Giá căn hộ tăng vọt, nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn tìm cơ hội mới

Investing.com - Giá căn hộ tiếp tục leo thang, kích hoạt làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các phân khúc và khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Trong đó, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 77%, tương đương 27.000 giao dịch – tăng 23%. Phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn 66% tổng lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 81%, trong khi nhà thấp tầng đạt 60%.

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công – gấp đôi cùng kỳ 2024. VARS cho biết phần lớn đến từ nhóm mua bất động sản thứ hai trở lên, phản ánh xu hướng đầu tư vẫn chiếm ưu thế.

Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes – nhận định giá nhà ở mở bán lần đầu vẫn “neo” cao, kéo mặt bằng giá thứ cấp tăng theo. Do phần lớn sản phẩm sơ cấp là hàng hình thành trong tương lai, nhà đầu tư có xu hướng tìm đến nguồn hàng chuyển nhượng sẵn có, khiến giao dịch thứ cấp trở nên sôi động hơn.

Trong quý III, Hà Nội tiếp tục là địa phương có tốc độ tăng giá căn hộ mạnh nhất cả nước, kế đến là Đà Nẵng, trong khi TP.HCM cũng ghi nhận đà tăng rõ rệt ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. So với giai đoạn gốc, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi (96,2%), Đà Nẵng tăng hơn 70% và TP.HCM tăng gần 57%. Hiện giá bán trung bình mỗi m² căn hộ ở Hà Nội đạt khoảng 78,9 triệu đồng, tăng 5% so với quý trước; TP.HCM ở mức 81,6 triệu đồng/m², còn Đà Nẵng đạt 67,4 triệu đồng/m², tăng khoảng 7%.

Giá biệt thự, liền kề, nhà phố trong quý dao động từ 50–400 triệu đồng/m², tăng 5–10% so với giai đoạn trước. Sản phẩm thấp tầng tiếp tục tăng 10–15% so với cùng kỳ năm ngoái trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, đẩy một phần dòng tiền rời khỏi căn hộ cao tầng để tìm cơ hội ở phân khúc thấp tầng – đặc biệt tại Hà Nội, nơi nhiều dự án dưới 200 triệu đồng/m² ghi nhận mức tăng mạnh.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy dòng tiền từ khu vực phía Bắc đang “chảy” vào thị trường phía Nam – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trong 6 tháng đầu năm, 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại TP.HCM đến từ nhà đầu tư ngoài địa phương, trong đó các tỉnh phía Bắc chiếm 61%. Riêng nhà đầu tư từ Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng và Nam Định cùng 24%, Quảng Ninh 10%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam – cho rằng chênh lệch giá là nguyên nhân chính khiến dòng tiền Bắc – Nam dịch chuyển. Giá nhà tại Hà Nội đã tăng quá cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư thu hẹp, trong khi bất động sản phía Nam vẫn còn “rẻ” tương đối và hưởng lợi từ hạ tầng.

Theo ông Tuấn, các nhà đầu tư phía Bắc hiện quan tâm nhiều tới những khu vực nằm trong hướng phát triển hạ tầng lớn hoặc thuộc quy hoạch TOD của TP.HCM. Dòng vốn không chỉ tập trung ở trung tâm mà còn mở rộng sang Đồng Nai, Tây Ninh, dọc các trục vành đai và tuyến metro.

Ông đánh giá, giới đầu tư kỳ vọng bất động sản TP.HCM sẽ tăng giá mạnh tương tự Hà Nội giai đoạn 2023–2024. Ngoài lợi nhuận kỳ vọng, yếu tố dòng tiền cho thuê và hạ tầng hoàn thiện cũng thu hút sự quan tâm. Xu hướng dịch chuyển vốn giữa hai đầu đất nước phản ánh sự linh hoạt của nhà đầu tư, khi họ chủ động tìm kiếm cơ hội sinh lời ở những thị trường còn nhiều tiềm năng.