Prologis Q2 2025: Doanh thu tiếp tục tăng trưởng bất chấp áp lực lợi nhuận

Giới thiệu & Bối cảnh thị trường

Prologis Inc (NYSE:PLD), công ty dẫn đầu toàn cầu về bất động sản logistics, đã công bố thông tin bổ sung cho quý 2 năm 2025 vào ngày 16 tháng 7, cho thấy doanh thu tiếp tục tăng trưởng bất chấp áp lực về lợi nhuận. Cổ phiếu của công ty đã phản ứng tích cực trong phiên giao dịch trước giờ mở cửa, tăng 3,03% lên 111,91 USD, cho thấy các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào triển vọng tăng trưởng dài hạn thay vì việc lợi nhuận thấp hơn dự kiến.

Với khoảng 1,3 tỷ foot vuông trải rộng trên 20 quốc gia, Prologis duy trì vị thế thống trị trong lĩnh vực bất động sản logistics, tận dụng danh mục đầu tư rộng lớn gồm 5.895 tòa nhà và ngân hàng đất đai đáng kể trị giá 41,5 tỷ USD để phát triển trong tương lai.

Điểm nhấn hiệu suất quý

Prologis báo cáo doanh thu cho thuê và các doanh thu khác trong Q2 2025 đạt 2,037 tỷ USD, tăng từ mức 1,853 tỷ USD trong cùng kỳ năm ngoái, vượt kỳ vọng của các nhà phân tích ở mức 2,01 tỷ USD. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng dành cho cổ đông phổ thông giảm xuống còn 570 triệu USD (0,61 USD/cổ phiếu) từ 860 triệu USD (0,92 USD/cổ phiếu) trong Q2 2024, thấp hơn mức dự báo 0,69 USD/cổ phiếu.

Quỹ từ hoạt động lõi (FFO), một chỉ số quan trọng đối với các REIT, thể hiện hiệu suất mạnh mẽ hơn, tăng lên 1,396 tỷ USD (1,46 USD/cổ phiếu) từ 1,281 tỷ USD (1,34 USD/cổ phiếu) trong Q2 2024.

Như được thể hiện trong biểu đồ hiệu suất tài chính hàng quý sau đây:

Tỷ lệ lấp đầy của công ty kết thúc quý ở mức 95,1%, giảm nhẹ 10 điểm cơ bản so với quý trước nhưng vẫn nằm trong phạm vi mục tiêu của công ty. Điều này phản ánh khả năng duy trì mức độ lấp đầy cao của Prologis bất chấp những thách thức của thị trường.

Phân tích tài chính chi tiết

Prologis tạo ra thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm là 6,4 tỷ USD, với 85% đến từ hoạt động tại Hoa Kỳ và 15% từ thị trường quốc tế. Hoạt động kinh doanh vốn chiến lược của công ty đóng góp đáng kể vào doanh thu, với phí và khuyến khích tổng cộng 452 triệu USD, được chia gần như đồng đều giữa hoạt động tại Hoa Kỳ (49%) và quốc tế (51%).

Bảng phân tích sau đây minh họa các nguồn doanh thu đa dạng và phân bố địa lý của công ty:

Nhìn vào xu hướng dài hạn hơn, Prologis đã thể hiện sự tăng trưởng ổn định về FFO lõi, tăng từ 3.172 triệu USD năm 2021 lên 5.305 triệu USD năm 2024, với số liệu từ đầu năm đến nay của năm 2025 đạt 2.752 triệu USD. Quỹ đạo tăng trưởng này vẫn tiếp tục bất chấp hiệu suất biến động hơn trong lợi nhuận ròng.

Ông Hamid Mogadam, CEO của công ty, nhấn mạnh các cơ hội tăng trưởng trong tương lai trong cuộc gọi báo cáo thu nhập, tuyên bố: "Mọi phần kinh doanh bị trì hoãn sẽ chuyển thành nhiều hoạt động kinh doanh hơn trong tương lai," nhấn mạnh sự tự tin của công ty vào chiến lược dài hạn bất chấp những thách thức ngắn hạn.

Sáng kiến chiến lược & Vị thế toàn cầu

Prologis duy trì sự hiện diện toàn cầu mạnh mẽ với các bất động sản trải rộng trên 20 quốc gia, mặc dù thị trường Hoa Kỳ vẫn chiếm ưu thế, đại diện cho 85% NOI. Tổng tài sản quản lý (AUM) của công ty đạt 205 tỷ USD, với 73% ở Hoa Kỳ và 27% ở quốc tế.

Dấu ấn toàn cầu của công ty được minh họa trong bảng phân tích khu vực này:

Prologis sử dụng các chỉ số độc quyền để thu thập thông tin thị trường và định hướng chiến lược. Chỉ số hoạt động IBI Hoa Kỳ, đo lường mức độ hoạt động của khách hàng, đạt 53,4 trong năm 2025, cao hơn mức trung tính 50 nhưng thấp hơn mức trung bình lịch sử là 57,8. Trong khi đó, tỷ lệ sử dụng không gian ở Hoa Kỳ đứng ở mức 85,0%, thấp hơn một chút so với mức trung bình lịch sử là 85,4%, cho thấy việc sử dụng kho bãi ổn định nhưng không nổi bật.

Những chỉ số dẫn đầu này cung cấp bối cảnh có giá trị để hiểu động lực thị trường:

Trong cuộc gọi báo cáo thu nhập, ban lãnh đạo đã nhấn mạnh khoản đầu tư đáng kể vào phát triển trung tâm dữ liệu, đặc biệt là ở Austin, Texas, phản ánh chiến lược đa dạng hóa của công ty ngoài các cơ sở logistics truyền thống. Ông Tim Arendt, CFO, nhấn mạnh rằng "bất động sản logistics có vị trí tốt đã chứng minh là tài sản chiến lược," nhấn mạnh sự tập trung của công ty vào các vị trí đắc địa.

Tuyên bố hướng tới tương lai & Hướng dẫn

Prologis duy trì hướng dẫn FFO lõi cho năm 2025 ở mức 5,75 đến 5,80 USD/cổ phiếu, đồng thời dự báo lợi nhuận ròng trên mỗi cổ phiếu từ 3,00 đến 3,15 USD. Công ty dự kiến tỷ lệ lấp đầy trung bình sẽ duy trì mạnh mẽ ở mức 94,75% đến 95,25%, với tăng trưởng NOI cùng cửa hàng từ 4,25% đến 4,75% trên cơ sở tiền mặt.

Hướng dẫn chi tiết năm 2025 cung cấp cái nhìn sâu sắc về kỳ vọng của Prologis trên nhiều chỉ số:

Công ty đã tăng hướng dẫn khởi công phát triển lên 2,25-2,75 tỷ USD, phản ánh sự tự tin vào cơ hội tăng trưởng bất chấp những bất ổn của thị trường. Mục tiêu mua lại dao động từ 1,0 đến 1,75 tỷ USD, trong khi các khoản thanh lý dự kiến sẽ nằm trong khoảng từ 500 triệu đến 750 triệu USD, cho thấy sự tối ưu hóa danh mục đầu tư có chọn lọc.

Những thách thức tiềm ẩn bao gồm những bất ổn về thuế quan ảnh hưởng đến quyết định cho thuê, bão hòa thị trường ở các khu vực chính, và giá thuê thị trường biến động, giảm 1,4% trong quý. Ngoài ra, nhu cầu điện tăng từ tự động hóa kho bãi có thể gây căng thẳng cho nguồn lực, trong khi áp lực kinh tế rộng hơn có thể ảnh hưởng đến chi tiêu của khách hàng và gia hạn hợp đồng thuê.

Bất chấp những thách thức này, vị thế thị trường mạnh mẽ của Prologis, nguồn doanh thu đa dạng và tập trung chiến lược vào các vị trí logistics đắc địa đặt công ty ở vị thế thuận lợi để vượt qua những bất ổn của thị trường trong khi theo đuổi cơ hội tăng trưởng dài hạn.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.

Bài thuyết trình đầy đủ: