Sự kiện ra mắt Gemini 3 của Google làm nóng cuộc đua giữa các gã khổng lồ AI
Cổ phiếu của Global Net Lease Inc. (NYSE:GNL) đã tăng 6,09% lên 7,55 USD vào ngày 6 tháng 11 năm 2025, khi các nhà đầu tư phản ứng tích cực với bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư quý 3 của công ty mặc dù lợi nhuận không đạt kỳ vọng. Quỹ đầu tư bất động sản này đã nhấn mạnh những tiến triển đáng kể trong quá trình chuyển đổi chiến lược, bao gồm việc giảm nợ đáng kể và nâng hạng tín dụng.
Điểm nhấn trong Chuyển đổi Chiến lược
Bài thuyết trình của GNL nhấn mạnh việc thực hiện thành công các sáng kiến chiến lược kể từ khi nội bộ hóa vào năm 2023. Đáng chú ý nhất, công ty đã đạt được xếp hạng tín dụng đầu tư BBB- từ Fitch Ratings, một bước nâng hạng từ mức BB+ trước đó. Cột mốc này phản ánh vị thế tài chính được cải thiện của GNL và mở ra cơ hội giảm chi phí vay tiềm năng.
Công ty đã giảm mạnh đòn bẩy tài chính, cắt giảm nợ ròng 2 tỷ USD kể từ quý 3/2024 xuống còn 2,87 tỷ USD. Việc giảm nợ này đã giúp cải thiện tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh từ 8,0x xuống 7,2x so với cùng kỳ năm trước.
Như được thể hiện trong tổng quan về quản lý bảng cân đối kế toán sau đây:
Nền tảng của chiến lược chuyển đổi của GNL là chương trình thanh lý tài sản có kỷ luật. Công ty đã hoàn tất việc bán 273 bất động sản với tổng giá trị 2,08 tỷ USD, cùng với 28 bất động sản khác đang trong hợp đồng bán với giá 121,5 triệu USD. Những giao dịch thanh lý này đã đạt tỷ suất vốn hóa tiền mặt là 8,4%, cho phép GNL tinh gọn danh mục đầu tư đồng thời tạo ra nguồn thu đáng kể để giảm nợ.
Việc hoàn thành giao dịch bán danh mục bất động sản bán lẻ đa người thuê trị giá 1,8 tỷ USD đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong chiến lược chuyển đổi của công ty hướng tới tập trung thuần túy vào mô hình người thuê đơn lẻ. Động thái này phù hợp với mục tiêu của GNL là giảm chi phí đầu tư vốn và chi phí quản lý chung đồng thời đơn giản hóa hoạt động.
Cơ cấu và Hiệu suất Danh mục Đầu tư
Danh mục đầu tư của GNL hiện bao gồm 852 bất động sản trải rộng trên 43 triệu foot vuông, duy trì tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ 97%. Danh mục có thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là 6,2 năm, với 87% hợp đồng thuê có điều khoản tăng tiền thuê theo hợp đồng và 60% người thuê có xếp hạng đầu tư.
Sự phân bổ bất động sản của công ty được cân bằng tốt giữa ba phân khúc: công nghiệp và phân phối (48%), bán lẻ (26%), và văn phòng (26%). Sự đa dạng hóa này giúp giảm thiểu rủi ro đặc thù của từng ngành trong khi cho phép GNL tối ưu hóa tài sản.
Biểu đồ sau minh họa đặc điểm danh mục toàn cầu của GNL:
Cơ sở khách thuê của GNL thể hiện một điểm mạnh khác, với mười khách thuê hàng đầu chỉ chiếm 29% tiền thuê theo đường thẳng (SLR), cho thấy rủi ro tập trung hạn chế. Danh mục đầu tư được đa dạng hóa hơn nữa giữa các ngành, với sản xuất ô tô (10%), dịch vụ tài chính (9%), và vận tải hàng hóa (6%) đại diện cho các lĩnh vực lớn nhất.
Như được thể hiện trong tổng quan về người thuê:
Dấu ấn địa lý của công ty trải rộng trên Hoa Kỳ (70,5%) và châu Âu (29,5%), cung cấp khả năng tiếp cận nhiều thị trường trong khi vẫn duy trì trọng tâm vào các nền kinh tế phát triển ổn định.
Hoạt động Cho thuê và Các Phân khúc Bất động sản
GNL báo cáo đà cho thuê mạnh mẽ trong quý 3/2025, hoàn thành 12 hợp đồng thuê mới và gia hạn bao phủ hơn 1 triệu foot vuông. Công ty đạt được mức chênh lệch gia hạn thuê ấn tượng 26,4%, chứng minh khả năng thu được tiền thuê cao hơn trong môi trường thị trường hiện tại.
Phân khúc công nghiệp và phân phối, chiếm 48% danh mục của GNL, bao gồm 197 bất động sản trải rộng trên 29,8 triệu foot vuông. Phân khúc này duy trì thời hạn thuê bình quân gia quyền là 6,4 năm, với 57% người thuê có xếp hạng đầu tư và 91% hợp đồng thuê có điều khoản tăng tiền thuê.
Tổng quan về danh mục công nghiệp và phân phối sau đây cung cấp thêm chi tiết:
Phân khúc bán lẻ bao gồm 596 bất động sản với tổng diện tích 6,7 triệu foot vuông, với các khách thuê chính bao gồm Dollar General, Truist và Fresenius Medical Care. Phân khúc này duy trì thời hạn thuê bình quân gia quyền mạnh mẽ 6,9 năm và 80% hợp đồng thuê bao gồm điều khoản tăng tiền thuê.
Danh mục văn phòng, mặc dù chiếm 26% tổng số, vẫn duy trì nền tảng vững chắc với tỷ lệ lấp đầy 94% và 77% người thuê có xếp hạng đầu tư. Đáng chú ý, 64% các bất động sản này được coi là "quan trọng đối với sứ mệnh" của người thuê, có khả năng giảm rủi ro thay đổi người thuê.
Kết quả Tài chính và Hồ sơ Nợ
Mặc dù có những phát triển chiến lược tích cực, kết quả tài chính quý 3/2025 của GNL có sự trái chiều. Công ty báo cáo AFFO trên mỗi cổ phiếu là 0,24 USD, nhưng ghi nhận lỗ ròng với EPS là -0,33 USD, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng của các nhà phân tích là -0,075 USD. Doanh thu đạt 121 triệu USD, thấp hơn một chút so với mức dự kiến 123,51 triệu USD.
Hồ sơ nợ của công ty đã cải thiện đáng kể, với tổng nợ giảm xuống còn 3,03 tỷ USD. GNL duy trì lãi suất bình quân gia quyền là 4,2% và tỷ lệ bao phủ lãi suất là 2,9x. Quan trọng là công ty không có khoản nợ đáng kể nào đáo hạn cho đến năm 2027, cung cấp sự linh hoạt tài chính trong ngắn hạn.
Lịch đáo hạn nợ cho thấy cách tiếp cận được phân bổ hợp lý:
Vị thế thanh khoản của GNL vẫn mạnh ở mức 1,1 tỷ USD, bao gồm khả năng sử dụng hạn mức tín dụng luân chuyển là 1,2 tỷ USD. Điều này cung cấp nguồn lực dồi dào cho việc mua lại cổ phiếu tiềm năng và đầu tư chiến lược.
Triển vọng Tương lai
Như một dấu hiệu về sự tự tin của ban lãnh đạo, GNL đã nâng dự báo AFFO trên mỗi cổ phiếu cho cả năm 2025 lên 0,95-0,97 USD. Công ty tái khẳng định phạm vi dự báo nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh năm 2025 là 6,5x đến 7,1x, cho thấy tiếp tục tập trung vào việc giảm đòn bẩy.
Trong cuộc gọi công bố kết quả kinh doanh, ông Michael Weil, Giám đốc điều hành, nhấn mạnh sự tập trung của công ty vào việc tối đa hóa giá trị cổ đông, lưu ý rằng việc mua lại cổ phiếu mang lại lợi ích đáng kể ngay lập tức. Ban lãnh đạo cũng cho biết họ đang chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của GNL, mặc dù họ thừa nhận rằng tỷ suất vốn hóa cao hiện tại và chi phí nợ làm cho các thương vụ mua lại kém hấp dẫn hơn.
Công ty dự đoán Cục Dự trữ Liên bang có thể cắt giảm lãi suất vào mùa xuân năm 2026, điều này có thể tạo ra điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ mua lại và tái cấp vốn. Trong thời gian chờ đợi, GNL có kế hoạch tiếp tục chương trình thanh lý tài sản, tập trung vào giảm nợ và thực hiện mua lại cổ phiếu khi có cơ hội.
Các nhà đầu tư dường như đang bỏ qua việc lợi nhuận không đạt kỳ vọng để tập trung vào tiến triển chiến lược và vị thế tài chính được cải thiện của công ty, như được chứng minh bởi hiệu suất tích cực của cổ phiếu sau bài thuyết trình. Với bảng cân đối kế toán được củng cố, xếp hạng tín dụng được nâng cấp và danh mục đầu tư được tinh gọn, GNL đang định vị mình cho hiệu suất có khả năng được cải thiện trong những quý tới.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: