Cầm cố bất động sản: ''Lệch pha'' trong luật

Vietstock - Cầm cố bất động sản: ''Lệch pha'' trong luật

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể về việc cầm cố tài sản nói chung (trong đó có tài sản là bất động sản - BĐS), nhưng trong Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Sự “lệch pha” trong quy định cầm cố tài sản (quyền sử dụng đất) giữa Luật Đất đai 2013 với Bộ luật Dân sự 2015 đã gây nên những tình huống khó xử khi xảy ra các tranh chấp.

Luật không cấm

Trong bản góp ý bổ sung cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (đang lấy ý kiến) mới đây, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã đề xuất bổ sung thêm quy định “cầm cố” thay cho “thế chấp” đối với BĐS. VNBA viện dẫn, biện pháp cầm cố BĐS đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, hiện nay dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không quy định hình thức cầm cố đối với BĐS, chỉ có hình thức thế chấp BĐS. Theo đó, VNBA đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung biện pháp bảo đảm “cầm cố” đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai (sửa đổi).

Thực tế, cầm cố tài sản là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ với bên có quyền. Khi lựa chọn biện pháp cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ thể hiện mục đích đảm bảo với bên có quyền, rằng bản thân mình chắc chắn thực hiện nghĩa vụ đó. Nếu không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ, bên có quyền sẽ sử dụng những biện pháp được pháp luật quy định nhằm xử lý tài sản cầm cố, thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.

Ngược lại, bên có quyền được lựa chọn biện pháp cầm cố để thể hiện quyền của mình sẽ được bảo đảm bằng hành vi hoặc tài sản của bên có nghĩa vụ.

Việc cầm cố tài sản thường được đặt ra bên cạnh một hợp đồng dân sự, hoặc một nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Bất luận ở trường hợp nào, cầm cố tài sản đều là kết quả của sự thỏa thuận từ 2 phía, với mục đích bên có nghĩa vụ hoặc bên thứ 3 phải bằng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đó trước bên có quyền.

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Tuy trong luật này không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (chỉ có quy định về thế chấp), nhưng cũng không có quy định cấm đối với cầm cố quyền sử dụng đất (nguyên tắc là công dân được phép làm những gì luật không cấm).

Trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cạnh quy định cầm cố tài sản của một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, còn có thêm quy định: “Trường hợp BĐS là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật, việc cầm cố BĐS có hiệu lực đối kháng với người thứ 3 kể từ thời điểm đăng ký” (Khoản 2, Điều 310). Có nghĩa, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận rõ ràng khả năng cầm cố BĐS nếu luật cho phép.

Như vậy, có thể hiểu Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cầm cố BĐS, và Luật Đất đai 2013 không cho phép nhưng cũng không cấm cầm cố quyền sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nhưng thiếu thống nhất làm khó ngân hàng

Dù không cấm nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký VNBA, vấn đề thiếu sự thống nhất cũng như cụ thể hóa trong luật đối với quy định cầm cố BĐS đã gây ra nhiều khó khăn và hệ lụy cho các ngân hàng, cũng như ngay cả tòa án khi xảy ra các tranh chấp.

Đơn cử, khi các ngân hàng cho vay nợ với thế chấp BĐS, do tài sản thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp hoặc bên thứ 3, nên khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng nhất thiết phải yêu cầu bên thế chấp bàn giao hoặc tiến hành thu giữ tài sản. Thế nhưng, thu giữ tài sản thế chấp chưa bao giờ được xem là công việc dễ dàng.

Có rất nhiều trường hợp, ngay cả khi bên vay đồng thời là bên thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên vay thường đưa ra rất nhiều lý do để từ chối bàn giao tài sản, cản trở hoạt động thu giữ của ngân hàng. Đối với việc thu giữ tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ 3, các khó khăn còn nhiều hơn và rất phức tạp, vì thực chất chủ thể này không được thụ hưởng tiền vay.

Theo một số chuyên gia, những hạn chế nói trên do vẫn chưa có quy định mang tính phân định rạch ròi giữa “thế chấp” và “cầm cố”. Những hạn chế của việc cho vay bằng hình thức “thế chấp” BĐS sẽ được khắc phục triệt để nếu được thay bằng quy định “cầm cố”. Bởi tại thời điểm hợp đồng cầm cố phát sinh hiệu lực, ngân hàng có quyền nhận bàn giao và trực tiếp quản lý tài sản bảo đảm.

Do đó, ngay khi hội đủ các điều kiện xử lý tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố, ngân hàng có thể lập tức tiến hành để thu hồi quyền lợi, hạn chế và loại trừ nợ xấu phát sinh. Điều này cho thấy, cầm cố BĐS đã khắc phục được nhược điểm chí tử mà biện pháp thế chấp gặp phải khi bên thế chấp bất hợp tác.

Sự không rõ ràng và “lệch pha” trong quy định giữa các luật, cũng là lý do dù Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về cầm cố BĐS, nhưng đến nay, sau gần chục năm, vẫn chưa có bất kỳ ngân hàng nào dám sử dụng biện pháp cầm cố BĐS để bảo đảm cho khoản vay của mình.

Lưu Thủy