Chạy nước rút cho Trung tâm tài chính quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Tập đoàn Meritage (NYSE:MTH) đã công bố kết quả quý hai năm 2025 vào ngày 24 tháng 7 năm 2025, cho thấy hiệu suất trái chiều khi nhà phát triển bất động sản này điều hướng trong môi trường thị trường đầy thách thức. Cổ phiếu của công ty đã giảm 4,91% xuống 71,11 USD sau khi công bố, phản ánh mối lo ngại của nhà đầu tư về việc biên lợi nhuận bị thu hẹp mặc dù doanh số tăng trưởng.
Là một trong năm nhà phát triển bất động sản công khai hàng đầu tại Hoa Kỳ với 40 năm lịch sử, Meritage đã định vị mình là chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở giá cả phải chăng cho người mua lần đầu và người mua nhà lần đầu tiên trên 25 thị trường tại 12 tiểu bang. Bài thuyết trình của công ty nhấn mạnh chiến lược xây dựng nhà spec (bắt đầu trước khi bán) và cam kết hoàn thành trong 60 ngày là những lợi thế cạnh tranh chính trong thị trường hiện tại.
Điểm nổi bật về hiệu suất quý
Meritage báo cáo mức tăng 3% so với cùng kỳ năm trước về đơn đặt hàng bán ròng lên 3.914 căn trong quý 2 năm 2025, được hỗ trợ bởi số lượng dự án kỷ lục là 312 dự án. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ trung bình của công ty giảm nhẹ xuống 4,3 căn nhà mỗi dự án mỗi tháng so với 4,5 căn trong cùng kỳ năm ngoái.
Như được thể hiện trong biểu đồ sau về các chỉ số bán hàng theo quý:
Tỷ lệ chuyển đổi đơn hàng tồn của công ty vẫn ở mức cao 208%, cho thấy hơn một nửa số lượng giao nhà trong quý đến từ các đơn hàng trong quý thay vì từ đơn hàng tồn có sẵn. Điều này phản ánh việc Meritage tiếp tục nhấn mạnh vào các căn nhà sẵn sàng chuyển đến nhanh chóng như một lợi thế cạnh tranh trong thị trường hiện tại.
Số lượng nhà bàn giao tăng nhẹ lên 4.170 căn trong quý 2 năm 2025 từ 4.118 căn trong quý 2 năm 2024, nhưng doanh thu từ bàn giao nhà giảm 5% xuống 1,62 tỷ USD do giá bán trung bình (ASP) thấp hơn ở mức 387.000 USD, giảm từ 411.000 USD một năm trước đó.
Phân tích tài chính chi tiết
Kết quả tài chính cho thấy áp lực đáng kể lên biên lợi nhuận, với biên lợi nhuận gộp từ bàn giao nhà giảm xuống 21,1% từ 25,9% trong quý 2 năm 2024. Mức giảm 480 điểm cơ bản này chủ yếu được cho là do tăng các ưu đãi tài chính và chi phí lô đất cao hơn, được bù đắp một phần bởi tiết kiệm chi phí trực tiếp.
Hiệu suất tài chính toàn diện được minh họa trong bảng này:
Chi phí bán hàng, quản lý và hành chính (SG&A) tăng cả về giá trị tuyệt đối (164 triệu USD so với 158 triệu USD) và tỷ lệ phần trăm trên doanh thu bàn giao nhà (10,2% so với 9,3%) so với quý 2 năm 2024. Công ty cho biết hoa hồng cao hơn, chi phí khởi động bộ phận mới và chi phí duy trì cho hàng tồn kho spec tăng là những yếu tố góp phần vào việc tăng chi phí SG&A.
Thu nhập ròng giảm 37% xuống 147 triệu USD, dẫn đến thu nhập pha loãng trên mỗi cổ phiếu là 2,04 USD, so với 3,15 USD trong cùng quý năm ngoái. Thuế suất hiệu quả tăng lên 23,9% từ 22,1%, phản ánh việc ít nhà đủ điều kiện hơn theo ngưỡng xây dựng cao hơn mới cho tín dụng thuế năng lượng.
Sự khác biệt về hiệu suất theo khu vực
Hiệu suất của Meritage có sự khác biệt đáng kể giữa ba khu vực hoạt động, với khu vực Đông thể hiện mức tăng trưởng mạnh nhất trong khi khu vực Tây đối mặt với nhiều thách thức. Khu vực Đông, bao gồm các thị trường ở Florida, Georgia và Carolina, ghi nhận mức tăng 15% về đơn hàng mặc dù tỷ lệ hấp thụ giảm 9%, được hưởng lợi từ việc tăng 26% số lượng dự án.
Phân tích theo khu vực cho thấy những hiệu suất trái ngược này:
Khu vực Trung tâm, bao gồm Texas, Colorado và Arizona, duy trì hiệu suất tương đối ổn định với mức tăng 2% về đơn hàng và cải thiện 13% về tốc độ hấp thụ, mặc dù có ít hơn 9% số dự án. Trong khi đó, khu vực Tây (California và Utah) ghi nhận mức giảm 10% về đơn hàng và giảm 11% về tỷ lệ hấp thụ.
Giá bán trung bình trên đơn hàng giảm ở tất cả các khu vực, với khu vực Đông chứng kiến mức giảm lớn nhất là 6%, góp phần vào mức giảm tổng thể 5% về ASP trên đơn hàng xuống 395.000 USD.
Chiến lược đất đai và phân bổ vốn
Meritage báo cáo kiểm soát 81.912 lô đất tính đến quý 2 năm 2025, tương đương nguồn cung 5,3 năm dựa trên số lượng bàn giao trong 12 tháng trước đó, tăng từ 4,7 năm trong quý 2 năm 2024. Công ty duy trì tỷ lệ 66% sở hữu và 34% lô đất có quyền chọn.
Biểu đồ sau minh họa chiến lược mua lại đất của công ty:
Công ty cố ý làm chậm việc mua lô đất mới ròng do điều kiện thị trường hiện tại, trong khi vẫn duy trì đủ hàng tồn kho cho sự phát triển dự án nhiều năm. Chi tiêu cho đất đai và phát triển đạt tổng cộng 509 triệu USD trong quý 2 năm 2025, với 465 triệu USD phân bổ cho việc mua đất và 234 triệu USD cho phát triển.
Cơ cấu vốn của Meritage cho thấy mức tăng về nợ, với tỷ lệ nợ trên vốn tăng lên 25,8% từ 20,6% vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ ròng trên vốn vẫn ở mức bảo thủ là 14,6% nhờ vào 930 triệu USD tiền mặt và các khoản tương đương tiền.
Phân bổ vốn của công ty được chi tiết trong bảng phân tích này:
Meritage đã trả lại 76 triệu USD cho cổ đông trong quý 2 năm 2025 và 151 triệu USD tính từ đầu năm đến ngày 30 tháng 6 năm 2025, chiếm 13% tổng chi tiêu vốn, phần còn lại chủ yếu được phân bổ cho đầu tư đất.
Hướng dẫn và triển vọng tương lai
Đối với quý ba năm 2025, Meritage đưa ra hướng dẫn sau:
Công ty dự kiến sẽ có 3.600-3.900 căn nhà được bàn giao và 1,40-1,56 tỷ USD doanh thu từ bàn giao nhà trong quý 3 năm 2025. Biên lợi nhuận gộp dự kiến sẽ giảm thêm xuống khoảng 20,0%, phản ánh áp lực liên tục từ các ưu đãi tài chính và giá cạnh tranh. Thu nhập pha loãng trên mỗi cổ phiếu được dự báo ở mức từ 1,51 đến 1,86 USD.
Ban lãnh đạo nhấn mạnh chiến lược hoạt động và phân bổ vốn linh hoạt nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế. Công ty nhấn mạnh việc mở rộng số lượng dự án và cải thiện thời gian chu kỳ như là sự chuẩn bị cho các cơ hội tăng trưởng trong tương lai, đồng thời duy trì cách tiếp cận cân bằng đối với chi tiêu đất đai và lợi nhuận cổ đông.
Hướng dẫn này cho thấy những thách thức tiếp tục trong việc duy trì lợi nhuận mặc dù doanh số tăng trưởng, khi Meritage điều hướng trong thị trường nhà ở đặc trưng bởi những lo ngại về khả năng chi trả và nhạy cảm với lãi suất. Việc công ty tập trung vào các căn nhà sẵn sàng chuyển đến và các ưu đãi tài chính dường như đang hỗ trợ khối lượng bán hàng với cái giá phải trả là biên lợi nhuận, một xu hướng có thể tiếp tục trong ngắn hạn.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: