm ở nhóm thấp nhất trong khu vực, chỉ khoảng 5-6 USD/m²/năm, thấp hơn đáng kể so với Singapore (~15 USD) hay Hong Kong (~23 USD). Khi mặt bằng giá thuê cơ bản đã thấp, khoảng chênh giữa xưởng “xanh” và xưởng tiêu chuẩn trở thành rào cản lớn cho việc đầu tư nâng cấp^[4].

Một trở ngại lớn khác là thiếu mô hình tài chính ưu đãi cho việc cải tạo công trình cũ. Theo báo cáo của World Bank về nâng cấp hiệu quả năng lượng tại các thị trường mới nổi, các chương trình retrofit (cải tạo, nâng cấp công trình hiện hữu để đạt chuẩn xanh hoặc tiết kiệm năng lượng) thường gặp khó khăn về tài trợ do thời gian hoàn vốn dài và rủi ro kỹ thuật cao. Tại Việt Nam, tín dụng xanh chủ yếu tập trung cho các dự án xây dựng mới, trong khi chưa có cơ chế hỗ trợ cụ thể cho việc cải tạo xanh các công trình hiện hữu^[5].

Trong khi đó doanh nghiệp thuê đối mặt với tình thế tiến thoái lưỡng nan. Thuê các nhà xưởng xanh với chi phí cao có thể ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh về giá, đặc biệt khi chi phí sản xuất tại Việt Nam đã tăng 70% so với năm 2019^[6]. Ngược lại, việc tiếp tục thuê "xưởng xám" khiến họ phải chịu rủi ro không tuân thủ các yêu cầu ESG, chi phí vận hành cao do tiêu thụ năng lượng lớn, và điểm số ESG thấp ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng xanh đến cuối tháng 3/2025 đạt hơn 704,244 tỷ đồng, chiếm 4.3% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn này được dành cho các dự án năng lượng tái tạo và xây dựng xanh mới, trong khi chỉ có khoảng 25,000 tỷ đồng (3.7% tổng tín dụng xanh) được dành cho các dự án công nghiệp xanh và xây dựng xanh^[7].

Lỗ hổng chính sách cũng là một yếu tố quan trọng. Mặc dù Việt Nam đã ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP về phát triển khu công nghiệp sinh thái, nhưng chưa có khung pháp lý cụ thể cho việc retrofit các khu công nghiệp hiện có. Hơn nữa, theo đánh giá của GIZ Vietnam về hiệu quả năng lượng trong khu vực công nghiệp, thị trường ESCO (Công ty dịch vụ năng lượng) tại Việt Nam vẫn còn sơ khai với khả năng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng hạn chế^[8]. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù đã có quy hoạch và tiêu chuẩn công trình xanh, nhưng việc thực thi còn thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt, chưa có cơ chế ưu đãi tài chính rõ ràng để khuyến khích chủ đầu tư nâng cấp các công trình hiện hữu theo hướng bền vững.

Tìm lời giải từ các mô hình tiên tiến

Trên thế giới, một số mô hình thành công đã được triển khai để giải quyết bài toán retrofit xanh cho bất động sản công nghiệp. Tại Singapore, Jurong Innovation District đã trở thành điển hình với mục tiêu đạt phát thải ròng bằng 0 cho các công trình mới trước năm 2045. Khu vực này yêu cầu tất cả công trình mới phải đạt tối thiểu chứng chỉ Green Mark Platinum Super Low Energy của BCA[NLN1] , đồng thời sử dụng hệ thống làm mát tập trung và hệ thống vận chuyển chất thải khí nén tự động^[9].

Mô hình Green Lease (hợp đồng thuê xanh - thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê về các cam kết và điều khoản nhằm nâng cao hiệu quả năng lượng, giảm phát thải và chia sẻ lợi ích từ các cải tiến xanh) đã được áp dụng rộng rãi tại các thị trường phát triển, tạo ra cơ chế chia sẻ lợi ích và trách nhiệm giữa chủ sở hữu và người thuê trong việc nâng cấp xanh. Theo Better Buildings Partnership, các điều khoản Green Lease không chỉ quy định nghĩa vụ hợp tác mà còn bao gồm việc chia sẻ dữ liệu năng lượng, lắp đặt hệ thống đo lường, và cam kết sử dụng năng lượng tái tạo^[10].

Tại Thái Lan, Map Ta Phut Industrial Estate đang triển khai chương trình carbon sandbox với sự hỗ trợ từ World Bank và IEAT. Chương trình này tập trung vào giảm phát thải đồng thời tạo ra các cơ chế giao dịch carbon, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí dài hạn thông qua việc giảm phát thải^[11].

Đặc biệt, mô hình ESCO tại Netherlands thông qua chương trình Energiesprong đã chứng minh hiệu quả khi sử dụng các thành phần prefabricated (bộ phận tiền chế được sản xuất sẵn ngoài công trường), cho phép hoàn thành việc retrofit trong vòng 7-10 ngày với tỷ lệ giảm tiêu thụ năng lượng 70-80%. Hơn 10,000 công trình đã được cải tạo thành công trên toàn châu Âu và Bắc Mỹ^[12].

Tại Việt Nam, một số mô hình tiên phong đã xuất hiện. DEEP C Industrial Zones tại Hải Phòng đã triển khai nhiều sáng kiến ESG đáng chú ý như sử dụng 1,083 triệu m³ vật liệu nạo vét làm vật liệu thay thế cho vật liệu truyền thống trong các hoạt động san lấp mặt bằng. Phương pháp này đã tiết kiệm tương đương 617,000 m³ vật liệu truyền thống và bảo tồn 54 loại thực vật cùng hơn 18 loài động vật và côn trùng^[13].

VSIP III Bình Dương thu hút khoản đầu tư 1 tỷ USD từ Tập đoàn Lego để xây dựng nhà máy carbon neutral đầu tiên trên thế giới^[14]. Khu vực này có trang trại năng lượng mặt trời 50ha, hệ thống xử lý nước thải khép kín và mạng lưới giao thông thông minh^[15]. Theo Global ESCO Market Report 2025, thị trường ESCO toàn cầu đã đạt xấp xỉ 38-39 tỷ USD đầu tư^[16]. Tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương, Thái Lan đã báo cáo 100 dự án ESCO với 85 dự án mới, quy mô thị trường 187.5 triệu USD^[17].

Từ xưởng xám đến xưởng xanh

Về giải pháp chính sách, Việt Nam cần xây dựng khung pháp lý cho Green Lease, tương tự như các nước phát triển. Điều này bao gồm việc ban hành bộ tiêu chí retrofit xanh cụ thể và cơ chế ưu đãi tài chính như lãi suất ưu đãi, hỗ trợ kỹ thuật từ ngân sách Nhà nước. Theo Kế hoạch hành động ngành ngân hàng của NHNN , cần mở rộng danh mục tín dụng xanh để bao gồm cả việc nâng cấp công trình hiện hữu, thay vì tập trung vào các dự án xây dựng mới^[18].

Asian Development Bank  cam kết tài trợ gần 4 tỷ USD cho 23 dự án tại Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, trong đó có nhiều dự án về kinh tế xanh và phát triển bền vững. Việc tận dụng hiệu quả nguồn vốn này cho các chương trình retrofit sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ^[19].

Giải pháp từ phía chủ đầu tư cần hướng đến việc phát triển các gói nâng cấp xanh linh hoạt, cho phép khách thuê lựa chọn mức độ đầu tư phù hợp với năng lực tài chính và kế hoạch sản xuất. Việc kết hợp mô hình hợp tác công - tư (PPP) cùng các quỹ ESCO có thể giúp giảm gánh nặng vốn đầu tư ban đầu, đồng thời đảm bảo chất lượng dịch vụ và hiệu quả vận hành dài hạn.

Bên cạnh đó, việc các hợp đồng guaranteed savings (tiết kiệm được đảm bảo) và shared savings (chia sẻ khoản tiết kiệm) đã chứng minh tính hiệu quả tại nhiều thị trường, từ khu vực công đến khu vực tư. Trong bối cảnh Việt Nam, để những mô hình này phát huy tác dụng, cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng, khung pháp lý minh bạch và các chuẩn mực kỹ thuật được áp dụng thống nhất.

Về phía doanh nghiệp thuê, việc chủ động đàm phán các điều khoản “xanh” ngay trong hợp đồng thuê xưởng là bước đi cần thiết, đặc biệt đối với các hạng mục có thể hoàn vốn nhanh và di chuyển dễ dàng như hệ thống chiếu sáng LED, thiết bị tiết kiệm năng lượng hoặc giải pháp quản lý nhiệt. Đầu tư vào công nghệ số để quản lý năng lượng vừa giúp tối ưu chi phí vận hành đồng thời cải thiện đáng kể điểm số ESG, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận vốn quốc tế.

Các định chế tài chính giữ vai trò then chốt trong quá trình thúc đẩy “xanh hóa” nhà xưởng hiện hữu. Theo đề xuất từ EuroCham Vietnam Green Growth Committee, Việt Nam cần xây dựng các sản phẩm tín dụng xanh chuyên biệt cho hoạt động retrofit, đi kèm cơ chế bảo lãnh rủi ro và thủ tục xét duyệt đơn giản để khuyến khích triển khai[20]. Điều này sẽ tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp thuê tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, giảm áp lực tài chính khi thực hiện các cải tiến xanh.

GGGI cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tích hợp công nghệ số trong quản lý năng lượng và giám sát môi trường. Các hệ thống IoT, phân tích dữ liệu thời gian thực và báo cáo ESG tự động sẽ giúp doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu tuân thủ của các cơ chế quốc tế như CBAM, đồng thời nâng cao minh bạch và hiệu quả trong vận hành.

[1] https://nvsk.vnanet.vn/viet-nam-tro-thanh-diem-den-dau-tu-hap-dan-trong-qua-trinh-chuyen-doi-xanh-1-151386.vna

[2] https://www.cushmanwakefield.com/en/vietnam/news/2025/07/how-industrial-developers-are-ahead-of-the-green-transition

[3] https://en.vcci.com.vn/esg-funding-for-sustainable-growth

[4] https://www.cushmanwakefield.com/en/vietnam/news/2025/07/how-industrial-developers-are-ahead-of-the-green-transition

[5] https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2025/06/18/a-roadmap-to-scale-up-energy-efficiency-for-jobs-affordable-and-reliable-energy

[6] https://www.cushmanwakefield.com/en/vietnam/news/2025/07/how-industrial-developers-are-ahead-of-the-green-transition

[7] https://sbv.gov.vn/vi/w/sbv626162

[8] https://www.esp.org.vn/news/giz-viet-nams-first-step-to-reduce-greenhouse-gas-emissions-in-workplace/

[9] https://www.uradraftmasterplan.gov.sg/regional-plans/west/future-ready-sustainable-economic-hub

[10] https://www.burges-salmon.com/articles/102iyyu/green-leases-2024-edition/

[11] https://solarquarter.com/2025/04/16/thailand-green-shift-map-ta-phut-carbon-sandbox-gains-momentum-with-world-bank-backing/

[12] https://world-habitat.org/wp-content/uploads/2023/12/Project-Summary-Energiesprong-The-Netherlands.pdf

[13] https://deepc.vn/images/Report/DEEP_C_ESG_Report_2023.pdf

[14] https://en.vneconomy.vn/industrial-parks-in-green-transition.htm

[15] https://ktgindustrial.com/new/green-industrial-parks-in-vietnam/

[16] https://c2e2.unepccc.org/wp-content/uploads/sites/3/2025/06/the-global-esco-market-trends-challenges-and-opportunities.pdf

[17] https://c2e2.unepccc.org/wp-content/uploads/sites/3/2025/05/global-esco-market-report-2025.pdf

[18] https://baolongan.vn/new-policy-promotes-green-banking-development-in-vietnam-a181476.html

[19] https://en.baochinhphu.vn/adb-to-finance-nearly-us4-bln-for-23-projects-in-viet-nam-in-2024-2026-111240123152649164.htm

[20] https://eurochamvn.org/vi/eurochams-impact-at-the-2024-vietnam-business/

Nguyễn Nhiều Lộc