Chính phủ họp với các tập đoàn bất động sản, công ty chứng khoán lớn
## Giới thiệu & Bối cảnh Thị trường*
COPT Defense Properties (NYSE:CDP) đã công bố kết quả quý 2 năm 2025 vào ngày 28 tháng 7 năm 2025, báo cáo hiệu suất mạnh mẽ vượt kỳ vọng và thể hiện đà tăng trưởng liên tục trong danh mục đầu tư tập trung vào Quốc phòng/CNTT. Cổ phiếu của công ty đóng cửa ở mức 28,03 USD vào ngày công bố, giảm nhẹ 0,29% trong phiên giao dịch thông thường.
Quỹ đầu tư bất động sản này, chuyên về các bất động sản phục vụ các cơ quan quốc phòng và tình báo Hoa Kỳ, báo cáo quỹ từ hoạt động trên mỗi cổ phiếu (FFOPS) đạt 0,68 USD cho Q2 2025, tăng trưởng 6,3% so với cùng kỳ năm trước và vượt mức trung bình kỳ vọng 2 xu. Đây là quý thứ 30 liên tiếp công ty đạt hoặc vượt kỳ vọng.
## **Điểm nổi bật về Hiệu suất Quý**
CDP đã đạt kết quả hoạt động vững chắc trên các chỉ số chính trong quý hai. Danh mục Quốc phòng/CNTT của công ty, chiếm 90% doanh thu cho thuê hàng năm, duy trì tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ ở mức 95,6% với tỷ lệ cho thuê đạt 96,8%. Điều này tiếp tục chuỗi tỷ lệ lấp đầy trên 94% trong mười quý liên tiếp, nhấn mạnh sự ổn định của danh mục lõi của công ty.
Như được thể hiện trong bảng tổng kết kết quả toàn diện sau đây:
Tăng trưởng NOI tiền mặt của các bất động sản cùng loại đều tích cực trên toàn bộ danh mục, với tổng danh mục tăng 2,2% trong Q2 và 4,6% trong nửa đầu năm 2025. Riêng Danh mục Quốc phòng/CNTT có mức tăng trưởng NOI tiền mặt là 2,0% trong Q2 và 3,0% trong nửa đầu năm.
Hoạt động cho thuê đặc biệt mạnh mẽ, với tổng diện tích cho thuê đạt 724.000 foot vuông trong Q2 và 1,4 triệu foot vuông trong nửa đầu năm 2025. Hiệu suất mạnh mẽ này đã khiến công ty tăng mục tiêu cho thuê không gian trống hàng năm lên 450.000 foot vuông từ mức 400.000 foot vuông trước đó. Tỷ lệ giữ chân khách thuê vẫn ở mức xuất sắc với 90% trong Q2 và 82% cho nửa đầu năm.
## **Cập nhật Dự báo**
Dựa trên hiệu suất mạnh mẽ của nửa đầu năm, COPT Defense Properties đã cập nhật dự báo cho cả năm 2025. Công ty hiện kỳ vọng FFOPS trong khoảng 2,65-2,69 USD, với mức trung bình là 2,67 USD, tăng 3,9% so với kết quả năm 2024.
Bảng sau đây chi tiết dự báo cập nhật so với kỳ vọng ban đầu:
Dự báo tăng trưởng NOI tiền mặt của các bất động sản cùng loại đã được điều chỉnh tăng lên 3,0%-3,5% (trung bình 3,25%) từ mức 2,0%-3,5% trước đó (trung bình 2,75%). Công ty cũng tăng dự báo giữ chân khách thuê lên 80%-85% (trung bình 82,5%) từ mức 75%-85% trước đó (trung bình 80%).
Dự báo đầu tư vốn cho phát triển và mua lại được điều chỉnh xuống 200-250 triệu USD (trung bình 225 triệu USD) từ mức 250-300 triệu USD trước đó (trung bình 275 triệu USD), phản ánh cách tiếp cận tập trung hơn trong việc triển khai vốn.
## **Định vị Chiến lược**
Trọng tâm chiến lược của COPT Defense Properties vào các khách thuê quốc phòng và tình báo tiếp tục mang lại lợi ích, đặc biệt khi chi tiêu của Bộ Quốc phòng (DOD) tăng lên. Bài thuyết trình của công ty nhấn mạnh sự gia tăng lịch sử trong chi tiêu DOD dự kiến trong năm tài chính 2026:
Yêu cầu Ngân sách năm tài chính 2026 cộng với khoảng 113 tỷ USD từ Đạo luật One Big Beautiful Bill (OBBBA) thể hiện mức tăng 13% so với mức được thông qua năm tài chính 2025, tăng 36% so với năm tài chính 2021, và tăng 58% so với năm tài chính 2017. Sự tăng trưởng đáng kể trong chi tiêu quốc phòng này tạo ra động lực mạnh mẽ cho cơ sở khách thuê và nhu cầu tương lai của CDP.
Danh mục đầu tư của công ty được định hướng chiến lược phù hợp với các nhiệm vụ ưu tiên của DOD, với 90% doanh thu cho thuê hàng năm đến từ Danh mục Quốc phòng/CNTT. Phân tích chi tiết về danh mục này thể hiện sự tập trung của công ty vào các địa điểm quốc phòng chính:
## **Hoạt động Cho thuê & Hiệu suất Danh mục**
Việc cho thuê không gian trống đặc biệt mạnh mẽ, với công ty thực hiện 353.000 foot vuông trong nửa đầu năm 2025, đạt 88% mục tiêu cả năm ban đầu. Hiệu suất này dẫn đến việc tăng mục tiêu hàng năm lên 450.000 foot vuông.
Biểu đồ sau minh họa hiệu suất cho thuê không gian trống mạnh mẽ của công ty:
Một xu hướng đáng chú ý là sự tăng trưởng trong cho thuê an ninh mạng như một phần trăm của việc cho thuê không gian trống, phản ánh tầm quan trọng ngày càng tăng của an ninh mạng trong hoạt động quốc phòng. Cho thuê an ninh mạng đã tăng trưởng đều đặn trong thập kỷ qua, với trung bình 5 năm (2020-2024) ở mức 33% của việc cho thuê không gian trống.
COPT Defense Properties tiếp tục duy trì tỷ lệ giữ chân khách thuê dẫn đầu ngành, vượt trội đáng kể so với mức trung bình của các REIT văn phòng:
Nhìn về phía trước, công ty dự kiến sẽ gia hạn khoảng 95% các hợp đồng thuê lớn hết hạn giữa Q2 2024 và Q4 2026, và 100% các hợp đồng thuê lớn của Chính phủ Hoa Kỳ hết hạn giữa Q3 2025 và Q4 2026, trích dẫn tính chất quan trọng về nhiệm vụ của các cơ sở này và đầu tư của chính phủ vào chúng.
## *Vị thế Tài chính & Triển vọng Tăng trưởng
Công ty duy trì bảng cân đối kế toán mạnh với tỷ lệ Nợ/EBITDA ở mức 5,9x tính đến Q2 2025, giảm từ 6,2x vào năm 2019. Ngoài ra, 97% nợ hợp nhất có lãi suất cố định (bao gồm cả tác động của các hợp đồng hoán đổi lãi suất), mang lại sự ổn định trong môi trường lãi suất hiện tại.
COPT Defense Properties đã thể hiện sự tăng trưởng nhất quán về lợi nhuận, với FFOPS tăng trưởng kép 4,7% mỗi năm từ 2019 đến 2025E:
Dự báo FFOPS năm 2025 ở mức trung bình 2,67 USD ngụ ý mức tăng trưởng 3,9% so với kết quả năm 2024, tiếp tục thành tích tăng trưởng ổn định của công ty. Kể từ năm 2019, CDP đã tăng FFOPS lên 27% (CAGR 4,8%) và quỹ từ hoạt động điều chỉnh (AFFO) lên 26% (CAGR 4,7%).
Công ty định vị mình như một cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhấn mạnh hồ sơ tăng trưởng (tăng trưởng FFOPS hàng năm kép 4,7% từ 2019-2025E), tăng trưởng cổ tức (tăng 10,9% kể từ năm 2022), và giá trị đề xuất (giao dịch ở mức 10,5x FFO).
Nhìn về tương lai, COPT Defense Properties kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhờ vào nhu cầu cho thuê mạnh mẽ tại các bất động sản hiện có và ngân sách quốc phòng tăng, dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu cho cả không gian hiện có và phát triển mới. Trọng tâm chiến lược của công ty vào các khách thuê quốc phòng và tình báo, kết hợp với việc thực hiện hoạt động mạnh mẽ và kỷ luật tài chính, đặt công ty ở vị thế tốt cho sự tăng trưởng bền vững trong những năm tới.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: