Thuế bất động sản - vẫn còn nhiều việc phải giải quyết

Xác định cơ sở thuế

Đối với việc xác định cơ sở thuế, trên thế giới có một số quốc gia đánh thuế bất động sản (BĐS) đối với đất và các cải thiện trên đất (công trình trên đất), còn một số quốc gia khác chỉ đánh thuế đối với đất.

Việc không đánh thuế đối với các cải thiện trên đất sẽ khuyến khích các chủ sở hữu phát triển đất theo cách tạo ra lợi nhuận cao nhất và tạo thêm động lực cho việc xây dựng và phát triển đất đai. Ngoài ra, theo giới nghiên cứu, thuế đánh trên đất là một trong những loại thuế ít biến dạng nhất và còn có tác động đảm bảo tính hiệu quả về mặt kinh tế và công bằng xã hội. Với giả định là nguồn cung đất cố định, việc đánh thuế đất chỉ ảnh hưởng đến chủ đất và thuế đất mang tính lũy tiến. Do vậy, thuế đất sẽ đảm bảo được tính hiệu quả và công bằng.

Chính sách thuế cần xác định rõ các BĐS được loại trừ trong cơ sở thuế, có thể dựa vào: tiêu chí sở hữu; cách thức sử dụng BĐS; theo một số tính chất đặc điểm của chủ nhà/người thuê (như tình trạng kinh tế, tuổi tác/bệnh tật,...).

Tuy nhiên, việc miễn giảm thuế cần phải xem xét nên ưu tiên gì trong nền kinh tế và tránh tạo ra các méo mó bằng cách miễn trừ nhiều cho các hoạt động không tạo ra nhiều giá trị cho xã hội. Có chính sách định kỳ rà soát các BĐS thuộc diện được miễn trừ để xem có còn đủ điều kiện được hưởng miễn trừ hay không (ví dụ thay đổi công năng sử dụng). Thực hiện đánh giá định kỳ chính sách miễn thuế BĐS, tính toán và công bố công khai cho người dân biết các khoản thuế hàng năm bị mất đi do miễn trừ để thấy được chi phí cơ hội đã mất cho việc miễn trừ này.

Để quản lý cơ sở thuế đòi hỏi các nỗ lực trong công tác quản lý thuế như: xây dựng hồ sơ địa chính, bao gồm thông tin về các công trình xây dựng trên đất. Việc thu thập thông tin này liên quan đến việc đo lường và khảo sát các công trình và ghi nhận các đặc tính có ảnh hưởng đến giá trị của công trình. Để quản lý hồ sơ thuế, có thể: áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong việc quản lý các hồ sơ địa chính như các nước trên thế giới đã thực hiện; áp dụng một hệ thống số định danh ID để liên kết các hồ sơ thuế đất đai, xây dựng và BĐS khác nhau. Cuối cùng, cần đảm bảo cho các bên có lợi ích liên quan có điều kiện như nhau khi tiếp cận dữ liệu này.

Thuế suất

Kinh nghiệm các nước trên thế giới cho thấy cấu trúc thuế suất cần thống nhất để đơn giản cho việc quản lý thuế, điều này sẽ cho phép tập trung vào việc cải thiện công tác quản lý thuế BĐS (liên quan đến phạm vi thu thuế, tỷ lệ định giá và tỷ lệ thu thuế). Trong trường hợp Việt Nam vẫn tiếp tục duy trì hệ thống phân loại đất đai như hiện nay, thì chỉ nên giới hạn việc phân loại thành đất ở, đất phi cư trú (đất sử dụng cho sản xuất), đất nông nghiệp và nên tránh thuế lũy tiến như phần lớn các quốc gia trên thế giới.

Cần có các mức thuế suất khác nhau cho các loại BĐS khác nhau và để đảm bảo tính hiệu quả thì thuế suất BĐS đối với các thành phần của cơ sở thuế ít co giãn về mặt cung sẽ cao hơn. Ví dụ, các cơ sở kinh doanh có xu hướng di động nhiều hơn dân cư, vì thế, xét về mặt hiệu quả thì BĐS kinh doanh nên được đánh thuế thấp hơn BĐS nhà ở. Thuế cao hơn sẽ làm méo mó các quyết định sử dụng đất và ủng hộ cho việc sử dụng đất làm nhà ở hơn việc sử dụng đất cho thương mại và công nghiệp.

Đối với đất nông nghiệp, hiện tại Việt Nam đang thực hiện chính sách miễn giảm thuế để phát triển nông nghiệp, và cũng giống như các nước trên thế giới nhằm bảo tồn đất sản xuất trong nông nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý việc mức chênh lệch thuế có thể không đủ lớn so với việc tăng giá đất nếu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài ra, việc miễn giảm này có thể làm tăng đầu cơ đất ở các khu vực rìa đô thị và làm tăng giá đất đô thị. Hơn nữa, như đã đề cập ở trên, vì phần lớn đất đai tại Việt Nam là đất nông nghiệp và lâm nghiệp nên cơ sở thuế là rất hẹp, chính vì thế việc quy định đất nông nghiệp không thuộc diện chịu thuế nên được xem xét kỹ khi xây dựng các chính sách thuế liên quan đến BĐS trong tương lai.

Định giá bất động sản

Theo pháp luật Việt Nam, giá đất được quy định phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy những hạn chế trong việc xác lập giá thị trường cho BĐS của Việt Nam. Để có thể xác lập giá thị trường cho cơ sở thuế BĐS, Việt Nam cần nỗ lực xây dựng hệ thống dữ liệu quản lý thông tin BĐS toàn diện, thực hiện vi tính hóa, xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ qua vệ tinh và hệ thống tham chiếu chéo. Hệ thống này sẽ giúp giảm thiểu thời gian trong việc định giá cũng như giảm chi phí hành chính của hệ thống thuế. Việc thực hiện có thể bắt đầu từ các thành phố lớn có thị trường BĐS tương đối phát triển như Hà Nội, TPHCM giống như kinh nghiệm đã thực thi ở Trung Quốc.

Cuối cùng, cần xây dựng hệ thống hạ tầng các tiêu chuẩn định giá BĐS, phát triển đội ngũ định giá viên đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về định giá và thiết kế hệ thống định giá hàng loạt với sự trợ giúp bằng máy tính và các công nghệ mới đã được áp dụng tại các nước phát triển lẫn đang phát triển.

Quản lý thuế

Thuế BĐS phụ thuộc rất lớn vào việc quản lý thuế. Thuế BĐS được quản lý tốt không chỉ ảnh hưởng đến số thu mà còn ảnh hưởng đến tính công bằng và hiệu quả của chúng. Tại nhiều quốc gia, việc quản lý thuế kém là một trở ngại để thực hiện thuế BĐS. Đôi khi, chính quyền địa phương không có khả năng quản lý thuế. Nhiều chức năng quản lý được thực hiện thủ công thay vì được vi tính hóa.

Kết quả là cơ sở thuế thiếu thông tin về các đối tượng chịu thuế, số thu thuế thấp và việc thực thi chính sách thuế kém. Ngay cả các quốc gia quản lý thuế BĐS tương đối tốt cũng gặp các vấn đề liên quan đến việc cập nhật cơ sở giá BĐS một cách thường xuyên.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng trong quản lý thuế BĐS của các quốc gia trên thế giới, đó là cần có hệ thống giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến thuế BĐS. Hiện tại ở Việt Nam, cơ chế khiếu nại đã được quy định cụ thể trong các luật nhưng sẽ tốt hơn nữa nếu có thêm tòa án thuế.

Các vấn đề khác

Thuế BĐS thường không được sự ủng hộ của người dân, chính vì thế, việc tuyên truyền cho công chúng về các lý do đánh thuế BĐS cùng với những phúc lợi xã hội mang lại từ nguồn thu này là cần thiết. Đồng thời, cần công khai các khoản thu thuế cũng như việc sử dụng các khoản thu này cho người dân biết.

Hơn nữa, thuế bất động sản là nguồn tài trợ cho các dịch vụ công mà mọi người nhận được, các nghiên cứu cho thấy rằng người dân sẵn sàng chi trả cho các dịch vụ địa phương khi họ đánh giá cao sự cung cấp dịch vụ và chính phủ của họ.

Sự tiện lợi trong việc nộp thuế làm giảm đi tính phản kháng của người dân đối với thuế BĐS, từ đó có thể tăng tổng nguồn thu. Một cách làm giảm sự phản kháng của người dân là nhà nước giảm các tác động thuế đến thu nhập của người dân thông qua cơ chế thanh toán, ví dụ ở Ireland, người dân sẵn sàng trả thuế hơn khi họ được trả tiền thuế nhiều lần nếu số tiền thuế phải nộp lớn.