WeWork, start-up unicorn - với mức định giá đáng kinh ngạc 47 tỷ USD kể từ vòng gọi vốn gần đây nhất, cuối cùng cũng sẽ lên sàn qua IPO bởi công ty mẹ, The We Company. Dự kiến sẽ bắt đầu giao dịch vào tháng 9.
Mảng kinh doanh cốt lõi, WeWork, cho thuê và cải tạo không gian văn phòng tại 111 thành phố trên khắp thế giới theo hồ sơ S-1 vào giữa tháng 8. 528 địa điểm của nó được thuê trong khoảng thời gian xác định.
Nhiệm vụ 'ẻo lả’ của công ty không truyền cảm hứng cho sự tự tin: tạo ra các không gian làm việc chung, thúc đẩy và xây dựng cộng đồng. Điều đó đồng bộ với các hoạt động của công ty, như trên hồ sơ S-1 sẽ đưa ra một loạt những cảnh báo cho bất kỳ nhà đầu tư tiềm năng nào. Quá nhiều vấn đề, bao gồm diễn giải không rõ ràng về kế toán sáng tạo; thiếu khả năng mở rộng; một nhà sáng lập kiêm kiểm soát với xung đột lợi ích tiềm năng; nợ nần và nghĩa vụ cho thuê chồng chất, không có khả năng có lợi nhuận và định giá vô lý.
1. Diễn giải mập mờ, kế toán sáng tạo
Mặc dù We Company rất muốn được coi là một công ty công nghệ cao, nhưng nó thực sự chỉ là một công ty bất động sản. S-1 thường gọi We Company là một doanh nghiệp trực tuyến dịch vụ không gian, đồng thời chọn từ viết tắt là Saas, giống với viết tắt của dịch vụ phần mềm. Mặc dù vậy từ Saas được lặp lại 40 lần trong S-1, từ chính xác hơn là “cho thuê” xuất hiện 939 lần.
Công ty mẹ hiện đang điều hành hai doanh nghiệp khác. Họ cho thuê các căn hộ dưới tên WeLive và điều hành một trường tiểu học ở thành phố New York có tên WeGrow. Vì We Company không báo cáo doanh thu từ các phân khúc riêng lẻ, nên không thể biết các doanh nghiệp khác nhau đang thực sự hoạt động như thế nào.
2. Thiếu khả năng mở rộng
Đối với hầu hết các doanh nghiệp, luận điểm đầu tư quan trọng là công ty phải phát triển, mặc dù có thể lỗ ngay bây giờ. Tuy nhiên, tính kinh tế theo quy mô sẽ cho phép nó sử dụng vốn hiệu quả hơn trong tương lai, cho phép nó có lợi nhuận tích cực vào một thời điểm nào đó. Tài chính của We Company không ủng hộ lập luận đó.
Vào tháng 6 năm 2017, WeWork đã mang lại 197 triệu đô la Mỹ doanh thu, với 185 triệu đô la chi phí vận hành địa điểm (cho thuê, bảo trì) và 38 triệu đô la khấu hao và khấu hao (D&A). Với 197 triệu đô la Mỹ doanh thu trên 223 triệu đô la Mỹ chi phí vận hành địa điểm, công ty có tỷ lệ âm 13%.
Vào tháng 6 năm nay, nó đã mang lại doanh thu 720 triệu đô la Mỹ, gấp 3,6 lần số tiền năm 2017, cho thấy sự tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ. Nhưng chi phí hoạt động tại địa điểm là 695 triệu đô la Mỹ và chi phí D&A ở mức 131 triệu đô la Mỹ, với tổng chi phí là 826 triệu đô la Mỹ, khiến công ty có biên lợi nhuận âm 14,7%, mặc dù doanh nghiệp lớn hơn 3,6 lần.
Và đó mới chỉ tính đến chi phí hoạt động liên quan trực tiếp đến thuê văn phòng. Các chi phí bổ sung khác như cải tạo, tiếp thị và phát triển kinh doanh ít nhất có thể được hợp lý hóa như đầu tư vào doanh nghiệp. Chúng có tổng trị giá 1,3 tỷ đô la Mỹ trong nửa đầu năm 2019.
Đồng thời, We Company đã không cho thấy bất kỳ lợi ích nào bằng cách phát triển hoạt động bất động sản của mình, và cũng không có dấu hiệu nào rằng việc này sẽ xảy ra. Vì nó chỉ cho thuê tài sản, nên nó không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ là "quyền sử dụng tài sản" - một cách sáng tạo để chỉ ra những hợp đồng thuê này không thực sự thể hiện tài sản cố định nào
3. Nghĩa vụ cho thuê tốn kém
Trong S-1, We Company cho biết một trong những lợi thế chính của nó là tính linh hoạt và tính năng động toàn cầu mà công ty cung cấp cho khách thuê. Tuy nhiên, cách duy nhất nó có thể cung cấp điều này là bằng cách tự gánh vác các nghĩa vụ cho thuê dài hạn, với hy vọng cuối cùng nó sẽ chuyển gánh nặng rủi ro cho người thuê hoặc cổ đông.
We Company ký hợp đồng cho thuê với thời hạn ban đầu trung bình là 15 năm. Cho đến nay, nó đã tích lũy được 47,2 tỷ đô la Mỹ nghĩa vụ chi phí thuê. Với doanh thu dự kiến năm 2019 khoảng 3,5 tỷ USD, nghĩa vụ cho thuê trong tương lai gấp khoảng 13,5 lần doanh thu năm nay.
4. Vấn đề cấu trúc doanh nghiệp
Cấu trúc up-C của nó làm nổi lên một cảnh báo quan trọng khác. Bằng cách hoạt động như một công ty cổ phần, sở hữu cổ phần trong các doanh nghiệp cơ bản nhưng không phải là doanh nghiệp tạo ra doanh thu, công ty mẹ không bị đánh thuế, mang lại lợi thế đáng kể cho các giám đốc điều hành nội bộ vì họ có thể đẩy nhiều nghĩa vụ thuế cho các nhà đầu tư.
IPO của WeWork cũng thể hiện là một đợt chào bán đa lớp, với mỗi cổ phiếu loại A sở hữu 1 phiếu bầu, mỗi cổ phiếu loại B và C sở hữu 20 phiếu bầu. Điều này mang lại cho người sáng lập và Giám đốc điều hành Adam Neumann toàn quyền kiểm soát quản trị doanh nghiệp bao gồm cả Hội Đồng Quản Trị của công ty, các thương vụ mua lại, v.v.
5. Định giá vô lý
Trong vòng gọi vốn cuối cùng vào tháng 1, định giá của We Company được liệt kê là 47 tỷ đô la Mỹ. Với doanh thu 3,5 tỷ đô la Mỹ cho cả năm 2019, điều này sẽ đặt giá trị của công ty ở mức cao gấp 15 lần doanh số. So sánh điều đó với Uber Technologies (NYSE: UBER) trước đây do tư nhân nắm giữ, dự kiến sẽ mang lại doanh thu 14 tỷ đô la Mỹ trong năm nay. Vốn hóa thị trường của nó là 60 tỷ đô la Mỹ, định giá gấp 4.2 lần doanh số.
Điểm mấu chốt: S-1 của We Company cho thấy công ty không có ý định đạt được thu nhập dương chuẩn GAAP trong tương lai gần, điều đó có nghĩa là họ sẽ tiếp tục phải vay nợ chỉ để duy trì hoạt động kinh doanh. Với một mô hình chưa được hiệu quả và một con đường không rõ ràng đến lợi nhuận, ván cược rủi ro cao này sẽ mang lại nhiều lắm là những phần thưởng đáng ngờ.