Mỹ cảnh báo áp thuế lên đến 100% đối với các quốc gia mua dầu của Nga
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Empire State Realty Trust (NYSE:ESRT) đã công bố bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư quý 2/2025 vào ngày 24 tháng 7, cho thấy kết quả hoạt động hỗn hợp với hoạt động cho thuê văn phòng tại Manhattan sôi động nhưng đối mặt với thách thức trong mảng kinh doanh Đài quan sát. Cổ phiếu của công ty đóng cửa ở mức 7,77 USD, tăng 2,19% trong ngày, tiếp tục phục hồi từ mức thấp nhất 52 tuần là 6,56 USD nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức cao nhất 52 tuần là 11,62 USD.
ESRT định vị mình là một REIT thuần túy tại thành phố New York với các nguồn thu đa dạng từ văn phòng, bán lẻ, căn hộ đa gia đình và Đài quan sát biểu tượng tại Tòa nhà Empire State. Bài thuyết trình nhấn mạnh việc hoàn thành chuyển đổi danh mục đầu tư và bảng cân đối kế toán vững mạnh của công ty như những yếu tố khác biệt chính trong thị trường bất động sản NYC cạnh tranh.
Điểm nổi bật về kết quả hoạt động quý
Empire State Realty báo cáo FFO lõi đạt 0,22 USD/cổ phiếu trong quý 2/2025, với NOI tiền mặt từ bất động sản cùng loại giảm 3,0% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù có sự sụt giảm này, công ty vẫn duy trì hướng dẫn NOI cùng loại cả năm ở mức +0,5-4,0%.
Danh mục văn phòng tại Manhattan thể hiện sức mạnh đặc biệt, với 222.000 foot vuông được cho thuê trong quý với mức chênh lệch giá thuê so với thị trường tích cực 12,1%, đánh dấu quý thứ 16 liên tiếp có chênh lệch hợp đồng thuê tích cực. Tỷ lệ diện tích cho thuê tăng 80 điểm cơ bản so với quý trước lên 93,8%.
Như được thể hiện trong các điểm nổi bật toàn diện của quý sau đây:
Chi phí cho thuê tăng so với quý trước do tỷ lệ hợp đồng thuê mới cao hơn so với gia hạn (91% hoạt động trong quý 2). Tuy nhiên, các yếu tố kinh tế vẫn thuận lợi với giá thuê cao hơn và thời hạn thuê dài hơn, với thời hạn thuê trung bình theo trọng số là 10,1 năm.
Thách thức trong hoạt động của Đài quan sát
Đài quan sát Tòa nhà Empire State, đóng góp khoảng 25% NOI của ESRT, đã đối mặt với khó khăn trong quý. Lượng khách tham quan giảm 2,9% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù doanh thu trên mỗi khách tham quan tăng 2,3% so với quý 2/2024.
Do những thách thức này, ESRT đã điều chỉnh giảm hướng dẫn NOI của Đài quan sát năm 2025 xuống còn 90-94 triệu USD từ mức 97-102 triệu USD được đề cập trong báo cáo thu nhập quý 1. Sự điều chỉnh này là nguyên nhân chính dẫn đến việc công ty giảm hướng dẫn FFO năm 2025, được hạ xuống còn 0,83-0,86 USD/cổ phiếu từ mức 0,86-0,89 USD trước đó.
Mặc dù có những thách thức này, công ty nhấn mạnh rằng Đài quan sát vẫn là nguồn đóng góp dòng tiền mạnh mẽ với cường độ vốn thấp và biên lợi nhuận hoạt động cao. Bài thuyết trình nhấn mạnh sự công nhận toàn cầu của Đài quan sát và vị thế là điểm tham quan không thể bỏ qua đối với du khách đến thành phố New York.
Chuyển đổi danh mục đầu tư chiến lược
Quá trình chuyển đổi danh mục đầu tư của ESRT dường như đã hoàn tất, với công ty đã đầu tư khoảng 1 tỷ USD để tạo ra các tài sản hàng đầu, hiện đại hóa và tiết kiệm năng lượng. NOI của công ty hiện chủ yếu đến từ các bất động sản tại Manhattan, với sự chuyển dịch chiến lược từ các tài sản ngoại ô.
Sự đa dạng hóa danh mục đầu tư được minh họa rõ ràng trong bảng phân tích NOI sau đây:
Công ty đã thực hiện chiến lược tái cơ cấu vốn, bán năm tài sản ngoại ô với tổng diện tích 1,5 triệu foot vuông kể từ đầu năm 2022. Số tiền thu được đã được tái đầu tư hiệu quả về thuế vào khoảng 675 triệu USD tài sản căn hộ đa gia đình và bán lẻ chất lượng cao tại NYC, bao gồm các bất động sản ở Manhattan và Williamsburg, Brooklyn.
Sự chuyển đổi này đã nâng cao hồ sơ tăng trưởng và dòng tiền của ESRT, với công ty dự kiến tiết kiệm khoảng 100 triệu USD chi phí đầu tư tích lũy và 78 triệu USD dòng tiền gia tăng tích lũy từ 2025-2029.
Sức mạnh bảng cân đối kế toán & Phân bổ vốn
Một lợi thế cạnh tranh chính được nhấn mạnh trong bài thuyết trình là bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và linh hoạt của ESRT. Công ty duy trì tỷ lệ đòn bẩy thấp nhất trong số các đối thủ tại NYC ở mức 5,6 lần nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh, so với mức trung bình của đối thủ là 8,6 lần. Ngoài ra, ESRT không có rủi ro nợ lãi suất thả nổi, trong khi các đối thủ trung bình là 10%.
Slide sau đây minh họa vị thế tài chính của ESRT so với các đối thủ và lịch trình đáo hạn nợ:
Công ty đã hoàn tất thương vụ mua lại tài sản bán lẻ đắc địa trên Đường North Sixth ở Williamsburg với giá 31 triệu USD như đã thông báo trước đó. Với thanh khoản 0,7 tỷ USD và không có khoản nợ đáo hạn cho đến tháng 12/2026, ESRT nhấn mạnh tính linh hoạt tài chính để theo đuổi các cơ hội chiến lược.
Động lực thị trường văn phòng Manhattan
Danh mục văn phòng Manhattan của ESRT, đóng góp 56% NOI, đang hưởng lợi từ động lực cung/cầu thuận lợi theo bài thuyết trình. Công ty nhấn mạnh giai đoạn nhiều năm với nguồn cung thấp tại Manhattan, với mức giá cho thuê của ESRT được định vị thấp hơn đáng kể so với chi phí xây dựng mới.
Công ty lưu ý nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian văn phòng chất lượng cao tại Manhattan, với tỷ lệ trống thấp trong các tòa nhà chất lượng cao ở khu vực trung tâm tạo áp lực tăng đối với giá thuê thực tế. ESRT dự báo tiếp tục có tiềm năng tăng giá so với thị trường đối với các hợp đồng thuê đang có đến năm 2029, dao động từ 4,5% đến 13,6% tùy thuộc vào năm.
Slide sau đây chi tiết về động lực thị trường văn phòng Manhattan:
Triển vọng & Hướng dẫn tương lai
Mặc dù có sự điều chỉnh giảm hướng dẫn FFO, ESRT vẫn duy trì hướng dẫn tỷ lệ lấp đầy thương mại cuối năm ở mức 89-91%. Công ty bày tỏ sự tự tin vào khả năng tiếp tục thực hiện chiến lược cho thuê trong thị trường văn phòng Manhattan, đồng thời thừa nhận các áp lực bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động của Đài quan sát.
Bài thuyết trình nhấn mạnh sự tập trung của ESRT vào giá trị cổ đông thông qua bốn chiến lược chính: cho thuê không gian, bán vé Đài quan sát, quản lý bảng cân đối kế toán và đạt được các mục tiêu bền vững. Công ty nhấn mạnh sự công nhận của mình như một nhà lãnh đạo về tính bền vững, xếp hạng đầu tiên trong số tất cả các công ty niêm yết tại Châu Mỹ bởi GRESB trong hai năm liên tiếp.
Nhìn về phía trước, ban lãnh đạo ESRT dường như tập trung vào việc tận dụng bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và danh mục đầu tư đa dạng để vượt qua các thách thức thị trường đồng thời theo đuổi các cơ hội tăng trưởng chiến lược trong thị trường cốt lõi là thành phố New York.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: