Báo cáo quý 1/2025 của Federal Realty: Tăng trưởng FFO và nâng dự báo

Giới thiệu & Bối cảnh thị trường

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) đã công bố bài thuyết trình cho nhà đầu tư về quý 1 năm 2025 vào ngày 8 tháng 5 năm 2025, nổi bật với kết quả hoạt động vững chắc và triển vọng cải thiện cho cả năm. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào bán lẻ này đã báo cáo tăng trưởng quỹ từ hoạt động (FFO) và nâng dự báo cả năm, thể hiện khả năng phục hồi trong môi trường kinh tế đầy thách thức. Mặc dù có kết quả tích cực này, cổ phiếu vẫn tương đối ổn định, giao dịch ở mức 95,80 USD trong phiên giao dịch trước giờ mở cửa sau bài thuyết trình.

Việc tập trung vào các bất động sản bán lẻ chất lượng cao ở các thị trường ngoại ô giàu có tiếp tục thúc đẩy hiệu suất của công ty, với tỷ lệ lấp đầy cải thiện và hoạt động cho thuê mạnh mẽ hỗ trợ tăng trưởng. Thành tích 57 năm liên tiếp tăng cổ tức của Federal Realty càng nhấn mạnh sự ổn định và giá trị dài hạn cho các nhà đầu tư.

Điểm nổi bật về hiệu suất quý

Federal Realty báo cáo FFO trên mỗi cổ phiếu đạt 1,70 USD trong quý 1 năm 2025, tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước. Con số này vượt nhẹ kỳ vọng của các nhà phân tích, tiếp tục xu hướng đáp ứng hoặc vượt khiêm tốn so với dự báo thị trường. Doanh thu đạt 309,15 triệu USD, tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Công ty đạt tăng trưởng thu nhập hoạt động từ bất động sản (POI) tương đương 2,8% trong Q1 2025 so với Q1 2024, với tăng trưởng mạnh khi loại trừ phí chấm dứt hợp đồng thuê và tiền thuê thu được từ kỳ trước. Tiền thuê cơ bản tương đương tăng 3%, phản ánh khả năng định giá của công ty tại các thị trường cao cấp.

Như được thể hiện trong tổng quan quý sau đây:

Hoạt động cho thuê vẫn mạnh mẽ với 87 hợp đồng thuê được ký kết cho 369.000 feet vuông không gian bán lẻ tương đương trong quý. Các chỉ số lấp đầy của công ty cho thấy sự cải thiện đáng kể, với tỷ lệ lấp đầy danh mục tương đương đạt 93,6% (tăng 180 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước) và tỷ lệ đã cho thuê đạt 95,9% (tăng 160 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước).

Phân tích tài chính chi tiết

Dựa trên kết quả mạnh mẽ của quý 1, Federal Realty đã điều chỉnh tăng dự báo cho cả năm 2025. Hiện tại, công ty dự kiến FFO theo định nghĩa NAREIT trên mỗi cổ phiếu pha loãng trong khoảng từ 7,11 USD đến 7,23 USD, đại diện cho mức tăng trưởng khoảng 5,0% đến 6,8% so với năm 2024 ở mức trung bình. Triển vọng cải thiện này được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng trưởng POI tương đương 3-4% cho cả năm.

Dự báo cập nhật bao gồm một số giả định quan trọng, bao gồm việc mua lại Trung tâm mua sắm Del Monte trị giá 124 triệu USD gần đây, phí chấm dứt hợp đồng thuê dự kiến từ 4-5 triệu USD, và POI từ tái phát triển/mở rộng bổ sung từ 3-5 triệu USD. Công ty cũng dự kiến chi phí G&A từ 45-47 triệu USD và chi tiêu vốn cho phát triển/tái phát triển từ 175-225 triệu USD.

Khung dự báo chi tiết được minh họa dưới đây:

Federal Realty duy trì bảng cân đối kế toán mạnh với hơn 1,5 tỷ USD tổng thanh khoản từ tiền mặt, các khoản tín dụng và vốn chủ sở hữu kỳ hạn. Công ty báo cáo tỷ lệ nợ ròng hợp nhất hàng năm trên EBITDA là 5,7x (mục tiêu dưới 5,5x) và tỷ lệ bảo hiểm cố định là 3,8x (hướng tới mục tiêu 4x trong năm 2025). Đáng chú ý, 87% tổng nợ của công ty là lãi suất cố định, mang lại sự ổn định trong môi trường lãi suất hiện tại.

Sáng kiến chiến lược

Chiến lược tăng trưởng của Federal Realty tập trung vào ba động lực chính: tăng trưởng POI tương đương, đóng góp từ đường ống tái phát triển và mở rộng, và các thương vụ mua lại chiến lược. Đường ống tái phát triển và mở rộng của công ty có tổng giá trị khoảng 785 triệu USD, với khoảng 200 triệu USD chi tiêu còn lại.

Trong quý này, Federal Realty đã mua lại Trung tâm mua sắm Del Monte ở Monterey, California, với giá 123,5 triệu USD. Bất động sản rộng 674.000 feet vuông trên diện tích 46 mẫu Anh này phù hợp với chiến lược của công ty về việc mua lại các tài sản thống trị ở các thị trường giàu có, thiếu dịch vụ bán lẻ với tiềm năng tái phát triển trong tương lai.

Đường ống tái phát triển của công ty bao gồm một số dự án quan trọng trên các thị trường cốt lõi, như được chi tiết trong slide sau:

Đường ống đã ký nhưng chưa lấp đầy (SNO) của Federal Realty đại diện cho khoảng 46 triệu USD tiền thuê bổ sung, với 16% dự kiến sẽ bắt đầu trong Q2 2025, 65% trong nửa cuối năm 2025, và 92% vào nửa đầu năm 2026. Điều này cung cấp tầm nhìn rõ ràng về tăng trưởng doanh thu trong ngắn hạn.

Vị thế cạnh tranh trong ngành

Federal Realty tạo sự khác biệt thông qua việc tập trung vào các bất động sản bán lẻ chất lượng cao ở các khu vực ngoại ô vòng đầu tiên giàu có trên chín thị trường đô thị lớn. Các bất động sản của công ty được hưởng lợi từ nhân khẩu học mạnh mẽ, với thu nhập hộ gia đình trung bình là 161.000 USD và thu nhập tổng hợp trung bình là 10,7 tỷ USD trong bán kính ba dặm.

Danh mục đầu tư của công ty được đa dạng hóa tốt theo thị trường, định dạng và người thuê, mang lại sự ổn định và khả năng phục hồi. Khoảng 80% trung tâm của Federal Realty bao gồm thành phần tạp hóa, giúp tạo ra lưu lượng khách hàng ổn định. Theo doanh thu, danh mục đầu tư bao gồm 79% bán lẻ, 12% nhà ở và 10% văn phòng đa dụng.

Như được minh họa trong phân tích nhân khẩu học sau đây, sự nhấn mạnh chiến lược của Federal Realty vào các thị trường thu nhập cao củng cố danh mục đầu tư của họ với sự ổn định và tiềm năng tăng trưởng:

Công ty có mức độ tiếp xúc hạn chế với các nhà bán lẻ gặp khó khăn, với chỉ khoảng 60 điểm cơ bản tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR) tiếp xúc với các vụ phá sản được công bố gần đây. Điều này so sánh thuận lợi với nhiều đối thủ trong lĩnh vực REIT bán lẻ, đặt Federal Realty ở vị thế tốt để vượt qua các thách thức tiềm ẩn của ngành bán lẻ.

Tuyên bố hướng tới tương lai

Federal Realty dự kiến tỷ lệ lấp đầy sẽ hướng tới 95% vào cuối năm 2025, với mục tiêu duy trì khoảng cách 100 điểm cơ bản giữa không gian đã cho thuê và đã lấp đầy theo thời gian. Sự cải thiện tỷ lệ lấp đầy dự kiến này, kết hợp với mức tăng tiền thuê mạnh mẽ và mức độ tiếp xúc tối thiểu với các nhà bán lẻ gặp khó khăn, dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng POI tương đương 3-4% trong năm 2025.

Nhìn xa hơn năm 2025, công ty đã xác định một số cân nhắc sẽ ảnh hưởng đến hiệu suất trong tương lai. Những điều này bao gồm lợi ích thu nhập từ giao dịch tín dụng thuế một lần trị giá 13 triệu USD trong năm 2025 (khoảng 0,15 USD trên mỗi cổ phiếu) sẽ không lặp lại, và việc tái cấp vốn 429 triệu USD nợ hiện tại ở mức 1,67% đáo hạn vào năm 2026.

Điểm nổi bật đầu tư và giá trị dài hạn của Federal Realty được tóm tắt trong tổng quan toàn diện sau:

Thành tích 57 năm liên tiếp tăng cổ tức của công ty nhấn mạnh cam kết mang lại giá trị cổ đông thông qua các chu kỳ kinh tế khác nhau. Với tỷ suất cổ tức hiện tại là 4,62% và CAGR cổ tức dài hạn là 7%, Federal Realty cung cấp sự kết hợp hấp dẫn giữa thu nhập và tiềm năng tăng trưởng.

Hiệu suất nhất quán này được hỗ trợ bởi kế hoạch kinh doanh đã được thử nghiệm qua các chu kỳ và đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm với trung bình hơn 20 năm tại Federal Realty và hơn 25 năm kinh nghiệm bất động sản. Như CEO Don Wood nhấn mạnh trong cuộc gọi báo cáo thu nhập, "Kinh tế càng không chắc chắn, chúng tôi càng có xu hướng hoạt động tốt hơn," nhấn mạnh khả năng phục hồi của công ty trong thời kỳ bất ổn kinh tế.

Với kết quả quý 1 mạnh mẽ, dự báo được nâng lên và đường ống cơ hội tăng trưởng đáng kể, Federal Realty dường như đang ở vị thế tốt để tiếp tục mang lại hiệu suất vững chắc trong suốt năm 2025 và hơn thế nữa.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.

Bài thuyết trình đầy đủ: