Bản ghi cuộc gọi thu nhập: Gladstone Commercial Quý 4 năm 2024 đánh bại dự báo EPS

Tập đoàn Thương mại Gladstone đã báo cáo thu nhập quý IV năm 2024, vượt kỳ vọng EPS với thu nhập thực tế là 0,09 đô la trên mỗi cổ phiếu so với dự báo 0,06 đô la. Doanh thu hơi thấp so với ước tính, đạt 37,45 triệu đô la so với 37,92 triệu đô la dự kiến. Sau khi công bố thu nhập, cổ phiếu của Gladstone đã giảm nhẹ 0,06% trong giao dịch ngoài giờ, phản ánh phản ứng thận trọng của thị trường.

Bài học chính

• EPS là 0,09 đô la vượt quá dự báo là 0,06 đô la.
• Doanh thu 37,45 triệu đô la thấp hơn dự báo 37,92 triệu đô la.
• Giá cổ phiếu giảm 0,06% trong giao dịch ngoài giờ.
• Tập trung danh mục công nghiệp tăng lên 63%.
• FFO cả năm đạt 1,41 đô la mỗi cổ phiếu.

Hiệu suất công ty

Tập đoàn Thương mại Gladstone đã thể hiện khả năng phục hồi trong quý 4 năm 2024, tập trung vào việc mở rộng nắm giữ bất động sản công nghiệp của mình. Công ty đã tăng mức độ tập trung danh mục đầu tư công nghiệp từ 60% lên 63%, phù hợp với trọng tâm chiến lược của mình. Mặc dù vốn từ hoạt động (FFO) trên mỗi cổ phiếu giảm nhẹ so với năm trước, công ty vẫn duy trì sức khỏe tài chính mạnh mẽ bằng cách giảm nợ ròng và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.

Điểm nổi bật về tài chính

• Doanh thu: 37,45 triệu USD, tăng từ 35,9 triệu USD trong quý 4 năm 2023.
• Thu nhập trên mỗi cổ phiếu: 0,09 đô la, vượt quá dự báo 0,06 đô la.
• FFO cả năm: 1,41 đô la mỗi cổ phiếu.
• Tổng doanh thu hoạt động tăng so với cùng kỳ năm ngoái.

Thu nhập so với dự báo

EPS của Gladstone là 0,09 đô la vượt quá kỳ vọng của các nhà phân tích 50%, trong khi doanh thu suýt bỏ lỡ dự báo 470.000 đô la. Điều này đánh dấu một bất ngờ về thu nhập tích cực, mặc dù doanh thu không đạt được cho thấy những thách thức tiềm ẩn trong việc đạt được tăng trưởng doanh số dự kiến.

Phản ứng thị trường

Cổ phiếu của công ty đã giảm nhẹ 0,06% trong giao dịch ngoài giờ, đóng cửa ở mức 16,03 đô la. Động thái này cho thấy tâm lý nhà đầu tư thận trọng, có thể do thiếu hụt doanh thu và điều kiện thị trường rộng lớn hơn. Cổ phiếu vẫn nằm trong phạm vi 52 tuần, cho thấy sự ổn định mặc dù có những biến động nhỏ.

Triển vọng & Hướng dẫn

Trong tương lai, Gladstone đang đặt mục tiêu tập trung 70% vào tài sản công nghiệp và có kế hoạch giảm đòn bẩy xuống mức thấp hơn 40%. Công ty đặt mục tiêu quay trở lại tốc độ mua lại hàng năm 100 triệu đô la, với kế hoạch bán 4-5 tài sản văn phòng vào năm 2025. Những sáng kiến chiến lược này được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng danh mục đầu tư và tính linh hoạt về tài chính.

Bình luận điều hành

Giám đốc điều hành David Gladstone nhấn mạnh cam kết của công ty đối với giá trị cổ đông, nói rằng, "Chúng tôi không trả tiền cho mình nếu chúng tôi không làm tốt công việc cho các cổ đông của mình. Cổ đông đầu tiên tại công ty này." Chủ tịch Buzz Cooper nhấn mạnh tác động tích cực của việc gia hạn hợp đồng thuê, lưu ý, "Chúng tôi đang thấy giá thuê nhà tăng lên vì nó liên quan đến những lần gia hạn đó."

Rủi ro và thách thức

• Điều kiện kinh tế: Điều kiện kinh tế biến động có thể ảnh hưởng đến nhu cầu của người thuê và mức giá thuê.
• Lãi suất: Lãi suất tăng có thể ảnh hưởng đến chi phí đi vay và lợi nhuận đầu tư.
• Thị trường bão hòa: Cạnh tranh gia tăng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể gây áp lực lên lợi nhuận.
• Bán tài sản: Việc bán tài sản văn phòng theo kế hoạch có thể gặp phải những thách thức trong thị trường trì trệ.
• Thay đổi quy định: Những thay đổi tiềm năng trong các quy định về bất động sản có thể ảnh hưởng đến hoạt động.

Hỏi & Đáp

Trong cuộc gọi thu nhập, các nhà phân tích đã thăm dò chiến lược bảng cân đối kế toán của công ty và cách tiếp cận có chọn lọc đối với việc bán tài sản văn phòng. Ban lãnh đạo nhắc lại sự tập trung của họ vào việc duy trì kỷ luật tài chính và khám phá các cơ hội tái định vị sáng tạo cho các tài sản văn phòng.

Bản ghi đầy đủ - Gladstone Commercial Corporation (GOOD) Q4 2024:

Người điều hành hội nghị: Xin chào. Chào mừng bạn đến với Cuộc gọi thu nhập cuối năm của Tập đoàn Thương mại Gladstone. Tại thời điểm này, tất cả những người tham gia đang ở chế độ chỉ nghe. Một phiên hỏi đáp sẽ theo sau bài thuyết trình chính thức. Xin nhắc lại, hội nghị này đang được ghi lại.

Bây giờ tôi rất vui được giới thiệu ông David Gladstone, Giám đốc điều hành. Cảm ơn ông. Bạn có thể bắt đầu.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Vâng, cảm ơn bạn, Sherry. Đó là một lời giới thiệu hay và cảm ơn tất cả các bạn đã gọi điện vào sáng nay. Chúng tôi tận hưởng thời gian mà chúng tôi có với bạn qua điện thoại và ước chúng tôi có nhiều thời gian hơn để nói chuyện với bạn.

Michael Licalsi, Tổng cố vấn và Thư ký, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Now, chúng ta sẽ nghe từ Michael Licalsi. Ông ấy là Tổng cố vấn và Thư ký của chúng tôi để cung cấp cho bạn các vấn đề pháp lý và quy định liên quan đến lời kêu gọi của báo cáo này. Michael? Cảm ơn, David, và chào buổi sáng, mọi người. Báo cáo hôm nay có thể bao gồm các tuyên bố hướng tới tương lai theo Đạo luật Chứng khoán năm 1933 và Đạo luật Giao dịch Chứng khoán năm 1934, bao gồm cả những tuyên bố liên quan đến hiệu suất trong tương lai của chúng tôi.

Những tuyên bố hướng tới tương lai này liên quan đến một số rủi ro và sự không chắc chắn dựa trên các kế hoạch hiện tại của chúng tôi, mà chúng tôi tin là hợp lý. Và nhiều yếu tố có thể khiến kết quả thực tế của chúng tôi khác biệt đáng kể so với bất kỳ kết quả nào trong tương lai được thể hiện hoặc ngụ ý bởi các tuyên bố hướng tới tương lai này, bao gồm tất cả các yếu tố rủi ro trong Mẫu 10 Q, 10 K và các tài liệu khác mà chúng tôi nộp cho SEC và tìm thấy chúng trên trang web của chúng tôi tại gladstonecommercial.com. Cụ thể, hãy truy cập trang Nhà đầu tư

Người nói không xác định: hoặc bạn có thể truy cập

Michael Licalsi, Tổng cố vấn và Thư ký, Gladstone Commercial Now poration: trang web của SEC, được www.sec.gov. Giờ đây, chúng tôi không có nghĩa vụ cập nhật công khai hoặc sửa đổi bất kỳ tuyên bố hướng tới tương lai nào, cho dù là kết quả của thông tin mới, các sự kiện trong tương lai hay cách khác, trừ khi luật pháp yêu cầu. Hôm nay, chúng ta sẽ thảo luận về FFO, là nguồn tiền từ các hoạt động. FFO là một thuật ngữ kế toán không phải GAAP được định nghĩa là thu nhập ròng, không bao gồm lãi hoặc lỗ từ việc bán bất động sản và bất kỳ khoản lỗ suy giảm nào đối với tài sản, cộng với khấu hao và khấu hao tài sản bất động sản. Chúng ta cũng sẽ thảo luận về FFO cốt lõi, thường là FFO, được điều chỉnh cho một số doanh thu và chi phí không định kỳ khác.

Và chúng tôi tin rằng những số liệu này là một dấu hiệu tốt hơn về kết quả hoạt động của chúng tôi và cho phép so sánh tốt hơn về hiệu suất giữa các kỳ của chúng tôi. Vui lòng truy cập trang web của chúng tôi, một lần nữa gladstonecommercial.com, đăng ký dịch vụ thông báo qua email của chúng tôi. Bạn cũng có thể tìm thấy chúng tôi trên Facebook. Từ khóa ở đó là The Gladstone Companies và Twitter, bây giờ là x, gladstonecomps. Cuộc gọi hôm nay là tổng quan về kết quả của chúng tôi, Nowwe yêu cầu bạn xem lại thông cáo báo chí của chúng tôi và Mẫu 10 K, cả hai đều được phát hành ngày hôm qua để biết thêm thông tin chi tiết.

Bây giờ với điều đó, tôi sẽ giao nó cho Chủ tịch của Gladstone Commercial, Buzz Cooper. Xì xào?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Cảm ơn Michael, và cảm ơn tất cả các bạn đã tham gia cuộc gọi ngày hôm nay. Chúng tôi mong muốn cập nhật cho bạn về kết quả cuối quý và năm, danh mục đầu tư hiện tại và triển vọng năm 2025 của chúng tôi. Tập trung đầu tiên vào môi trường kinh tế rộng lớn hơn. Tháng trước, Donald Trump nhậm chức, mở ra một chính quyền mới, các mục tiêu chính sách và chương trình nghị sự kinh tế. Ngay sau đó, Cục Dự trữ Liên bang đã thông báo tạm dừng cắt giảm lãi suất sau khi tiến trình hướng tới mục tiêu lạm phát dài hạn 2% bị đình trệ.

Thời gian tạm dừng vẫn chưa được xác định, nhưng trong thời gian chờ đợi, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ vẫn biến động. Nhìn lại năm 2024, bất động sản công nghiệp tiếp tục vượt trội bất chấp nhiều cơn gió ngược, bao gồm biến động lãi suất, lạm phát và tranh chấp lao động. Theo Cushman Wakefield, tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 135.000.000 feet vuông trong năm, ngang bằng với dự báo.

Quý 4, 24 điểm trống công nghiệp tăng 150 điểm cơ bản lên 6,7. Tốc độ tăng này là chậm nhất trong hai năm, báo hiệu rằng chúng ta có thể tiến gần đến mức trống cao nhất trong tương lai gần. Cuối cùng, lượng giao hàng mới đã giảm trong quý 4 hai mươi bốn xuống mức thấp nhất kể từ giữa hai mươi mốt, do lãi suất cao và nguồn cung mới dư thừa mà chúng ta thấy đang trực tuyến sau COVID. Trong khi các nguyên tắc cơ bản của ngành công nghiệp được duy trì trong năm, chúng ta vẫn chưa thấy thị trường vốn trở lại hoàn toàn. Theo CBRE, kết thúc năm 31/12/2024, khối lượng đầu tư tài sản đơn lẻ tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái lên 67.900.000.000 USD Tổng khối lượng bất động sản theo tỷ lệ thương mại cùng kỳ tăng 6,4%.

Chuyển sang danh mục đầu tư của mình, chúng tôi một lần nữa rất tự tin bước vào năm mới và quý mới. Trong năm 2024, chúng tôi đã thu 100% tiền thuê cơ bản tiền mặt, mua lại các tài sản trong khuôn viên trường với giá 26,800,000 đô la với tổng diện tích 316,727 feet vuông, tăng sự tập trung công nghiệp danh mục đầu tư theo tỷ lệ phần trăm và giá thuê đường thẳng đã thực hiện lên 63% gia hạn hoặc gia hạn hơn 2,900,000 feet vuông cho thuê tại 11 bất động sản, dẫn đến mức tăng ròng 3,800,000 đô la trong giá thuê GAAP. Chúng tôi đã bán bảy bất động sản bao gồm năm văn phòng và hai văn phòng y tế. Chúng tôi đã tăng tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư lên 98,7% tính đến ngày 31/12/2024. Và chúng tôi đã kết thúc một đợt phát hành riêng lẻ trị giá 75.000.000 đô la của các trái phiếu cao cấp không có bảo đảm.

Mặc dù chúng tôi vẫn tập trung vào việc tăng nồng độ công nghiệp lên ít nhất 70% trong thời gian tới, nhưng chúng tôi sẽ không thỏa hiệp các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành của mình để đạt được mục tiêu này. Trong năm qua, chúng tôi đã xem xét và bảo lãnh hàng trăm cơ hội, nhiều trong số đó không đáp ứng các tiêu chí mục tiêu của chúng tôi. Chúng tôi đã thấy nhiều cơ hội với tín dụng cho thấy các vết nứt khi đối mặt với việc tăng lãi suất hoặc bất động sản được định giá quá cao do lạm phát hoặc những người mua háo hức Chúng tôi sẽ không nới lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành của mình để có được những tài sản đó. Và chúng tôi tin tưởng cách tiếp cận kỷ luật của chúng tôi sẽ thúc đẩy giá trị lâu dài như bằng chứng là đợt phát hành riêng lẻ mà chúng tôi đã đóng vào tháng 12.

Hướng tới năm 2025, chúng tôi tin chắc rằng chúng tôi đang ở vị trí tốt để tận dụng các cơ hội phù hợp bất kể môi trường kinh tế như thế nào. Với hơn 98.000.000 đô la sẵn có thông qua hạn mức tín dụng và tiền mặt trong tay, chúng tôi vẫn có vị trí tốt để triển khai vốn vào các thương vụ mua lại công nghiệp. Một số cơ hội hiện đang được độc quyền hoặc hợp đồng với dự kiến sẽ đóng cửa trong những tháng tới. Danh mục đầu tư của chúng tôi tiếp tục tạo ra dòng tiền bền vững. Chúng tôi đã sử dụng hơn 98% tính đến ngày 31 tháng 12 và chúng tôi chưa thấy chất lượng tín dụng của người thuê của chúng tôi xấu đi khi đối mặt với lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn.

Đội ngũ quản lý danh mục đầu tư của chúng tôi đã hoàn thành một công việc tuyệt vời trong năm qua và sẽ tiếp tục thanh lý một chút các tài sản văn phòng không cốt lõi. Cuối cùng, bảng cân đối kế toán của chúng tôi được củng cố hơn nữa nhờ phát hành riêng lẻ với tiềm năng tiếp theo các đợt chào bán trong tương lai. Chúng tôi sẽ tiếp tục lưu ý đến đòn bẩy tổng thể của mình khi chúng tôi phát triển bảng cân đối kế toán và danh mục tài sản quan trọng. Bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Gary để xem xét kết quả tài chính của chúng tôi trong quý và tình hình thanh khoản. Gary?

Gary, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Cảm ơn Buzz và chào buổi sáng, mọi người. Tôi sẽ bắt đầu nhận xét của mình về kết quả tài chính của chúng tôi sáng nay bằng cách xem xét kết quả hoạt động của chúng tôi trong quý IV của hai mươi bốn. Tất cả các con số trên mỗi cổ phiếu được tham chiếu dựa trên cổ phiếu phổ thông bình quân gia quyền pha loãng hoàn toàn. FFO và FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu dành cho các cổ đông phổ thông đều là 0,35 đô la mỗi cổ phiếu trong quý. FFO và FFO cốt lõi dành cho các cổ đông phổ thông trong quý IV của hai mươi ba đều là 0,36 đô la mỗi cổ phiếu.

FFO và FFO cốt lõi trong mười hai tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 12 lần lượt là 1,41 USD và 1,42 USD/cổ phiếu. FFO và FFO cốt lõi trong cùng kỳ năm 2023 lần lượt là 1,46 USD và 1,47 USD/cổ phiếu. Giá thuê cửa hàng tương tự đã tăng 5% trong ba tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 12 so với cùng kỳ năm 2023 do giá thuê đường thẳng tăng và doanh thu thu hồi liên quan đến một trong những bất động sản của chúng tôi. Giá thuê cửa hàng của chúng tôi cho năm kết thúc vào tháng 12 năm 2024 đã tăng 2,3% so với cùng kỳ năm 2023 do doanh thu thu hồi từ chi phí hoạt động bất động sản tăng và khoản thanh toán nhận được tại một trong những tài sản của chúng tôi liên quan đến việc bảo trì hoãn lại trong giai đoạn hiện tại, được bù đắp một phần bởi tiền thuê nhanh do hợp đồng thuê đã chấm dứt trong giai đoạn trước. Kết quả quý IV của chúng tôi phản ánh tổng doanh thu hoạt động là 37.400.000 đô la với chi phí hoạt động là 25.000.000 đô la so với doanh thu hoạt động là 35.900.000 đô la và chi phí hoạt động là 28.100.000 đô la cho cùng kỳ năm 2023.

Doanh thu hoạt động cao hơn vào năm 2024 do giá thuê đường thẳng tăng và doanh thu phục hồi liên quan đến một trong những bất động sản của chúng tôi. Chi phí trong năm 2023 cao hơn so với giai đoạn năm 2023 chủ yếu do chi phí suy giảm lớn hơn được bù đắp bởi chi phí hoạt động bất động sản cao hơn vào năm 2024. Nhìn vào hồ sơ nợ của chúng tôi, 49% là lãi suất cố định, 50% là lãi suất thả nổi được phòng ngừa rủi ro và 1% là lãi suất thả nổi, là số tiền được rút ra từ cơ sở tín dụng quay vòng của chúng tôi và một phiếu thế chấp. Tính đến ngày 31 tháng 12, tỷ lệ SOFR trung bình hiệu quả của chúng tôi là 4,49%. Các khoản vay có kỳ hạn ngân hàng chưa thanh toán của chúng tôi được bảo hiểm rủi ro với 310.000.000 đô la hoán đổi lãi suất và phần còn lại với giới hạn lãi suất.

Chúng tôi tiếp tục theo dõi chặt chẽ lãi suất và cập nhật chiến lược phòng ngừa rủi ro khi cần thiết. Tính đến hôm nay, các khoản vay đáo hạn năm 2025 của chúng tôi có thể quản lý được ở mức 10.400.000 đô la Tính đến cuối quý, chúng tôi có 1.900.000 đô la các khoản vay súng lục ổ quay chưa thanh toán. So sánh cuối năm 2024 đến năm 2023, chúng tôi đã giảm đòn bẩy tổng thể từ 46,1 tổng tài sản xuống 44,1%. Chúng tôi đã giảm nợ thế chấp ròng có bảo đảm từ 283.900.000 đô la xuống còn 258.600.000 đô la và giảm tổng nợ ròng từ 726.900.000 đô la xuống còn 682.400.000 đô la Chúng tôi đã phát hành 75.000.000 đô la trái phiếu cao cấp không có bảo đảm trong một đợt phát hành riêng lẻ với các nhà đầu tư tổ chức, tham gia vào một thị trường mới để huy động vốn nợ dài hạn. Và như Buzz đã đề cập, chúng tôi đã tăng tỷ lệ công nghiệp từ 60% lên 63% và giảm văn phòng từ 36% xuống 33%.

Trong năm kết thúc vào ngày 31/12/2024, chúng tôi đã bán 3.699.597 cổ phiếu phổ thông theo chương trình ATM của chúng tôi, huy động được số tiền thu được ròng là 53.500.000 đô la Chúng tôi cũng nhận được số tiền thu được ròng là 1.100.000 đô la từ việc bán cổ phiếu ưu đãi Series F của chúng tôi cho đến ngày 31 tháng 12. Chúng tôi tiếp tục quản lý hoạt động vốn chủ sở hữu của mình để đảm bảo rằng chúng tôi có đủ thanh khoản cho các yêu cầu vốn sắp tới và mua lại mới. Hiện tại, chúng tôi có hai tài sản được rao bán. Tính đến ngày hôm nay, chúng tôi có khoảng 8.000.000 đô la tiền mặt và 90.000.000 đô la sẵn có theo hạn mức tín dụng của chúng tôi. Chúng tôi khuyến khích bạn xem lại phần bổ sung tài chính hàng quý của chúng tôi được đăng trên trang web của chúng tôi, cung cấp thông tin tài chính và danh mục đầu tư chi tiết hơn cho quý.

Cổ tức bằng cổ phiếu phổ thông của chúng tôi là 0,3 đô la mỗi cổ phiếu mỗi quý hoặc 1,2 đô la mỗi năm. Cổ phiếu của chúng tôi đóng cửa vào ngày hôm qua ở mức 16,04 đô la với lợi suất khoảng 7,5. Và bây giờ tôi sẽ trả lại chương trình cho David. Đó là một báo cáo tốt, Gary,

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: và

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: một điều tốt từ Buzz và Michael. Đội bóng mà chúng tôi có bây giờ đang thể hiện rất tốt. Nhìn chung, một quý rất đẹp. Tóm lại, hôm nay bạn đã nghe nói rằng, trong quý IV, chúng tôi đã mua lại một cơ sở công nghiệp ở Saint Clair, Missouri. Và chúng tôi đã chi khoảng 5.200.000 đô la để làm điều đó.

Vì vậy, chúng tôi có thể có thêm một số trong tháng này, nhưng đó là điều mà chúng tôi đã làm trong quý trước. Chúng tôi đã bán một tài sản cốt lõi không hoạt động, vì vậy điều đó đã biến mất. Và chúng tôi đã gia hạn hợp đồng thuê hai tài sản của mình, vì vậy chúng tôi vẫn ở trong tình trạng rất tốt. Nhóm thương mại đang phát triển bất động sản mà chúng tôi sở hữu với tốc độ tốt và nhóm đang làm rất tốt việc quản lý quan hệ đối tác mà chúng tôi đã thực hiện, đặc biệt là trong thời điểm thử thách này. Đội ngũ chuyên gia mạnh mẽ của chúng tôi tiếp tục theo đuổi các bất động sản chất lượng tiềm năng và danh sách các thương vụ mua lại mà chúng tôi đang xem xét tiếp tục phát triển tốt.

Nhóm mua lại đang tìm kiếm những người thuê tín dụng mạnh. Rất nhiều người nói về vị trí, vị trí, vị trí. Chúng tôi luôn quan tâm đến ai là nhóm điều hành doanh nghiệp. Ok. Hãy dừng lại ở đây.

Và nhà điều hành, nếu bạn đến và giúp một số thính giả của chúng tôi đặt rất nhiều câu hỏi hay cho lần này.

Người điều hành hội nghị: Vâng, thưa ngài. Câu hỏi đầu tiên của chúng tôi là từ Gaurav Mehta với Alliance Global Partners. Vui lòng tiếp tục.

Diễn giả không xác định: Vâng. Cảm ơn bạn. Xin chào.

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chào buổi sáng. Xin chào.

Diễn giả không xác định: Tôi muốn hỏi bạn trên bảng cân đối kế toán của bạn, tôi hy vọng sẽ có thêm một số màu sắc về kỳ vọng đòn bẩy của bạn. Tôi nghĩ bạn đã nói rằng nó là 44,1% tính đến quý 4. Và chỉ muốn biết liệu điều đó có gần với con số mục tiêu của bạn hay bạn mong đợi đòn bẩy của mình sẽ thấp hơn? Và sau đó, như một sự theo dõi trên bảng cân đối kế toán, cũng muốn tìm hiểu kỳ vọng của bạn giữa và hỗn hợp nợ không có bảo đảm trong cấu trúc vốn của bạn?

Gary, Giám đốc tài chính, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chà, mục tiêu của chúng tôi là tiếp tục giảm bớt, giảm bớt. Chúng tôi đang ở mức 44.1. Chúng tôi muốn giảm điều đó hơn nữa, có thể là ở dưới 40. Và sau đó đối với nợ có bảo đảm, chúng tôi tiếp tục giảm tỷ lệ đó như một tỷ lệ tổng thể trong nợ của chúng tôi và một cơ sở tuyệt đối. Vì vậy, đó thực sự là nơi chúng tôi sẽ đi với điều đó.

Chúng tôi muốn tích lũy nợ không có bảo đảm và nói chung ít nợ hơn trên bảng cân đối kế toán.

Diễn giả không xác định: Được rồi.

Diễn giả không xác định: Đó là của tôi

Diễn giả không xác định: câu hỏi thứ hai. Và sau đó là một sự theo dõi về trọng tâm công nghiệp của bạn. Tôi nghĩ bạn đã nói 70% trong thời gian tới. Bạn có mong đợi đạt được 70% đó trong năm nay không?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chắc chắn rồi. Chúng tôi rất hy vọng về điều đó. Rõ ràng, nó sẽ là sự kết hợp của các thương vụ mua lại cũng như định đoạt. Nhưng tôi tin rằng chúng tôi sẽ làm như vậy vì nó liên quan đến tỷ lệ phần trăm so với tiền thuê đường thẳng.

Diễn giả không xác định: Được rồi. Cảm ơn bạn. Đó là tất cả những gì tôi có.

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Cảm ơn bạn. Cảm ơn, Rob.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Được rồi. Chúng ta có câu hỏi nào khác không, nhà điều hành?

Nhà điều hành hội nghị: Vâng. Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Rob Stevenson với Janney Montgomery Scott. Vui lòng tiếp tục.

Rob Stevenson, Nhà phân tích, Janney Montgomery Scott: Chào buổi sáng, các bạn. Buzz, với bình luận mua lại của bạn, bạn có thể nói về độ sâu thị trường ngày hôm nay đối với tài sản văn phòng mà bạn muốn bán trong mười hai đến mười tám tháng tới không? Các giao dịch có đang diễn ra không? Và loại giá cả ngày nay trông như thế nào so với sáu, mười hai, mười tám tháng trước về mặt văn phòng?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chắc chắn rồi. Cảm ơn, Rob. Và như bạn đã biết, chúng tôi đã rất chọn lọc doanh số bán hàng của mình. Chúng tôi không tìm cách chỉ bán để bán. Danh mục đầu tư văn phòng của chúng tôi có hệ số trống là 7%.

Nhưng khi chúng tôi tìm cách bán, nó sẽ là cơ hội vào thời điểm này, cũng như chúng tôi muốn đảm bảo rằng chúng tôi lấp đầy thu nhập mà chúng tôi có thể mất bằng thu nhập công nghiệp. Vì vậy, tôi nghĩ chúng tôi sẽ xác định được bốn hoặc năm thứ mà chúng tôi sẽ bán ở đây trong năm. Nhưng nếu chúng ta thấy điều gì đó cơ hội về mặt bán hàng liên quan đến văn phòng, chúng ta sẽ chấp nhận nó. Chúng tôi biết điều quan trọng là phải tiếp tục giảm danh mục đầu tư văn phòng đó. Nhưng một lần nữa, tôi muốn nhắc lại rằng nó đang thực hiện.

Rob Stevenson, Nhà phân tích, Janney Montgomery Scott: Được rồi. Và 130 điểm cơ bản của vị trí trống hiện nay ở đâu? Điều đó có được tổng hợp trong một hoặc hai tài sản không? Và triển vọng phát hành hoặc bán những thứ đó vào năm 25 là gì?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Phần lớn số lượng người ở xin lỗi, chỗ trống là trong một hoặc hai tài sản, một vài trong số đó sẽ hết hạn tiền thuê ở đây, ví dụ, một bất động sản ở Carolina sẽ rơi khỏi sổ sách vào tháng Ba khi hết hạn hợp đồng thuê đó. Vì vậy, chúng tôi sẽ không có tài sản văn phòng đó để cho thuê lại hoặc phải lo lắng. Phần lớn là một hoặc hai tài sản, nhưng vì nó liên quan đến mối quan tâm chung của chúng tôi trong năm nay, chúng tôi có hai trong số các tài sản chiếm khoảng 3% trong số các hợp đồng thuê sắp đến hạn dự kiến sẽ được bán hoặc có hợp đồng thuê tại chỗ mà họ có tùy chọn mua. Trong số những tòa nhà khác mà chúng tôi có cụ thể cho văn phòng, chúng tôi đã chuyển đề xuất về hai trong số các tòa nhà đó và đang chờ phản hồi để gia hạn hợp đồng thuê.

Rob Stevenson, Nhà phân tích, Janney Montgomery Scott: Được rồi. Điều đó rất hữu ích. Và sau đó là một cho bạn, David. Chúng ta nên suy nghĩ như thế nào về việc miễn phí khuyến khích trong tương lai? ’Hai mươi lăm có khả năng trông giống như cách bạn đã làm trong năm hai mươi bốn không?

Có điều gì đó về cơ bản đảo ngược vào năm 2025 và thương mại quay trở lại trả toàn bộ phí khuyến khích trong năm nay không? Chúng ta nên suy nghĩ như thế nào về điều đó khi chúng ta chơi với các mô hình của mình trong vài ngày tới?

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Vâng, như bạn có thể tưởng tượng, mọi người ở đây đều muốn quay trở lại bản gốc. Và vì vậy họ đang làm việc chăm chỉ để điền vào nơi họ cần điền, để trả lại khoản thanh toán mạnh hơn cho nhân viên ở đây. Nhưng bạn biết vị trí của chúng tôi, chúng tôi không tự trả tiền nếu chúng tôi không làm tốt công việc cho các cổ đông của mình. Đó là cổ đông đầu tiên tại công ty này. Rob, tôi ước gì tôi biết các dự đoán đủ rõ để nói với bạn khi nào chúng ta sẽ trở lại với điều đó.

Nhưng tôi vẫn chưa có ngày trong đầu. Và tôi nghĩ chúng tôi sẽ mạnh mẽ hơn nhiều trong năm nay so với năm ngoái. Vì vậy, hy vọng rằng điều đó mang lại cho bạn cảm giác an toàn về những gì chúng tôi đang làm ở đây. Bạn có câu hỏi nào nữa không?

Nhà điều hành hội nghị: Vâng. Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ John Massocca với B. Riley Securities. Vui lòng tiếp tục.

Diễn giả không xác định: Chào buổi sáng.

Diễn giả không xác định: Chào buổi sáng.

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chào buổi sáng.

Diễn giả không xác định: Chào buổi sáng, John.

Diễn giả không xác định: Hãy để tôi bắt đầu với bảng cân đối kế toán. Với việc phát hành riêng lẻ về phát hành chứng khoán mà bạn đã hoàn thành gần đây, ý tôi là, đó có phải là cách chúng ta nên mong đợi nguồn tài trợ trong tương lai? Tôi đoán đó có phải là loại định giá chính xác ít nhất là trong thị trường hiện tại về lãi suất?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: John, đây là Gary.

Gary, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Tôi nghĩ chúng ta nên mong đợi đó không phải là phương thức tài chính của chúng tôi. Rõ ràng, chúng tôi có hạn mức tín dụng, chúng tôi có các khoản vay có kỳ hạn ngân hàng. Nhưng vâng, chúng tôi dự định tiếp tục với các đợt phát hành riêng lẻ. Thị trường sẵn sàng rằng lãi suất mà chúng tôi nhận được là khá mạnh đối với lần đầu tiên phát hành. Vì vậy, nó có thể hy vọng là dấu hiệu và hy vọng thậm chí có thể ít hơn trong tương lai.

Diễn giả không xác định: Điều đó rất hữu ích. Và sau đó về mặt cho thuê, bạn có thể cung cấp một chút màu sắc về hoạt động cho thuê trong quý 4 không? Tôi biết bạn đã đưa ra các con số và số liệu, nhưng những tài sản công nghiệp, tài sản văn phòng và có thể là xu hướng giá thuê như thế nào so với những gì đã được áp dụng trước khi gia hạn hoặc phát hành?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Họ vừa là văn phòng vừa là công nghiệp. Phần lớn là công nghiệp. Họ cũng là cộng sự liên quan đến công nghiệp nhưng cũng trong văn phòng. Các hợp đồng văn phòng chủ yếu là năm năm. Chúng tôi thấy xu hướng đó tiếp tục khi chúng tôi tìm cách làm mới dòng chảy

Gary, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Thương mại Gladstone: văn phòng

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: các tòa nhà. Và sau đó về mặt công nghiệp, nhiều túi khác nhau trên khắp đất nước. Và một lần nữa, chúng tôi đã thấy một vụ lớn vào năm ngoái ở Pennsylvania. Chúng tôi đang thấy một điểm cộng về tiền thuê nhà vì nó liên quan đến những lần gia hạn đó.

Diễn giả không xác định: Được rồi. Và sau đó tôi biết nếu tôi đã nói về nó trong cuộc gọi thu nhập cuối cùng, nhưng có thể nhiều hơn trong bối cảnh năm 2025, chỉ là những nét vẽ rộng, loại kỳ vọng về CapEx là gì, chỉ cần cân bằng số lượng hợp đồng thuê tương đối nhỏ hết hạn trong năm hiện tại so với có thể là một số ngày hết hạn hợp đồng thuê có ý nghĩa hơn vào năm 26 và 27, Chỉ cố gắng suy nghĩ về việc chi tiêu ở đó có thể diễn ra như thế nào trong năm hiện tại?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Rõ ràng, CapEx mà chúng tôi đã chi cho việc gia hạn là những gì tôi gọi là CapEx tích cực đối với chúng tôi, cả với việc duy trì hợp đồng thuê, nhưng nó mang lại sự gia tăng tiền thuê nhà. Vì vậy, chúng tôi không có nhiều chi phí từ một điểm tiếp xúc vốn trong các tòa nhà của chúng tôi. Phần lớn trong số đó là chi phí cho thuê và cải tiến các tòa nhà. Trong số đó, chúng tôi đã lập ngân sách. Chúng tôi rất dễ quản lý.

Nhưng một lần nữa, phần lớn trong số đó đã và sẽ ở đây trong chín tháng tới chắc chắn sẽ dành cho những đô la mà chúng tôi phải chi cho hoa hồng cho thuê cộng với những gì chúng tôi đã ra mắt vào năm 2024.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Được rồi. Hôm nay chúng ta có câu hỏi nào khác không?

Nhà điều hành hội nghị: Vâng, chúng tôi có. Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Dave Storms với Stonegate Capital. Vui lòng tiếp tục.

Dave Storms, Nhà phân tích, Stonegate Capital: Chào buổi sáng.

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Chào buổi sáng, Dave. Tốt

Dave Storms, Nhà phân tích, Stonegate Capital: buổi sáng. Chỉ hy vọng có thể có được cảm giác về thời gian cho một số trong hai tài sản bán buôn. Bất cứ điều gì bạn có thể cung cấp ở đó?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Về thời gian, một sẽ là trong ngày 1 tháng 4 cho mỗi hợp đồng. Chúng tôi không thấy lý do gì để điều đó không xảy ra. Và cái còn lại sẽ là trong quý thứ hai. Tôi nghĩ rất có thể là đầu tháng Tư.

Dave Storms, Nhà phân tích, Stonegate Capital: Và sau đó, cũng như nó liên quan đến chương trình tái chế, có bất kỳ cảm giác nào về những gì bạn đang thấy trong tỷ lệ giới hạn chênh lệch giữa những tài sản được giữ để bán và những gì bạn có thể có trong quá trình mua lại không?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Dave, tôi không chắc mình hiểu câu hỏi đó trừ khi bạn đang hỏi sự khác biệt về tỷ lệ giới hạn giữa việc bán và mua lại?

Dave Storms, Nhà phân tích, Stonegate Capital: Vâng, về cơ bản.

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Được rồi. Vì vậy, rõ ràng, về mặt mua lại, chúng tôi đang thấy tỷ lệ giới hạn cần phải chơi trong một khu vực từ 7,5% đến 8% đi theo cơ sở. Doanh số bán hàng của chúng tôi có thể cao hơn một chút chỉ vì họ là văn phòng, nhưng không đáng kể vì chúng tôi không có áp lực để loại bỏ văn phòng ngoài trong ngành, chúng tôi có thể chọn lọc.

Dave Storms, Nhà phân tích, Stonegate Capital: Đã hiểu. Điều đó rất hữu ích. Cảm ơn bạn. Và sau đó chỉ một lần nữa cho tôi. Ông có thấy bất kỳ tác động ban đầu nào từ một số luận điệu xung quanh thuế quan và một số việc thực hiện các mức thuế đó không?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Vâng. Cảm ơn bạn vì điều đó. Chúng tôi đã điều tra hợp đồng thuê nhà của mình, không thấy tác động ngay lập tức vì nó liên quan đến mối đe dọa tiềm tàng của thuế quan. Tất nhiên, chúng ta phải xem họ đánh ở đâu và họ đánh ở đâu. Nhưng việc thuê nhà của chúng tôi hiện không thể hiện bất kỳ nỗi sợ hãi nào như vậy.

Chúng tôi đang tìm kiếm rằng nó có thể giúp tạo ra nhiều cơ hội công nghiệp hơn với việc tái tạo lại trên bờ. Vì vậy, chúng ta hiện không thấy nhiều căng thẳng do đó. Cảm ơn bạn. Ok.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Hôm nay chúng tôi có câu hỏi nào khác không?

Nhà điều hành hội nghị: Vâng. Câu hỏi cuối cùng của chúng tôi là từ Craig Cootera với Lucid Capital Markets. Vui lòng tiếp tục.

Craig Cootera, Nhà phân tích, Lucid Capital Markets: Vâng. Chào bạn. Chào buổi sáng, các bạn. Chỉ theo dõi một số cuộc thảo luận về tái chế vốn. Bạn có thể cho chúng tôi biết rộng rãi về số tiền mà bạn có thể mua và bán khi bạn đang xem xét mọi thứ không?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Về khía cạnh mua lại, tôi hy vọng rằng nó sẽ nhiều hơn một chút so với những gì chúng tôi có vào năm 2024. Chúng tôi mong muốn được quay trở lại với sản lượng bình thường hơn 100.000.000 đô la một năm. Vì vậy, tôi hy vọng vào điều đó. Tôi nghĩ chúng tôi có một đường ống khá tốt đang đi vào. Rõ ràng là không phải tất cả chúng đều được đặt trước.

Và vì nó liên quan đến khuynh hướng, điều đó sẽ cho phép chúng ta sáng suốt hơn trong khuynh hướng của mình, tìm cách loại bỏ một số tài sản văn phòng mà chúng ta cảm thấy có thể có vấn đề trong tương lai vì nó liên quan đến những gì mọi người đang tìm kiếm trên thị trường. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã rất ngạc nhiên với một số khuynh hướng của chúng tôi về hoạt động sáng tạo của người mua, hoặc biến nó thành những quả bóng dưa chua, biến nó thành một gia đình và căn hộ. Và một lần nữa, chỉ để nhắc lại, chúng tôi không có các đặc tính trong CBD. Vì vậy, có một số người mua địa phương thấy một số bất động sản của chúng tôi hấp dẫn để định vị lại.

Craig Cootera, Nhà phân tích, Lucid Capital Markets: Được rồi, tuyệt vời. Bạn đã đề cập đến việc bạn có tài sản ở Bắc Carolina. Tôi nghĩ đó là một tài sản văn phòng sẽ hết hạn vào cuối quý này, mà bạn dự kiến sẽ bán. Nhưng đối với hai mươi lăm ngày hết hạn còn lại, đó là văn phòng hay công nghiệp?

Buzz Cooper, Chủ tịch, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Một là một ngành công nghiệp một lần nữa được cho thuê với tùy chọn mua, mà chúng tôi tin rằng sẽ được thực hiện và hai công ty khác là văn phòng mà chúng tôi có và đó là khoảng 110,000 feet vuông. Chúng tôi có giấy trao đổi vì nó liên quan đến gia hạn.

Craig Cootera, Nhà phân tích, Lucid Capital Markets: Hiểu rồi. Và chỉ một cái nữa cho tôi. Bạn đã phân loại lại hợp đồng thuê thành loại bán hàng trong quý này. Điều đó có còn là một thành phần trong tính phí của ban quản lý cơ sở không?

Gary, Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Vâng, đó sẽ là như vậy. Đó là một loại bổ sung kỳ lạ cho kế toán, ASC tám bốn mươi hai này. Đây là tài sản, tài sản công nghiệp mà Buzz đã đề cập. Và khi họ ký hợp đồng thuê vào tháng 11 với kỳ vọng của chúng tôi về một đợt bán, chúng tôi phải, với hướng dẫn, được phân loại lại thành hợp đồng thuê kiểu bán. Đó là một thỏa thuận kỳ quặc.

Đó là một trong những lý do chúng tôi có lợi nhuận lớn khi bán, trên số dư của chúng tôi, trên báo cáo thu nhập của chúng tôi. Và vì vậy, vâng, để trả lời câu hỏi của bạn, chúng tôi đang hạch toán điều đó như một phần của phí quản lý cơ sở. Nó vẫn là một phần bất động sản trên bảng cân đối kế toán của chúng tôi. Nhưng mặc dù nó không có trong bảng cân đối kế toán của chúng tôi như một phần bất động sản.

Craig Cootera, Nhà phân tích, Lucid Capital Markets: Hiểu rồi. Đó là những gì tôi nghĩ. Tôi chỉ muốn kiểm tra lại. Cảm ơn bạn. Cảm ơn bạn.

Đó là tất cả đối với tôi.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Được rồi. Hôm nay có câu hỏi nào nữa không?

Người điều hành hội nghị: Không có câu hỏi nào khác.

David Gladstone, Giám đốc điều hành, Tập đoàn Thương mại Gladstone: Vâng, điều đó tốt hơn một chút so với quý trước về số lượng câu hỏi, nhưng chúng tôi rất muốn có nhiều câu hỏi hơn. Vì vậy, quý tới, tôi hy vọng tất cả các bạn sẽ theo dõi và hỏi chúng tôi nhiều câu hỏi vì chúng tôi thích trả lời chúng và tôi biết khán giả của chúng tôi thích nghe. Được. Đó là phần cuối của bài thuyết trình này. Và vì vậy chúng tôi sẽ nói lời tạm biệt cho đến quý tới.

Nhà điều hành hội nghị: Cảm ơn bạn. Điều này sẽ kết thúc hội nghị hôm nay. Bạn có thể ngắt kết nối đường dây của mình tại thời điểm này. Và cảm ơn bạn đã

Diễn giả không xác định: tham gia.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.